Более 60 млрд рублей за три квартала вложили застройщики в покупку участков в Петербурге и Ленобласти
Земля под жилую застройку в Петербурге обошлась инвесторам в 20 раз дороже, чем в области.
Инвестиции в приобретение территорий под строительство жилья за 9 месяцев 2024 года оказались на 12% больше, чем за тот же период 2023-го, подсчитали эксперты NF Group. Общая площадь участков составила 690 га, на этих наделах можно построить 4,1 млн кв. м.
Самой крупной сделкой (экспертная оценка – 17-19 млрд рублей) стала покупка компанией Element Development участка площадью 9,8 га на намыве В. О. у Группы ЛСР. Самыми крупными по площади стали приобретение компанией GloraX участка в 174 га в Ломоносовском районе, у деревни Михайловка и покупка краснодарской компанией Dogma 258 га в Виллози, частью – в области, частью – в Пушкинском районе СПб.
В городе девелоперы потратили более половины денег (58% общего объема инвестиций), отмечают аналитики NF Group, в области приобрели больше территории: 647 га, 93% общей площади купленных участков. Получается, что городская земля (примерно 0,8 млрд за гектар) обошлась инвесторам в 20 раз дороже областной (39 млн рублей за гектар). В области застройщики основную часть средств потратили в Ломоносовском районе (88% от общей площади приобретенной земли).
И средняя площадь участков, купленных в Ленобласти – 59 га – почти в 20 раз превышает аналогичный показатель по Петербургу (3 га). Такая существенная разница между регионами в «земельном вопросе» позволяет предположить, что новостроек в области, по крайней мере, меньше не станет. И цены на первичном рынке ЛО или совсем не будут расти (из-за высокой конкуренции), или будут расти гораздо медленнее, чем в петербургских ЖК. А вот городские квартиры на первичном рынке подорожают: во-первых, строят меньше, во-вторых земля безумно дорогая.
Сейчас «квадрат» ЖК, которые строятся в городских спальных районах, на 44% дороже жилплощади в областных новостройках, и эта разница увеличивается.
Позитивный вывод из активности девелоперов на земельном рынке: останавливать стройку из-за отмены части льготных ипотечных программ и введения ограничений пока никто не собирается. Но землю запасают скорее на лучшее будущее, чем на ближайшую перспективу.
«Несмотря на внешние сложности, такие как рост стоимости банковского финансирования и отмена льготной ипотеки, девелоперы продолжают активно наращивать свои земельные банки», – отмечает управляющий партнер NF Group Алексей Новиков.
По мнению заместителя генерального директора ГК «Едино» Максима Жабина, некоторое снижение активности выведения новых объектов или очередей во втором полугодии весьма вероятно, но об остановке речи, конечно, нет: «Жилищное строительство - как мартеновская печь: если остановить, то потом запустить будет очень проблематично».
По данным платформы bnMAP.pro, в сентябре по запуску новостроек в лидерах оказались Краснодар и Ульяновск (с прилегающими областями); Москва с Московской областью заняли десятое место. Петербург с Ленобластью не вошли даже в десятку.
Мнение эксперта
Максим Зорин, директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет»:
– Изменение условий льготной ипотеки и отмена части госпрограмм повлияли на уровень спроса. В этой ситуации позитивно сработали особенности реформы долевого строительства, проведенной еще в 2018 году: действующие проекты обеспечены проектным финансированием, снижение спроса не приведет к остановке работ на стройплощадках.
Альтернативные финансовые схемы, программы, разработанные вместе с банками, также позволяют поддерживать спрос на приемлемом уровне. Привлекательными для покупателей остаются ЖК с умеренным средним чеком и с синхронным или даже опережающим вводом социальных объектов и общественных пространств. То есть: новостройки в Лаголово или Новосаратовке могут выигрывать конкуренцию у Шушар или Парголово по качеству жилой среды (в ближайшей перспективе), а у спальных районов Петербурга - по цене лота и величине регулярного ежемесячного платежа. Период высоких ставок может продлиться, судя по заявлениям руководителей ЦБ, до середины 2025 года. Сокращение бюджетных затрат на льготную ипотеку в итоге приведет к оздоровлению рынка.