Запрет апарт-отелей в России: угрозы и возможности для отрасли

По данным аналитиков «МТЛ-Апарт» (ГК «БестЪ») более 75% апартаментов, представленных на рынке Петербурга, являются сервисными. На данный момент в стадии строительства находятся 46 объектов и еще 68 апарт-отелей - на стадии реализации. «Если посмотреть на объем ввода гостиничной недвижимости в Петербурге, то 82% от всего номерного фонда придется на апартаменты. Петербург по праву считается столицей сервисных апарт-отелей, и мы готовы делиться своим опытом», - прокомментировал Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт», председатель Межрегиональной Ассоциации Апарт-Отелей (МААО).  

Доля сервисных апартаментов ежегодно растет. Если рассматривать российский рынок в целом, то по данным «МТЛ-Апарт» (ГК «БестЪ») на стадии реализации находятся около 850 проектов строительства, реконструкции или модернизации объектов гостеприимства, из них 405 проектов (почти 48%) реализуются с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов. «Статистика привлечения проектного финансирования говорит, что почти половина гостиничных объектов реализуется через продажи номеров частным инвесторам на стадии строительства. Популярность формата апарт-отелей среди девелоперов очевидна», – заключает Николай Антонов. 

Сегмент пользователей, предпочитающих апартаменты классическим гостиницам, также ежегодно растет. Растущий внутренний туризм, а также популярность российских столиц у гостей из стран Персидского залива смещает спрос на краткосрочную аренду в сторону апарт-отелей, которые предлагают более комфортные условия размещения для семей по сравнению со стандартным гостиничным номером. Кроме того, апарт-отели предлагают более интересные и комфортные условия проживания для тех категорий арендаторов, которые рассматривают среднесрочную и долгосрочную аренду. И этот сегмент в перспективе также будет расти. «Для поколения миллениалов и зумеров аренда - более доступный вариант по сравнению с ипотечными платежами. В России арендные платежи в среднем на 26% ниже ипотечных», - подчеркивает Андрей Анфиногенов, декан факультета технологического менеджмента и инноваций Университета ИТМО.  

При этом законодательно апарт-отели находятся в своеобразной «серой» зоне, и данный формат недвижимости часто не вызывает доверия у администраций различных регионов. Практически все эксперты, принявшие участие в беседе, предлагали различные варианты стандартизации, которые сделают рынок апарт-отелей более прозрачным.  

Юрий Грудин, генеральный директор девелоперской компании Formula City, основатель апарт-отелей Well: «Мы видим на деле, по заполняемости своих проектов, что апарт-отели нужны людям. Преимуществ у этого формата множество. Помимо создания качественного, востребованного номерного фонда, мы еще формируем дополнительные рабочие места. Любой сервисный апарт-отель - это целый штат персонала, который его обслуживает, а значит рабочие места в конкретном муниципальном округе или районе. Для девелоперов же важно, чтобы мы могли продолжать строить апарт-отели по 214 ФЗ».  

Кирилл Кудинов, основатель Inreit и сети Port Comfort: «Основной пул наших апарт-отелей - это объекты в историческом центре Петербурга, созданные путем реконструкции и приспособления. 

Мы изначально закладывали локацию краеугольным камнем концепции, поскольку наши проекты ориентированы на туристов, а расположение отеля в центре города позволяет не нагружать проект инфраструктурой: в центре и так все в шаговой доступности. Но сейчас мы работаем и с более крупными объектами, например, создаем bleisure-отель, ориентированный на деловой туризм, и соответственно вкладываемся в инфраструктуру, необходимую данной аудитории. Апартаменты - это история про инвестиции, а инвестиции - это всегда про доверие, поэтому важно быть максимально прозрачными для инвесторов».

Один из ключевых блоков дискуссии был посвящен юридическим вопросам. Эксперты обсудили варианты структурирования сделок, вопросы формализации отношений с различными видами инвесторов, механизмы управления собственностью в апарт-отелях, а также специфику налогообложения объектов гостеприимства.  

Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатское бюро «Качкин и партнеры»: «В 2025 году увеличится налог на прибыль, поэтому основной вопрос - как мы будем структурировать сделки. Девелоперам при реализации проектов апарт-отелей по ДКП следует обратить внимание на несколько аспектов и учесть риски применения закона о защите прав потребителей, в том числе в части неустоек при срыве сроков ввода объекта в эксплуатацию». 

Ольга Маслова, заместитель генерального директора УК «ДОХОДЪ» выделила несколько характеристик закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), которые могут быть востребованы девелоперами и управляющими сегмента апартаментов.

«Во-первых, это удобная юридическая форма для консолидации разноплановых активов. В его состав можно включить земельные участки, доходную недвижимость, строящиеся и уже возведенные объекты. Эти активы, равно как и имена его бенефициаров-пайщиков, будет обезличены в публичных госреестрах и на сайте Банка России. Так ЗПИФ гарантирует конфиденциальность своих владельцев, а также защищает имущество от претензий третьих лиц в судебных спорах и делах о банкротстве. Во-вторых, ЗПИФ позволяет оптимизировать налогообложение. Фонд не является юридическим лицом и обязанность платить налог возникает только в момент выплаты дохода инвесторам, поэтому все полученные средства (например, арендные доходы), можно полностью реинвестировать. Это особенно удобно, когда в составе фонда сеть или несколько отелей: прибыль, полученную из успешных объектов, можно реинвестировать на поддержку нуждающихся. Так можно последовательно развивать новые проекты, используя средства, полученные от предыдущих инвестиций». 

Роман Блонов, руководитель компании Proptech Solutions: «Для оптимизации расходов на управление и повышения эффективности апарт-отелю необходимо оцифровать три бизнес-процесса. Первый из них – это коммуникация с гостем. Здесь помогут различные мобильные приложения – цифровые консьержи, через которые гость ведёт коммуникацию с ресепшен и персоналом отеля. Цифровой консьерж помогает допродать гостю дополнительные услуги: забронировать спа, купить экскурсию или заказать ужин в номер. Цифровые консьержи позволяют отелю увеличивать доход и повышать средний чек и удовлетворенность гостя. Но коммуникация с гостем не будет эффективной, если не оцифровать все сервисные службы в отеле – ресепшен, техники, горничные. Все заявки гостя должны где-то аккумулировать и отслеживаться. Оцифровка работы сервисных служб дает отелю главное преимущество – контроль за качеством и скоростью выполнения заявок. И третий бизнес-процесс, который в апарт-отелях требует оцифровки, это оцифровка коммуникации с инвесторами. Финансовый сектор уже давно и успешно работает с приложениями для инвестиций. В сфере недвижимости личный кабинет нужен для того, чтобы управляющая компания могла наладить коммуникацию с инвесторами, повысить доверие и сделать свою работу и отчетность максимально информативной и прозрачной». 

Андрей Бочкарёв, директор направления Спецпроекты компания ORMATEK: «Большинство апартаментов с точки зрения сервиса и комплектации находится в более сложной ситуации, чем классические отели. На это существенно влияют два фактора: больший по сравнению с классическими отелями номерной фонд и практически безальтернативное использование привлеченного персонала для клининга. В ситуации когда клининговые компании имеют превышающий их возможности спрос, достаточно сложно удерживать качество уборки. И второй фактор: с точки зрения комплектации апарт-отели ограничены стоимостью пакета оснащения. Есть психологическая отметка – соотношение стоимости пакета оснащения к стоимости юнита. В этом плане апарт-отели проигрывают классическим отелям, где все-таки один собственник. При этом возможность предлагать инвестору несколько пакетов комплектации, например Стандарт и Стандарт ПЛЮС и на цифрах показывать на сколько дороже можно будет сдавать номер с комплектацией Стандарт ПЛЮС или на сколько дольше будет служить данный пакет позволяет застройщику расширить предложение, а инвестору получать доходность на свой инвест-пакет в зависимости от комплектации апартамента. Однако важно учитывать риски с комплектацией. Сегодня 90% поставщиков не готовы фиксировать цены на длительный срок. Решением может стать включение в стоимость пакета оснащения стоимость аренды склада для хранения готовой продукции или материалов для комплектации, что поможет избежать риск критического упрощения пакета оснащения, а, значит, и конечного продукта из-за инфляции». 

В продолжение делового завтрака состоялся круглый стол «Создание легитимного правового поля для рынка апарт-отелей: в интересах городов и бизнеса»