Рост туристического потока помогает девелоперам продавать апартаменты

С начала года в Петербурге реализовано около 2,4 тысячи апартаментов – на 14% больше, чем за три квартала 2023-го, подсчитали эксперты КЦ «Петербургская Недвижимость». 55% продаж пришлось на сервисные проекты, 41% – «псевдожилье» и 4% – «элитка». 

К началу осени на петербургском рынке застройщики предлагали приобрести 7,1 тысячи юнитов (250 тысяч кв. м) в 76 комплексах с апартаментами. Доля сервисных апартаментов в предложении составляет 75%: в продажу поступили два крупных апарт-отеля – Saan от Hansa Group и Avenir Industrial от ГК «ПСК». Доля «псевдо» – 21%, из них 5% – это рекреационные проекты. Эксперты, однако, отмечают, что продажи «псевдожилья» растут быстрее, чем сервисных апартов.

Средняя цена «квадрата» в апартаментах сейчас составляет 306 тыс. рублей, на 9% больше, чем годом ранее. Однако в третьем квартале рост цен замедлился…

В середине года в составе «качественных мест размещения» («три звезды» и выше) насчитывалось 15,3 тысячи номеров в гостиницах и 8,2 тысячи юнитов в апартамент-отелях. 

Редакция «НП» опросила специалистов и участников рынка, чтобы понять главное: хватит ли новых доходов (от турпотока) на запуск новых проектов? Попутно выяснив массу полезных подробностей.

Мы попросили наших ньюсмейкеров поделиться сведениями, аргументами и выводами.

Как оценивают прирост турпотока управляющие сервисных апарт-отелей? Меняются ли в петербургском регионе «рамки» высокого сезона? Происходит ли перетекание туристического спроса из сегмента классических гостиниц в сервисные апарт-отели? Те же вопросы мы адресовали владельцам и управляющим загородными апарт-комплексами и рекреационными апартаментами.  

Константин Сторожев, генеральный директор УК VALO Service, председатель экспертного совета по апарт-отелям РГУД: 
— В этом году туристический поток в Петербурге действительно возрос, и управляющие сервисных апарт-отелей ощутили это на себе. В летний период заполняемость апарт-отелей, включая объекты под управлением VALO, достигла рекордных показателей. Например, средняя загрузка апарт-отеля VALO составила 97%, что выше среднего городского уровня в 90%. Пиковые значения наблюдались в августе и в выходные дни. В июне, в период проведения ПМЭФ, многие туристы предпочитают избегать высоких цен и плотного трафика, однако форум оказал значительное влияние на стоимость бронирований и загрузку апарт-отелей. 
В первой половине августа 2024 года показатель посуточного бронирования вырос на 17%, при средней стоимости размещения в 4900 рублей за ночь и средней продолжительности аренды в 4 дня. 
Доля иностранных туристов в общей структуре гостей апарт-отелей составила около 15%. Важнейшими поставщиками туристов стали Китай, Иран, Турция и ОАЭ. Китайские туристы особенно выделяются: их поток увеличился более чем на 250% по сравнению с началом года. 
Средняя цена за юнит также увеличилась. Средняя стоимость за сутки за год выросла на 15%. Особенно значительный рост цен наблюдался во время крупных городских мероприятий – ПМЭФ (рост цен в 2–4 раза), «Алые паруса» (в 1,6 раза). Соответственно, средний доход с одного юнита также увеличился по сравнению с 2023 годом. 
Расширение рамок высокого сезона – еще одна заметная тенденция.  
Туристы приезжают в Петербург в течение всего года. Однако полностью избавиться от сезонных колебаний пока не удается. Мы распределяем загрузку в VALO следующим образом: в летний сезон 2/3 юнитов сдаются в краткосрочную аренду и 1/3 – в долгосрочную. После окончания высокого сезона все происходит наоборот.  
Бронирование на новогодние праздники уже идет активно, и мы уверены, что показатели загрузки будут не менее успешными, чем прошлой зимой. По итогам 2024 года мы планируем выйти на заполняемость не менее 90%. 
Можно отметить, что туристы все чаще предпочитают сервисные апарт-отели классическим гостиницам. Гибкость и высокий уровень сервиса становятся решающими факторами при выборе размещения. Доля сервисных апарт-отелей на рынке гостиничных услуг увеличивается, что подтверждают и наши внутренние показатели.  

Артем Чугай, ведущий менеджер по работе с партнерами Maslov Group Development: 
— В 2024 году наша компания запустила в работу сеть баз отдыха Opushka House рядом со всесезонным курортом «Игора». Мы предлагаем аренду загородных домов, дополнительно оборудованных банями и купелями. Для больших компаний предусмотрен отдельный банный комплекс. 
Активное бронирование на новогодние праздники начнется в ноябре. Самый пик придется на начало декабря. В период выходных и праздников показатели заполняемости будут стремиться к 100%, в будние дни и не в сезон – около 50%.  Стоимость лотов варьируется от площади, наполнения и даты, диапазон – от 8 тысяч до 20 тысяч рублей за сутки. В новогодние каникулы цена составит около 30 тысяч рублей. 
Собрав отзывы гостей, мы узнали, что только 40% отдыхающих приезжали к нам с целью провести время на горнолыжном комплексе в зимний период. Для 30% опрошенных гостей абсолютно не принципиально было наличие возможности сходить в баню. Горожанам хотелось провести время на природе, в кругу друзей, отдохнуть от суеты и забот. Самым популярными форматом размещения стал вариант дома с двумя спальнями.  При этом вариант с сауной внутри самого дома был забронирован на самый длительный период. Общаясь с нашими клиентами, мы также выяснили, что комфортное время в пути от КАД составляет до 1,5 часа. 
Кстати, гости нашей базы высоко оценили комфорт домов, уровень сервиса и качество обслуживания, что подтверждается рейтингом на Яндексе в 4,9 балла. 
Если говорить о рынке коммерческой недвижимости в целом, то именно стремительный рост числа выводимых на рынок сервисных апартаментов и переключение россиян на новый формат туристического жилья отразились на загрузке гостиниц. Она существенно упала по сравнению с 2022–2023 годами. При этом туристический поток в Петербурге увеличился на 10% относительно прошлого года. Жители других регионов страны подходят к вопросу аренды на период отпусков разумно и экономично. Если в ближайшее время не откроются дополнительные прямые рейсы из других стран, подобная динамика сохранится и летом 2025 года. 

Юдита Григайте, директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S: 
— Интерес к апартаментам ежегодно растет, что становится особенно заметно в летний период: средняя загрузка в петербургских комплексах YE’S с июня по август составила 94,2%. Одной из ключевых тенденций сезона стало снижение доли долгосрочного проживания – в посуточную аренду сдавалось порядка 63% от всего номерного фонда. Такая политика управления, с акцентом на краткосрочное размещение, сохраняется не только в высокий сезон, но и в течение всего года. Она отражает восстановление турпотока в крупные регионы России и растущий интерес к коротким поездкам. В летний период количество гостей в YE’S Marata увеличилось на 23% в сравнении с прошлым годом. В 1,5 раза выросло число иностранцев, эта группа составила 10% от общего числа арендаторов. Ведущие позиции среди зарубежных туристов занимают граждане Китая, Беларуси и Казахстана. 
Изменение потребительских предпочтений также повлияло на выбор путешественников в пользу сервисных апартаментов. Они ценят не только комфортное проживание, но и широкий спектр услуг и развлечений, которые могут предложить такие комплексы. Апарт-отели выделяются за счет собственной инфраструктуры, обширной партнерской программы и проведения образовательных и развлекательных мероприятий, что позволяет привлекать новую аудиторию и увеличивать доходность. 

Дмитрий Шеремета, руководитель управляющей компании Well: 
— Апарт-отель Well открылся совсем недавно, поэтому мы можем пока лишь поделиться прогнозами и рассказать о первых днях отельной деятельности. Аренда номера в Well сейчас стоит от 4 тысяч рублей в сутки. 
Новогодние праздники в Петербурге всегда привлекают множество туристов, бронирование идет активно, мы прогнозируем полную загрузку всех номеров, переданных нам в управление. 
Мы действительно наблюдаем перетекание туристического спроса из сегмента классических гостиниц в сервисные апарт-отели. Это видно и по общим показателям заполняемости сегмента, и по росту инвестиционного спроса. По данным консультантов, продажи апартаментов за девять месяцев выросли на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В апарт-отеле Well стоимость квадратного метра по сравнению с 2023 годом выросла на 12% – до 370 тысяч рублей за кв. м. 

Елена Ехлакова, коммерческий директор УК PSK Invest (входит в ГК «ПСК»): 
— В апарт-отелях сети Avenir средняя загрузка с начала года составила 87%, при этом в высокий сезон она доходила и до 100%, с полным исчерпанием свободных номеров на две недели вперед.  
В сравнении с прошлым годом в относительных цифрах есть рост, но и нас, и собственников больше интересует рост абсолютный: доходность с юнита и с кв. м в месяц. На 2024 год у нас были две основные задачи, и нам их удалось решить. Мы сократили фактор сезонности, выровняв доходность в течение года, минимизировав зависимость загрузки от времени года. А также увеличили доходность как за счет хорошей загрузки в течение года, так и индексации тарифов. Суммы выплат собственникам увеличились почти на 20% по сравнению с прошлым годом.  
География гостей, в порядке убывания, у нас выглядит так: страны СНГ, Ближний Восток и Азия, Восточная Европа, Западная Европа, Северная и Южная Америка, Австралия. В общей сложности мы насчитали 48 стран. Несмотря на все события, глобальность осталась. Но, конечно, произошло перераспределение между странами. Хотя с точки зрения бизнеса не так важно, откуда приезжают гости. Главное, что приезжают. 
Стоимость размещения у нас варьируется от 3 тыс. до 29,5 тыс. руб. в сутки, в зависимости от апарт-отеля, категории номера и сезона. Арендные ставки в месяц – от 34 тыс. до 84 тыс. руб.  
Средняя доходность с юнита варьируется от 26 тыс. (в самые слабые месяцы) до 87 тыс. руб. (в высокий сезон). В отдельных случаях доходность составляла более 100 тыс. рублей, после вычета комиссии УК и операционных расходов.  
У нас довольно разнообразный номерной фонд, поэтому более показательным будет отражение доходности в % годовых. То есть отношение выплат за год к начальной стоимости юнита. В апарт-отелях Avenir средняя доходность – 10,2% годовых.  
Петербург, конечно, не может похвастать стабильностью турпотока, если сравнивать его с круглогодичными курортами, такими, например, как МинВоды. Там туристический поток в течение всего года практически не ослабевает, варьируясь от большого до очень большого. Но и в Петербурге мы видим определенный рост в условный «несезон». Кроме того, его границы немного расширяются. Новогодние праздники начинаются чуть раньше и длятся чуть дольше, нежели период официальных выходных. Однако Петербург – город с большой долей делового туризма. А деловой сезон продолжается как раз с осени до начала лета. И за счет этого пик спроса сглаживается. В нашем случае, в апарт-отелях Avenir, сезонность также сглаживается за счет расположения. У нас каждый проект находится поблизости от деловых кластеров, с удобной логистикой. 
Бронирования на новогодние праздники есть, но ажиотажа пока не наблюдаем. Это нормально, поскольку апарт-отели обычно выбираются незадолго до дат поездки, и мы спокойно готовимся к всплеску ближе к декабрю. Выбор апарт-отелей часто диктуется просто функциональными и прагматичными соображениями. У тех, кто в конечном итоге приедет к нам на новогодние праздники, еще может не быть никакого плана. И выбор, где жить, будет выстраиваться от намеченной программы. 
По заполняемости за год мы ориентируемся на среднюю цифру между 85% и 90%. Опять же – это средняя. Мы стремимся к тому, чтобы периоды полной загрузки длились как можно дольше. 
В то же время, если есть свободные номера, мы предлагаем гостям апгрейд при заселении, что востребовано. 
Классические гостиницы тоже хорошо себя чувствуют. И нельзя сказать, что мы отнимаем у них клиентов. Но ввиду общего роста турпотока в Петербург апарт-отели пользуются повышенным спросом. Кроме того, большая доля номерного фонда построенных апарт-отелей относится к «трем звездам». С этим очень востребованным сегментом в Петербурге многие годы были сложности и даже некий дефицит в высокий сезон.  
Есть разные оценки, но в среднем в структуре бронирований всех доступных средств размещения в Петербурге апартаменты занимают 43%.  

Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI): 
— Летний сезон 2024 года был успешным для апарт-отелей. В нашем отеле ARTSTUDIO Moskovsky на Московском проспекте загрузка достигла 96%, в ARTSTUDIO Nevsky на Невском – 94%. Выросли по сравнению с предыдущим годом показатели ADR – на Невском проспекте на 34%, на Московском – на 28%. 
Активно идут бронирования на новогодний период. Можно смело прогнозировать 100-процентную загрузку в ARTSTUDIO Nevsky, в ARTSTUDIO Moskovsky загрузка на этот период пока составляет 32%. Доля иностранных туристов в апарт-отелях Петербурга сегодня составляет около 5%. В основном это гости из Китая, стран Ближнего Востока, ближнего зарубежья (Беларусь). 
Бизнес-модель апартаментов позволяет корректировать стратегию исходя из условий рынка. Так, в прошлом году мы сместились в сторону краткосрочной аренды, объект на Невском проспекте у нас и в этом сезоне остался на «краткосроке», а на Московском соотношение в летний период составляло 72% на 28% в пользу краткосрочной аренды. Также в отеле на Московском проспекте мы перешли с динамической модели расчетов с собственниками на котловую, и этот переход дал значительную разницу по выручке. На наш взгляд, в крупных проектах котловая модель эффективнее, поскольку с большим номерным фондом сложнее отследить динамику. 

Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости: 
— Тенденция перетекания спроса из сегмента классических гостиниц в сервисные апарт-отели есть, и в ближайшее время она усилится. Безусловно, прежде всего, это вопрос цены. Турист выбирает, где выгоднее. Но, сравнивая цены, он также учитывает сервисы и дополнительные возможности, которые дают классическая гостиница и сервисный апарт-отель. И сегодня апарт-отель эту конкурентную борьбу выигрывает. Например, в IN2IT, помимо уборки апартаментов с заменой постельного белья, предусмотрена система завтраков, коворкинг, круглосуточная консьерж-служба, готовая решить любой вопрос гостя. Играет роль и расположение апарт-отеля: 2 минуты до метро, 12 минут до аэропорта или крупнейшего выставочного комплекса, 20 минут до центра города. В номерах есть все необходимое для комфортного проживания: оснащенная кухня, текстиль, уютная мебель-трансформер. Мы предлагаем гостям Петербурга не просто «остановиться», а почувствовать себя жителем города.  
77% бронирований апарт-отеля IN2IT – это краткосрочная аренда для деловых и туристических поездок. В июле 2024-го прирост количества гостей по сравнению с июлем 2023 года составил 62%. Средняя доходность популярных категорий номеров за летний период – более 40 тыс. руб., а загрузка – на уровне 74%. Пиковый показатель доходности в летний период – 91 232 рубля – продемонстрировал в июле двухкомнатный люкс. На фоне повышенного спроса и роста цен на гостиницы средняя стоимость «номероночи» по итогам августа выросла на 24%. 
Тенденцию перетекания спроса из гостиниц в апарты отмечают не только игроки рынка, но и инвесторы. По итогам трех кварталов 2024 года интерес к строящемуся апарт-отелю «ПРО.Молодость» вырос в три раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. То есть популярность формата растет как среди туристов, так и среди инвесторов. 

Юрий Шумаков, управляющий партнер WONE Hotels: 
— В целом уже произошло насыщение рынка, и дальнейший рост количества новых объектов в этом сегменте будет умеренным. Девелоперы начинают разрабатывать необычные проекты, искать свою нишу. Много новых апарт-отелей появляется вдали от центра города, это позволяет снизить стоимость проживания для гостя, при этом сохранив качество сервиса. На рынке мы также видим особый интерес к новым форматам: коворкинги, арт-пространства, апартаменты в историческом центре. Например, вокруг Мариинского театра появляются интересные проекты, целые дома, которые подвергли реновации. 
Есть разные сегменты гостей – семейные гости, драйверы внутреннего туризма, деловые туристы с ориентацией на экономию, иностранцы и даже студенты из других городов. Чтобы поддержать спрос, апарт-отели пытаются привлекать к себе иностранных гостей, внедряя сервисы China-friendly или Arab-friendly. В апартаментах есть возможность самостоятельно приготовить еду – для гостей с Востока это большой плюс, поскольку они предпочитают родную кухню любой другой. Однако просто так туристы-иностранцы не выберут апарт-отель, для этого нужно проводить грамотную маркетинговую работу, эффективно управлять ценообразованием, ориентироваться на доступность среды – открывать при апартаментах тематические «корнеры», рестораны или кафе. 
При оценке распределения спроса важно учитывать экономические факторы. «Классических» отелей строится не так много, и у инвесторов обычно есть свой отельный оператор или договоренность с международными сетями, например, с Cosmos Hotel Group или восточными операторами вроде Rotana Hotels. Для реализации проектов апарт-отелей намного проще собрать средства, поскольку такие объекты строятся за счет частных микроинвесторов. 
Впрочем, сейчас даже у частных инвесторов появляются сложности с тем, чтобы взять ипотеку. В связи с этим в скором времени произойдут изменения в форматах инвестирования, будут появляться предложения по покупке микродолей в проекте, токенов.  
На рынке также есть проблема нехватки профессиональных операторов, ведь девелоперы и управленцы, как правило, существуют отдельно. Этот сегмент сейчас растет и развивается, в особенности благодаря гостиничным управляющим компаниям. Например, наша сеть WONE Hotels заключила партнерское соглашение с «Максимум Life Девелопмент» по управлению апарт-объектом. Как опытный гостиничный оператор мы можем предложить клиентам сервис на уровне отеля. В скором времени у нас появится программа лояльности, которая также будет распространяться на гостей апартаментов. 
Мы планируем и дальше расти на этом рынке как управляющая компания. Таким образом, постепенно происходит своеобразное слияние гостиничной сферы и сегмента апарт-отелей. 

Алексей Мусакин, вице-президент Российской гостиничной ассоциации, управляющий партнер Cronwell Hospitality Group: 
— Часто говорят и пишут о конкуренции между гостиницами, сервисными апартаментами и квартирами, которые сдаются посуточно. Отчасти это справедливо, но лишь отчасти. У этих мест размещения все же разные аудитории. Причем если «гостиничные» клиенты и гости апарт-отелей в значительной мере могут пересекаться, особенно в высокий сезон, то квартиры могут забирать часть клиентов у остальных только в высокий сезон, в условиях дефицита номеров. В обычный период на первый план выходит сервис: людям хочется не просто какого-то пространства, но с обслуживанием: уборка, чистое белье и т. д. Именно поэтому часть квартирных лотов мигрирует: летом они переходят в «краткосрок», осенью – обратно. 
В будущем году я ожидаю очередного смещения части спроса в квартиры по чисто экономическим причинам: квартиры не подпадают под туристический налог. Сейчас они формально должны платить курортный сбор, но не платят, а в перечне плательщиков туристического налога владельцев квартир вообще нет. А через год в Петербурге турналог будет уже не 1%, а 2%, и как минимум в 200–300 рублей в день у квартир будет преимущество. 
В низкий сезон, когда и арендные квартиры, и часть апартаментов переходят на долгосрочные договоры, им также приходится конкурировать между собой – за счет цены и сервиса. 
Сравнивая эти форматы, надо еще учитывать вопрос безопасности и содержания окружающей территории. Одно дело, когда вы приходите на ресепшн апарт-отеля, другое – когда вам надо идти к арендованной квартире через пятый двор и «черную» лестницу. 
Владельцы квартир, в большинстве, не платят вообще никаких налогов, поэтому могут конкурировать по цене. И даже если их заставят зарегистрировать ИП или купить патент, стоимость ресурсов и коммунальных услуг для них все равно останется на существенно более низком уровне. 
Будет ли увеличиваться номерной фонд – вопрос дискуссионный. Период высоких ставок (дорогих денег) резко увеличил сроки окупаемости коммерческих объектов. Себестоимость строительства гостиниц растет быстрее, чем тарифы на проживание. Некоторые льготы, предоставляемые по 141-му постановлению, а также действующие региональные формы поддержки вряд ли компенсируют коммерческие риски. Мелкие частные инвесторы, которые обеспечивали капиталом проекты строительства апарт-отелей, наверное, предпочтут банковские депозиты. Так что на заметный прирост номерного фонда в ближайшей перспективе вряд ли стоит рассчитывать.