Виталий Шеверда: «В загородном девелопменте риски ниже, чем в городских проектах»

— Как и почему вы пришли к идее создания сети коттеджей «Сова»? 
— Я более десяти лет занимаюсь бизнесом. Открывал салон цветов, потом его удачно продал; организовал службу доставки и открыл кафе «Пицца Ницца» в Красном Селе. В 2017 году взял в управление базу отдыха «Сойкино-вилладж», теперь это парк-отель «Сойкино». С командой выстроили бизнес-инструменты управления: наладили маркетинг, техническое обслуживание, клининг, отдел продаж, отдел бронирования. Развивались поэтапно. В 2019-м получили хорошие результаты – спрос стал больше, чем возможности номерного фонда. Рядом порт, есть приток командированных, да и так в выходные и праздники сверхвысокий спрос. Принял решение: перенаправить часть потока заявок в другие объекты размещения, поблизости, чтобы не терять прибыль. 
Я начал анализировать потенциал локаций в радиусе приблизительно 15 километров: какие здесь есть коттеджи, отели, базы отдыха, в каком состоянии. Пришел к выводу: рынок есть, но очень разрозненный. Строят без стандарта, без понимания процесса – по наитию. 

— То есть вы начали формировать сеть коттеджей в аренду еще до пандемии, самоизоляции и прочих факторов, которые обеспечили загородный бум? 
— Да, идея сформировать сеть коттеджей для посуточной аренды сформировалась до пандемии. Я изначально рассчитывал на внутренний туризм и отечественного гостя.  
Когда выстраивал бизнес-процессы – хороший маркетинг, качественный сервис, прием звонков, – стало очевидно, что на рынке есть нехватка качественных услуг.  

— А почему вы просто не повысили цены в Сойкино? 
— В нашем бизнесе есть такая метрика – правильное управление дает загрузку примерно 75% по году. Если меньше – значит, ты что-то делаешь неправильно. Больше – значит, низкая цена.  
В своем сегменте цену можно регулировать. Я хотел развиваться, больше зарабатывать, поэтому поставил цель на масштабирование бизнеса.  
На тот момент пришел к выводу, что проще построить базу с нуля и наладить процессы, чем покупать и использовать существующие. В 2020 году мы начали развивать это направление, из которого сформировались стандарты «Сети коттеджей Сова». Привлеченные на этом этапе средства люди уже «отбили», с учетом капитализации объектов – получили больше 20% годовых. 
Дальше случился рост стоимости стройматериалов, соответственно увеличились затраты на запуск таких объектов, и мы скорректировали стратегию. Проект приносит стабильный доход, с учетом сезонности, с поправкой на определенные события: отток капитала, СВО, частичная мобилизация. Сегодня нами построены и находятся в управлении более 200 объектов, мы в рынке, крепко стоим на ногах, решаем проблемы по мере поступления. 

— Как принимают решения инвесторы, которые вкладываются в ваши проекты? Учитывают особенности конъюнктуры, востребованность рекреационных объектов, вашу репутацию? 
— Спрос рождает предложение. Внутренний туризм на подъеме, те, кто хочет вложить сбережения в растущий бизнес, начинают искать объекты для инвестиций. Наблюдают, кто как на рынке себя ведет и как развивается. 
Наша финансовая модель комфортна и для нас, и для инвесторов. Инвестор получает объект в собственность. Так не во всех инвестпредложениях на рынке: есть франшизы и бизнесы, где арендуется помещение, необходимо вложиться в ремонт, а при форс-мажоре тебя выселяют. В нашем случае у инвестора в собственности при любой ситуации на рынке остаются земля и дом. При наступлении неблагоприятных обстоятельств дом можно продать или остаться в нем жить. Это не сводит риски к нулю, но делает их невысокими.  
Если инвестор вкладывается в аренду, гарантией становится право собственности на дом и участок. Если в строительство, то учитываем, что загородная недвижимость год от года устойчиво растет в цене. И фокус интереса смещается из города в пригород. 
Мы приобретали в «Ягодной поляне» участки по 160 тысяч рублей за сотку, сейчас они уже стоят по 320 тысяч. Готовые дома в цене растут на 15–20% в год, это хороший показатель. Есть давняя формула: «Покупайте землю, ее больше не производят». 
В каждом бизнесе есть нюансы. Наша задача – учесть их как можно полнее. Мы привлекаем деньги инвесторов в работающий растущий бизнес и тем самым обеспечиваем инвестору регулярный доход. Мы рискуем вместе с инвестором, поэтому просчитываем все возможные риски.  

— У вас есть не только доходные проекты, но и несколько спекулятивных – поселки, в которых можно вложиться в строительство домов для последующей продажи. Какое из направлений для вас приоритетное? 
— Из нашего бизнеса выросло несколько направлений. Сейчас у меня есть два ресторана и кафе со службой доставки. Гости, которые приезжают отдыхать, заказывают завтраки, обеды или ужины. Мы их привозим из своих ресторанов. Смотрим цифры, анализируем – будем развиваться в этом направлении или нет. В Московской области планируем запустить ресторан рядом с нашим коттеджным поселком в Яхроме. 
При создании баз отдыха мы приобрели опыт строительства коттеджей, так появилось направление «Сова Девелопмент». Сейчас мы на стадии покупки трех коттеджных поселков. Начинали развитие направления с покупки небольших участков – 1–2 гектара, сейчас планируем приобретение 10–13 га. Продавать будем и просто участки, и участки с подрядом, и готовые коттеджи. Поселки будут класса «комфорт плюс» и бизнес-класса.  
Перспективное для нас направление – проектирование. Ведем переговоры с руководителями регионов по проектированию курорта федерального значения. Готовим партнерское соглашение с компанией TravelLine, ведущим игроком на рынке бронирования туристических услуг. Пользуемся этой платформой с 2017 года.  
Мы рады делиться накопленным опытом с партнерами по рынку, недавно открыли еще одно направление – консалтинг, в рамках которого оказываем услуги другим базам отдыха и отелям. С помощью TravelLine помогаем другим игрокам эффективнее сдавать номерной фонд и получать максимальную прибыль.  

— Кстати, о бронировании: уход Booking.com удалось заместить? 
— Когда еще Booking у нас работал, мы сделали ставку на развитие собственных сервисов. Посмотрели, сколько мы ему отдаем, и вложили эти деньги в маркетинг, в Яндекс.Директ, соцсети. Уход части социальных сетей мы заметили, как и весь рынок. Многие жили только на Booking’e; нам же его уход как раз дал возможность использовать и применить накопленный опыт и не платить комиссию в сторонний сервис, так как основным каналом лидогенерации является наш сайт sova.rent. 

— Аналитики говорят, квалифицированных кадров в строительстве не хватает, и стоимость труда будет расти… 
— Мы построили около двухсот коттеджей в 15 локациях. Когда не первый год работаешь с бригадой или компанией, и они знают тебя как надежного партнера, это мотивирует обе стороны давать друг другу лучшие условия. Цена будет по рынку или даже чуть ниже. Партнеры понимают, что и завтра будут обеспечены работой. Это история win-win. 
 
— У вас более десяти доходных «точек» на южном направлении. А почему вас нет в Курортном районе – там же главные прибыли?  
— Наши базы есть и на севере – например, в Стеклянном Ручье (Всеволожский район), есть «Форелевая ферма» в Выборгском районе, мы рассматриваем предложение на Красном озере (Приозерский район). Были варианты и в Курортном. Но в этом направлении рынок перегрет, насыщен услугами, есть высокая конкуренция. Кроме того, и я, и команда – из южной части региона, из Ломоносова, мы здесь все и всех знаем, и ценовую политику, и портрет клиента. Если будут интересные предложения – конечно, придем и в Курортный. 
В среднем раз в три дня к нам поступают запросы от владельцев, которые хотели бы зайти в наш проект со своей землей. Мы держим руку на пульсе рынка. 

— Почему одни проекты проваливаются, другие становятся успешными, от чего это зависит? 
— Прежде всего – от управления. Любой проект может быть эффективным, если правильно выстраивать бизнес-процессы. И важно правильно тратить время и распределять внимание – именно на те проекты, которые могут быть высокомаржинальными. 

— Где вы берете специалистов, которые обеспечивают грамотное управление? 
— Команду надо растить самим. Конечно, не без проблем. Как и у всех в отрасли, у нас дефицит профессиональных кадров. Лучшие сотрудники – те, которых ты обучил сам. Показал, рассказал, поручил, проконтролировал. Некоторые приходят и с рынка – с HeadHunter, «Авито». Приходится совершенствовать внутренние процессы – прорабатывать положения, проводить инструктажи, растить кадры. Как и в любом бизнесе. 

— Какие у вас планы по территориальной экспансии на ближайшие годы? Где будете открывать новые точки? 
—На основе «Сети коттеджей Сова» выросла управляющая компания со своими компетенциями. Сегодня нам интереснее найти базы отдыха, которые по каким-то причинам не используются или не успешны, провести аудит, посмотреть, что с ними не так. Применить наши навыки и опыт. Далее – привлечь в проект инвестиции, поставить управление под эгидой «Сова Team» и вывести объект в операционный «плюс». Сейчас нам интересно московское направление, Северный Кавказ: просматриваем много санаториев, баз отдыха. Я в прошлом году ездил туда раз десять, наверное. Ведем переговоры по управлению санаториями. Там есть свои сложности, но нет нерешаемых вопросов. Мы готовы работать по всей России. 

— В Ленинградской области в этом году что-то новое откроете? 
— Мы будем реализовывать консалтинговые услуги. Ведем переговоры с несколькими действующими базами в Выборгском и Приозерском районах. Отделу развития поставлена задача: за год удвоить номерной фонд сети коттеджей «Сова» в Ленобласти. 

— Серьезная цель… А турпоток вырастет в два раза?  
— Это и не нужно. В регионе еще много неэффективных объектов размещения. Это непростой бизнес и конкурентный рынок. Но во многих случаях достаточно, чтобы пришла грамотная УК, наладила процессы и вывела объект в операционный «плюс». 

— Сейчас в регионе реализуется несколько крупных проектов: в Орехово, на Прохладном озере, на Суходольском, в Рощино. Есть опасения, связанные с возможным насыщением рынка? 
— На эту тему можно будет рассуждать, если мы решим вводить новые турбазы, с нуля. У нас есть инвесторы, с землей, которые готовы обсуждать такие проекты. Но сейчас наша основная стратегия – оказание услуг УК для более эффективного управления уже построенными объектами в регионах.  
Поток туристов из других регионов наполняет бюджет, власти это тоже учитывают. Действуют меры господдержки, льготные кредиты, гранты для туристического бизнеса на создание инфраструктуры. 

— В правительстве обсуждают не только меры поддержки. Но и, например, дополнительный налог в 3% на места размещения. Петербург ввел курортный сбор. Такие меры – если они будут приняты – повлияют на вашу прибыль? 
— Конечно, повлияют. Мы же не газом или нефтью торгуем, мы оказываем услуги. От налогообложения зависит себестоимость. 

— В СМИ появилась информация об исках прокуратуры по пересмотру итогов приватизации, в том числе – по санаторно-курортным объектам, в Сочи, в Краснодарском крае. Вы эти риски оцениваете? 
— Конечно. Мы смотрели объекты в Краснодарском крае, и на эти моменты обращали особенное внимание. Нам нужна максимальная надежность, чтобы у кого-то позднее не возникло претензий. 

— По вашей оценке, инвестиции в загородный девелопмент более рискованные, чем в городские объекты, или менее? 
— В загородных инвестициях на данный момент меньше рисков. Точнее, так: арендная недвижимость – наравне с городскими проектами. В девелопменте – риски ниже. Спрос на подъеме, границы закрыты, многие стараются уехать из города. Дом с участком стоит как двухкомнатная квартира. И я сам переехал из квартиры в частный дом.