Анатолий Клинков: «Ускорить строительство социальной инфраструктуры в новых жилых районах можно за счет отдельных кредитных линий»

– Сейчас затраты на создание соцобъектов закладываются в эскроу-кредиты на строительство домов. Это означает, что банк не видит разницы между деньгами, которые идут на строительство жилых домов, и деньгами на создание школы. Девелопер, заинтересованный в быстром создании необходимой социальной инфраструктуры, вынужден привлекать значительные кредитные средства, когда наполнение счетов эскроу только началось. Такой подход приводит к заметному росту ставки по эскроу-кредиту.

Более логичным представляется решение, когда объект, который не приносит прямых доходов и после завершения строительства, передается на баланс города, строился в рамках отдельных кредитных линий. При этом ставки по таким кредитам должны учитывать социальный характер объекта. Обеспечить самую низкую ставку банкам могли бы помочь государственные гарантии.

Эти же гарантии будут интересны девелоперам, которые возводят жилье в тех регионах, где жилые проекты в основном относятся к низкомаржинальным. Если девелоперу предоставить государственные гарантии в части возвратности эскроу-кредита, это позволит строить школу вместе с домом. При этом выборки контролирует коммерческий банк – отвлечение ресурсов бюджета практически не требуется, со стороны государства достаточно предоставить банку гарантии. Таким образом комплексный подход к застройке территории будет эффективным как с точки зрения затрат, так и с точки зрения фактической обеспеченности новых районов необходимой инфраструктурой.

Сейчас на создание районной инфраструктуры приходится около трети от общих затрат на строительство, добавил эксперт. При этом сегодня средняя стоимость создания и полного оснащения одной современной школы в центральном регионе может составлять порядка 2–3 млрд рублей в зависимости от емкости объекта и набора функций.

Для сравнения: на создание полного комплекса инженерных коммуникаций для жилого района с подключением к магистральным сетям приходится порядка 42%. Действующее законодательство стимулирует ускоренное возведение школ и детских садов, принимая расходы на их создание как внереализационные и аккордно сокращая налоговую базу девелопера. Однако для этого школа, по сути, должна вводиться вместе или даже немного раньше первого года в жилом комплексе.

Отдельные субсидируемые кредитные линии на создание социальных объектов с гарантиями от государства для низкомаржинальных проектов могут изменить сложившуюся практику и позволить девелоперу возводить школы и детские сады одновременно с первыми домами жилого комплекса, и при этом собственную ликвидность девелоперы могли бы использовать на расширение земельного банка и новые проекты.