НАШ ЦИТАТНИК: «Отмена льготной ипотеки стимулирует спрос на апартаменты, так как привлекательность квартир для инвесторов снизится. Если раньше люди покупали квартиру «под сдачу», используя льготную ипотеку, теперь они станут рассматривать другие варианты...» Евгений Тихоненко

24 июля, 19:13

Апарт-отели — для горожан: гостиничная инфраструктура помогает изменить статус места

Принято считать, что сервисные апарт-отели - для туристов. Это не совсем так: их инфраструктура может включать кафе и рестораны, коворкинги и мгазины, конференц-залы и общественные пространства, открытые для всех горожан.

Именины Петербурга 2024

Апарт-отели становятся тем зерном, из которого прорастают новые функции и новое наполнение городских территорий, которые раньше считались, например, унылой «промкой» или просто были депрессивным пустырем. Об этом шла речь в блоке конференции «Именины Петербурга», посвященном апартаментам. 

Участники дискуссии: 

  • Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well 
  • Марина Павлюкевич, генеральный директор компании PLG 
  • Артем Кулемин, управляющий апарт-отеля VIDI (ГК Fizika Development) 
  • Сергей Тарасов, директор по продажам Project 6|3  
  • Светлана Кузьменко, руководитель проекта «Лайф Апарт Октябрьская» (ЛАО) 

Модераторы:  

  • Анастасия Ясинская, главный редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» 
  • Дмитрий Синочкин, шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и сайта NSP.RU  

Фото: Артем Воронцов 

Анастасия Ясинская: 
— Могут ли апарт-отели становиться центрами притяжения общественной активности, менять городскую ткань, быть обращенными в сторону горожан?  

Денис Розанов: 
— Многие ругают апарт-отели за то, что они появляются в тех местах, где нельзя строить жилье. Но в этом как раз и состоит их ценность для города. Вспомним, например, проект на ул. Хошимина. Там был рынок возле метро в спальном районе. Квартал на Социалистической улице прежде был совершенно депрессивным. Возьмите Обводный канал, где тоже была «серая зона», но уже появилось много хороших проектов, и где в скором времени мы открываем двери.  
Ценность этого формата недвижимости для городской среды, в моем понимании, выше, чем ценность жилых проектов. 
Любой апарт-отель привлекает клиента-резидента, который будет в нем проживать. Эти люди будут формировать в том числе и окружение данного квартала. И все, что в Well создается, – делается для будущего клиента. Это новые сервисы, объекты инфраструктуры и новые рабочие места. Сколько рабочих мест может дать любой жилой комплекс? – пару десятков. А в Well работает команда УК, около сотни человек.  
У нас, помимо большой коммерческой инфраструктуры, есть офисный блок, который станет бизнес-средой для небольших компаний и индивидуальных предпринимателей. Девелоперы сервисных апартаментов делают для города огромную работу, за которую нас практически никогда не благодарят. Чаще ругают и обкладывают налогами. 

1 из 8

Анастасия Ясинская: 
— Когда вы открываетесь? 

Денис Розанов: 
— Техническое открытие запланировано на 1 августа, к этому времени базовая инфраструктура уже будет работать. Полноценный запуск – 1 октября.  
С этого момента было бы здорово увидеть, как преобразится локация, сколько людей будет пользоваться нашей инфраструктурой. Не стану подробно перечислять, но у нас в отеле много всего: кафе, рестораны, магазин здоровых продуктов, представительство инновационного курорта превентивной медицины «Первая Линия». Этой инфраструктурой могут пользоваться не только резиденты отеля, но и все горожане. Это полноценный МФК, открытый для любой аудитории. 

Светлана Кузьменко:  
— Мы строим на Октябрьской набережной настоящую гостиницу, апарт-отель, который будет классифицироваться как средство размещения для туристов и гостей города. Когда мы формировали сервисную инфраструктуру, у нас не было простора для фантазий, для гостиницы она строго регламентирована. Это лобби размером 103 кв. м, собственный ресторан, конференц-зона, багажные и сейфовые помещения, тренажерный зал, служба приема-размещения и все прочее. У нас просто не было возможности на чем-то сэкономить.  
Это хорошо для нас и для наших будущих резидентов: как отель мы вливаемся в туристическую инфраструктуру города. Единственная фантазия, которую мы себе позволили, – обслуживаемая кровля с бассейном и летней террасой, баром и шезлонгами. 

1 из 6
Фото: «Лайф Апарт Октябрьская»

Важный момент: чтобы сохранить сервисные функции, мы не продаем коммерческие площади, два этажа из 14 оставляем себе, чтобы контролировать их целевое использование. 
Для управления сервисами мы создаем специальную структуру, которая в строгом смысле не является ни управляющей компанией, ни эксплуатирующей, ни коммерческой. Это дочерняя компания девелопера, «ЛАО Гарант». Она будет заниматься имущественными отношениями внутри проекта, то есть сдавать помещения тем арендаторам, которые будут оказывать гостям требуемые услуги, либо привлекать для этого специализированных операторов. 
Это не благотворительность, коммерческие помещения должны приносить нам деньги, но при этом поддерживать общий функционал отеля. Собственники будут зарабатывать сдачей в аренду своих номеров, мы – на сервисах и услугах, которые оказываем гостям. Мы взаимозависимы – сервисная инфраструктура обслуживает гостей, проживающих в номерах, загрузка номеров увеличивается благодаря качественному сервису. 

Анастасия Ясинская: 
— На сколько звездочек вы рассчитываете? 

Светлана Кузьменко: 
— По техническим параметрам можем претендовать на 4*. Наш отельный оператор говорит, что с точки зрения бизнеса 3* выгоднее, так как качественный масс-маркет – самый востребованный сегмент в турбизнесе. Пока есть время подумать, но мы делаем проект так, чтобы мы сами могли выбирать «звездность».  

Анастасия Ясинская: 
— Горожане и жители соседних ЖК смогут пользоваться вашей инфраструктурой?  

Светлана Кузьменко: 
— Конечно. Мы с оптимизмом ожидаем начала застройки территории «Невской мануфактуры». Наш проект идеально впишется в современный жилой квартал с реконструированными историческими зданиями, прогулочными зонами, улучшенной внешней логистикой. 

Марина Павлюкевич: 
— Я представляю два проекта: действующий апарт-отель IN2IT у метро «Купчино» и строящийся комплекс «Про.Молодость» в Невском районе. Мы говорим о локациях, которые являются неочевидными. Я присоединяюсь к Денису Розанову: их развитие – безусловное благо для города. 
IN2IT мы построили на месте гаражного комплекса на 800 боксов.  
В тот момент Купчино было районом другого уровня, а в этом месте было просто страшно ходить. Теперь же это привлекательная деловая локация. Благодаря активной застройке новыми жилыми и коммерческими объектами здесь появилось больше инфраструктуры. Развитая транспортная инфраструктура помогает нашему отелю набирать популярность, а мы помогаем наполнять это место интересными и приятными людьми.  
В составе апарт-отеля IN2IT сейчас работает коворкинг Fabula. Это большой плюс для гостей, он пользуется спросом у деловых туристов. Что интересно: когда мы проектировали коворкинг, то ориентировались в основном на деловых туристов. Но сегодня у нас 80% отдельных офисных помещений заняты предпринимателями, живущими в Пушкине и Павловске, есть прямая ветка электричек до Купчино. У нас хорошая заполняемость отеля и коворкинга. 
Для апарт-отеля, который функционирует как гостиница, один из главнейших инфраструктурных объектов – это собственная точка питания. В IN2IT она реализована через партнерский договор с рестораном «На Высоте». А в «Про.Молодости» все коммерческие площади мы оставляем за собой, чтобы контролировать и реализовывать задуманную концепцию. Сейчас мы разрабатываем концепцию ресторана и двух кафе, которые станут привлекательными не только для резидентов отеля, но и для жителей района.  

1 из 7
Апарт-отель IN2IT. Фото: PLG

«Про.Молодость» – апарт-отель на 2 тысячи номеров, до ближайшей станции метро 1,5 км, но мы ждем и надеемся, что рядом, в 400 метрах, будет построена станция метро «Кудрово». В этом проекте мы подумали о том, как создать новые точки притяжения. В отличие от IN2IT, где все предельно функционально, здесь у нас будет большое лобби, потому что гостей много, и общественные места будут востребованы для общения и организации встреч. Также предусмотрен фитнес-клуб с бассейном и спа-зоной, ресторан, кофейня, коворкинг и крытый охраняемый многоуровневый паркинг с лифтами. 
За это время мы нашли новые контакты с множеством интересных людей и подружились с разными сообществами. Например, с представителями палео-сообщества. Оказывается, в Ленобласти находится крупнейшее «месторождение» древних ракообразных, им больше трех тысяч лет. Это интересная тема, и мы планируем создать Палеомузей с пространствами для лекций и общения. Музей – не коммерческая история, но имиджевая и социальная. Другое сообщество наших партнеров – это Киберклуб. В Петербурге мало площадок, где киберспортсмены могут тренироваться. Это перспективное направление, мы выделяем под него около 700 кв. м в составе апарт-отеля. В клубе можно будет тренироваться, проводить турниры; здесь будет необходимое оборудование, предусмотрены точки питания. Это уже более коммерческая история.  

Анастасия Ясинская: 
— Действительно, неожиданные и яркие «якоря», вполне соответствующие локации. 

Артем Кулемин: 
— У нас довольно камерный проект, менее 400 номеров. Мы находимся на Синопской набережной, практически в центре города, а значит – в центре деловой и туристической активности. Ориентируемся на туристов, в основном на краткосрочную аренду. В пешей доступности Нева, Невский проспект, много достопримечательностей. 
Для города, конечно, польза, что апарт-отели открываются в таких местах. И локации, пусть и центральные, но которые раньше считались «околоцентровыми», сегодня, благодаря новым объектам, становятся настоящими центрами притяжения. В нашем апарт-отеле откроется ресторан, под который выделено 300 кв. м. Помещение ресторана и все площади под коммерцию мы не продаем, а оставляем за собой, чтобы иметь возможность сдавать в аренду на наших условиях, дополнять недостающие функции.  
Мы также открываем арт-объект – арт-пространство Михаила Шемякина, которое станет официальным филиалом его Фонда на Садовой улице. Это первая подобная галерея в этом районе. В выставочном комплексе будут проходить разные мероприятия, лекции по классическому и современному искусству. Думаю, что в этой части города именно таких образовательно-досуговых активностей не хватает, и мы пытаемся восполнить этот пробел. 

1 из 3
Апарт-отель VIDI. Фото: Fizika Development

Сергей Тарасов:  
— Мы реконструируем бывший доходный дом на улице Блохина в Петроградском районе.  Он находится буквально в трех минутах от Заячьего острова, то есть самый центр Петроградской стороны. В разработке концепции мы старались сохранить исторический бэкграунд доходного дома и его историю. А вместе с тем – придерживались принципов человекоцентричности, отталкивались от сценариев поведения человека, который приезжает в город или живет в этой локации. Мы считали, что отдельная гостиница или жилой дом с большим трудом могут стать драйвером развития квартала или целого района. В нашем комплексе будет и гостиничная, и жилая части, и коммерческие площади. В доходных домах прошлого, помимо квартир, функционировали также лавки, мастерские, конторские помещения – прадедушки наших коворкингов. То есть все, что нужно, было уже придумано до нас.  

Анастасия Ясинская: 
— Получается, вы идете от исторического контекста?  

Сергей Тарасов: 
— Да, но привносим современные функции. Создаем комфортные условия проживания в самом центре. Не выходя из дома, можно поужинать в ресторане авторской кухни или посидеть в баре, позаниматься в тренажерном зале, расслабиться в спа или прогуляться по очередной выставке – в нашем комплексе планируется арт-галерея. В гостиничной части созданы условия для проведения конференции, презентации проекта или продукта, празднования дней рождения и других торжеств. Центром проекта станет благоустроенный двор.  

1 из 4
Комплекс Project 6|3. Фото: Холдинг Golden Age Group

С помощью ландшафтных дизайнеров озеленяем его, в том числе и крупными деревьями. Будут и столики, где можно выпить чашечку кофе, поесть или просто отдохнуть. Двор будет открыт для всех, как и вся остальная инфраструктура нашего комплекса. Надеюсь, эти функции станут тем самым драйвером локации, который даст новый импульс качественному преобразованию квартала и района в целом.  
Напомню, что в последние годы дом был заброшен и разрушался, а город не знал, подо что его приспособить. Это была локация, которой центр такого красивого города просто недостоин.  
И мы обязаны вернуть Петербургу восстановленное здание в любимом всеми стиле модерн.  

Анастасия Ясинская: 
— Здорово, что двор задуман как открытый. Это некое обращение к городу, формирование пусть и небольшого, но общественного центра протяжения. И хорошо, что «дыр» в городской ткани будет становиться меньше.