Апарт-отели стремительно набирают популярность в российских регионах

Первая встреча дискуссионного клуба VALO состоялась 21 марта 2024 года в комплексе апарт-отелей VALO Hotel City. Ее тема – «Перспективные российские регионы с точки зрения развития туристической и гостиничной инфраструктуры (апарт-отелей)».

Открыл дискуссию Константин Сторожев, генеральный директор УК VALO Service, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД. По его мнению, в российских регионах есть спрос на апартаменты и качественное управление, но пока не хватает опыта. 

«За долгие годы работы на рынке мы накопили большой положительный опыт управления апарт-комплексами. И вместе с РГУД взялись помогать коллегам развивать этот инвестиционно привлекательный формат. На встречах в VALO Hospitality Club мы будем обсуждать специфику управления этими объектами, продвижение их как инвестпродукта, вопросы классификации апартаментов, а также нюансы регионального спроса», – пояснил Константин Сторожев.  

Курортные планы 

Он отметил главную тенденцию: растет интерес застройщиков к проектам формата «кондо-отель» в перспективных курортных локациях, например, на Байкале и Северном Кавказе, где существует дефицит качественных объектов размещения. 

Так, в Иркутской области стартовал проект по строительству туристическо-рекреационной инфраструктуры. Это часть федеральной программы развития «Пять морей», которая реализуется по поручению Владимира Путина. Нацпроект предусматривает создание всесезонных мегакурортов на пяти морях: Каспийском, Черном, Азовском, Балтийском и Японском. Ожидается, что к 2030 году их смогут посетить не менее 10 млн туристов.

Компания VALO Service примет участие в реализации рекреационного проекта на площади 26,3 га в городе Байкальске. В 2022 году было подписано соглашение о сотрудничестве с правительством Иркутской области. В частности, в рамках проекта запланировано строительство четырехзвездочного апарт-отеля на 150 апартаментов и 90 коттеджей. «Пока Байкал как регион проигрывает конкурентам, например, Алтаю, где уже построены высококлассные гостиничные объекты. Но турпоток сюда обязательно пойдет, и у Иркутска появится туристическое будущее», – прокомментировал Константин Сторожев. 

Отель или жилье? 

Апарты – удобный формат для туристов, студентов, людей, которые готовы сменить регион для карьерного роста, считает Елена Бодрова, вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов. В регионах есть и деньги на развитие этого формата, и спрос на него. 

Но многие участники отельного рынка уверены, что апарты не способны обеспечить гостям уровень комфорта и атмосферу, которую дают классические гостиницы. «Гусь свинье не товарищ», –  охарактеризовала ситуацию Виктория Шамликашвили, инвестор отеля Hotel Indigo St. Petersburg Tchaikovskogo. Рост популярности апарт-отелей она связывает с изменением структуры турпотоков и считает, что аудитория апартов менее требовательна, чем постояльцы гостиниц. «В Петербурге всегда 50% туристов составляли платежеспособные иностранные гости, – отмечает Виктория Шамликашвили. – Они понимают, чего хотят, взыскательны, требуют уважительного отношения к себе и готовы платить за качественную услугу. Но сейчас лишь 5–7% приезжающих – иностранцы. Причем в основном из Юго-Восточной Азии, стран Ближнего Востока, Персидского залива. Это совершенно другая психология, запросы и восприятие Петербурга. Отели пытаются к этому приспособиться». 

Впрочем, другие участники дискуссии считают, что имидж апартов портит путаница в стандартах. К этому формату относят как качественные сервисные апартаменты под управлением профессиональных УК, так и жилые дома, построенные там, где запрещено возведение жилья, и потому оформленные как коммерческая недвижимость. Не хватает управляющих компаний, которые могут грамотно упаковать продукт, считает Елена Бодрова.

Отличить псевдожилье от отеля легко, уверена Светлана Кузьменко, руководитель проекта «Лайф Апарт Октябрьская (ЛАО)». Если в проекте не предусмотрены помещения для гостиничного персонала и хозблока и не продумана раздельная логистика постояльцев и сотрудников отеля, его смело можно относить к псевдожилью.

Компания «Максимум Life Development» недавно начала продажи в сервисном апарт-отеле «Лайф Апарт Октябрьская», который строится в Невском районе, на первой линии Большой Невы. Здесь часть площадей – подземный, первый и второй этажи – девелопер оставляет в своей собственности. Ими будет управлять принадлежащая застройщику УК «ЛАО Гарант», а операционное управление апарт-отелем передано специализированному оператору Travelto.

Такая схема позволит девелоперу гарантировать сохранение заявленного функционала. А благодаря наличию необходимой инфраструктуры отель пройдет классификацию, чтобы работать как участник гостиничного рынка Петербурга. То есть принимать организованные туристические группы, заключать контракты на размещение с корпоративными клиентами. Все это гарантирует инвесторам заявленный доход. 

«Я категорически против деления на «свиней» и «гусей». Апарт-отель – это и есть гостиница, номерной фонд которой состоит из номеров-студий и номеров-апартаментов, – утверждает Светлана Кузьменко. – К сожалению, понятие «апарт-отель» у нас дискредитировано: под ним подразумевают и переделанную коммуналку, поделенную стенками на «стойла», и помещения в МФК, и комплексы псевдожилья. И все это с потемкинской доходной программой. Когда начинаешь спрашивать, как будет обеспечен обещанный доход, все отводят глаза». 

Продать и забыть 

Формат апартаментов требует меньших инвестиций, чем классические гостиницы, говорит Дмитрий Чебыкин, коммерческий директор АО «Компакт-Девелопмент»: «Кредит на строительство гостиницы обойдется минимум в 20% годовых – в таких проектах сейчас экономики просто нет. А если вы заходите в апарт-отели по 214-му ФЗ с эскроу-счетами, экономика появляется». 

С этим связано то, что в апарты обычно приходят игроки не из отельного бизнеса, а из жилищного девелопмента. Многие из них не понимают, как работать на новом для себя рынке, и предпочитают простую схему: продать юниты, получив прибыль, и уйти из проекта. В результате без надлежащего обслуживания через несколько лет апарт-комплекс приходит в упадок. Этого не произойдет, если юниты продаются с включенным договором управления и привлеченной грамотной УК, уверен Константин Сторожев: «Если девелопер действует по принципу «продать и забыть», нам не по пути. Нас интересует проект, который со временем будет расти в цене, а не ветшать и обесцениваться. Мы продаем собственнику не квадратные метры, а инвестиционный инструмент, который генерирует поток доходов.

Это значит, что в договоре управления должны быть предусмотрены как обязательства УК по обеспечению определенного уровня доходности апартаментов, так и плата для собственника за управление. Иначе управляющей компании неоткуда будет взять деньги на содержание комплекса, восстановительный ремонт, обновление». 

Доказывать девелоперам и инвесторам, что централизованное управление крайне важно, – это непростое дело, признает Марина Сторожева, управленец и идеолог проекта VALO: «Когда покупатель спрашивает девелопера, нужно ли будет через пять лет заплатить за реновацию объекта, тот отвечает, что нет. Но в действительности, проанализировав отзывы гостей о состоянии апартаментов, мы видим, что реновация требуется, и часто очень серьезная. Гости жалуются на грязные, «убитые» номера, потрепанную мебель, разбитые раковины, поломанные кровати». 

Грамотная УК в ежедневном режиме отслеживает состояние юнитов и мест общего пользования. И при необходимости ремонтирует поломки, меняет мебель. У VALO для этих целей есть специальный ремонтный фонд и складские запасы, где хранятся отделочные материалы, техника, мебельные комплектующие. Они обеспечивают бесперебойную работу апарт-отеля. Из 2200 юнитов в стоп-листе VALO в среднем находится 120 номеров, требующих ремонта. Благодаря своевременным работам каждый простаивает не более недели. 

Ликбез для инвесторов 

Специфика сервисных апартаментов в том, что девелоперу и УК нужно одновременно предусматривать две стратегии продаж: одну для инвестора, вторую – для будущего гостя, добавляет Константин Сторожев.

Чтобы спроектировать сервисный апарт-комплекс, нужно смотреть на него глазами гостя, согласен Михаил Макаров, сооснователь архитектурной студии MS-A. В этом смысле апарты мало отличаются от классических гостиниц: здесь должна быть соответствующая инфраструктура (рестораны, фитнес, лаундж-зоны), качественная инженерия, кондиционирование и сервис.

Для инвестора же важен доход, который он получит от вложений, отмечает Светлана Кузьменко. По ее словам, грамотный инвестор интересуется конструктивными особенностями здания, качеством отделочных материалов и профессионализмом УК, так как от этих факторов зависит капитализация актива. 

Продвинутых инвесторов на рынке пока маловато, многим не до конца понятен механизм обеспечения доходности, признает Юрий Тизяев, гендиректор компании «Весна». Юниты в ее петербургском апарт-комплексе «Начало» продавались без обязательного договора управления. «Мы предполагали основную массу юнитов продать инвесторам. Но рынок изменился, и значительная часть номерного фонда осталась в распоряжении застройщика. Примерно 20% проданных юнитов люди покупали для собственного проживания, остальное – под сдачу. Доход от таких юнитов зависит от заполняемости всего комплекса. Пока прошло всего три месяца с заселения апарт-отеля, поэтому доходы еще низкие, и люди не спешат отдавать юниты по контракту УК». 

Новосибирская ГК «Волна development», наоборот, сразу позиционировала свои апарты как источник пассивного дохода и продавала юниты в комплекте с договором управления. Эта стратегия себя оправдала, уверен гендиректор ГК Андрей Добринский: «У нас хорошая капитализация стоимости юнитов, и стоит очередь желающих их купить. Я даже специально сдерживаю продажи, потому что строить нам еще до 2026 года. Среди покупателей как новосибирцы, так и инвесторы из других регионов и даже стран. Например, немало клиентов из Казахстана».

Номера в апарт-отеле Villa Monte Arkhyz (его в Карачаево-Черкессии строит одноименная компания) тоже планируется продавать вместе с договором управления. Но девелопер пока не определился: предлагать юниты как инвестиционный продукт или как объекты для проживания покупателей. 

«Ощущение такое, что людям подобные объекты в Архызе интересны как инвестиционные, причем клиенты ожидают от них более высокой доходности, чем в Москве и Петербурге. Сегодня стоимость ночевки в Архызе – 20–25 тыс. рублей», – комментирует Екатерина Марич, гендиректор СЗ Villa Monte Arkhyz и ГК «Акорн».

Компания рассчитывает, что основной спрос сформируют местные инвесторы. Однако нужно подробнее знакомить их с новым для них продуктом. Аналогичный «апарт-ликбез» требуется участникам рынка во многих регионах России. Таким просвещением намерены заняться VALO Hospitality Club и РГУД, расширяя географию дискуссионных встреч.