Алексей Белоусов: «В рабочих местах рядом с жилыми массивами заинтересованы и власти, и бизнес»

– Как сделать, чтобы масштабные жилые проекты получали не только объекты соцкультбыта, но и рабочие места? 
– Застройщики, во всяком случае думающие, должны предполагать, что людей, которые заселятся в их комплексы на периферии, надо обеспечить либо рабочими местами в какой-то понятной доступности, либо дорогами и транспортом, который их доставит в мегаполис. Если ни того ни другого не будет, мы получим анклавы, из которых утром нельзя уехать, а вечером – вернуться. Это создаст массу проблем жителям, а значит, снизит спрос и цены на жилье в этих локациях.  
Поэтому есть задача объединить усилия жилищных девелоперов и инвесторов промышленного строительства. В Петербурге и Ленобласти создаются промышленные зоны и технопарки, появляются отдельные крупные производства. Эти объекты надо «привязать» к крупным жилым массивам. Чтобы у сотрудников этих предприятий не было проблем добраться до работы в час пик, а их владельцам было проще найти кадры. 
Сложность в том, что бизнес нельзя заставить выполнить эти условия. Нельзя, например, прописать в региональных нормативах, что, помимо школ, садиков, поликлиник, инженерии и дорог, девелопер обязан построить еще и какое-то предприятие. Сделать нечто совместное застройщик и промышленник могут только по взаимной договоренности. Но для этого надо хотя бы начать обсуждать эту проблему, искать точки соприкосновения. Подумать о том, как можно объединить территории новых спальных районов с зонами развития промышленности. Это ведь выгодно всем сторонам. 

– Как это взаимодействие должно быть построено? 
– Здесь нет универсальных рецептов. Условно, есть план экономического развития субъекта РФ, который должен быть увязан с планами инвесторов. Речь скорее о ручном управлении, которое нужно выстроить госорганам. Непростая задача – найти точки и алгоритмы взаимодействия власти и бизнеса. Пожалуй, это даже сложнее, чем институт комплексного развития территорий.  
Важно стимулировать инвесторов. Если, например, в рамках того же закона о КРТ прописать налоговые преференции для девелоперов и промышленников, которые реализуют совместный проект, это подтолкнуло бы их к объединению усилий. А благодаря такому партнерству власти могли бы решать социальные задачи. В последние десятилетия мы нахлебались проблем, связанных с ростом городов-спутников на границе с Петербургом. Не хватает дорог, транспорта, за пределами мегаполиса нет рабочих мест. Ничего и не изменится, если ситуацию не сдвинуть с мертвой точки. Гораздо проще и экономичнее предоставить льготы инвесторам, чьи проекты на самом деле являются комплексными, чем строить все новые развязки, которые проблему не решают. Мы в самом начале трудного пути, но это очень благодарный путь. 

– Какие объекты можно размещать рядом с жилой застройкой, чтобы граждане не опасались техногенных аварий или ухудшения экологии? Список производств, похоже, будет недлинным. 
– На самом деле, можно размещать любые. Требования по экологической безопасности строгие, а вредность любого производства купируется системами очистки, защитными зонами и т. д. Назначение объектов не принципиально. Даже завод лакокрасочных изделий может находиться в 50 метрах от жилья, но с учетом всех требований по очистке забираемого из цехов воздуха и пр. 

– Для реализации таких проектов можно использовать схему КРТ? 
– Только в теории, поскольку этот институт пока не работает. Летом 2023 года еще не было ни одного проекта, запущенного в рамках новых положений Градостроительного кодекса, принятых около года назад. В них постоянно пытаются вносить изменения, чтобы схема, наконец, заработала. Удачные примеры есть только в Москве, где кардинально другая ситуация. Там задействованы бюджетные средства, а мы говорим про инвестиционные проекты, для реализации которых все и задумывалось. 
Летом я общался с представителями «ДОМ.РФ», и даже у этой организации не получается запустить такие проекты, хотя земля федеральная. Есть масса нюансов, связанных с согласованиями, сервитутами, сетями, собственниками, в том числе соседних объектов. Фактически любая территория имеет какие-то обременения, просто где-то их больше, где-то – меньше. Например, если брать земли сельхозназначения и самому прокладывать дороги, сети, выделять участки под объекты соцкультбыта – это одно. Но если рассматривать территорию бывшего предприятия под редевелопмент, то, скорее всего, выяснится, что у имущественного комплекса несколько владельцев, и площадка напоминает лоскутное одеяло. Посреди нее непременно найдется какой-нибудь полуразвалившийся склад, который собственник наотрез откажется продавать. И сделать ничего нельзя: закон защищает права собственности. По сути, возникает та же проблема, что и при расселении пятиэтажек, когда последний жилец не хочет съезжать, требуя каких-то неадекватных выплат. 
В этом году в рамках Экспертного совета НОСТРОЙ провели два совещания по теме КРТ в Новосибирской области и на Алтае. Разные регионы, разные возможности и ограничения. Но ни там ни там схема не работает. Например, есть предложение включить ИЖС в перечень проектов КРТ – территории огромные, населения мало. Но в законе речь идет в первую очередь о площадках с многоэтажными домами. Чтобы работать с ИЖС, застройщикам приходится прирезать к таким территориям участок с многоэтажкой.  
С другой стороны, как только мы напрямую разрешим работать в рамках КРТ с односемейными домами, о расселении «хрущевок», что было основной целью программы в Петербурге, все забудут и уйдут в частный сектор. Поскольку это существенно выгоднее. 
Поэтому в принципе схему КРТ для создания жилых кварталов с рабочими местами использовать можно, но законодательную базу нужно менять. В Петербурге, например, нет регионального закона о КРТ. Он принят, но его вступление в силу отложили, а теперь хотят перенести еще на год, и подготовили новые поправки и в федеральное законодательство. Кроме того, к самому документу много замечаний. Хотя он мог бы стать отправной точкой этого процесса. 

Мнения экспертов