Антон Агапов: «Деньги, потраченные на дизайн общественных пространств, – инвестиция в экономику апарт-отеля»

– Первый апарт-отель в Петербурге в 2014 году открылся именно под брендом YES – огромный комплекс на Хошимина, напротив метро «Проспект Просвещения». Чем он отличался от того продукта, который вы предлагаете инвесторам и арендаторам сейчас? 
– Проект YES на Хошимина во многом базировался на гипотезах и на предположениях, потому что аналогов просто не было. Изначально мы закладывали в концепцию только долгосрочную аренду, и никто из отельных операторов не горел желанием брать в управление отель на 975 номеров далеко не в центре города – к тому же такой, где у каждого номера есть отдельный собственник. 
Поэтому в 2011 году появилась управляющая компания YES. Мы объединили разные виды аренды с гостиничными технологиями и сами поверили в то, что это возможно. 
Что-то было верно просчитано с самого начала. Например, эффект масштаба. Комплексы с большим номерным фондом выгоднее в строительстве и в управлении. В них можно реализовать больше гостиничной инфраструктуры. Поэтому рекомендованный объем номерного фонда в наших проектах от 500 до 1500 юнитов. 
Инновационным для того времени решением стало лобби, для которого оставили 350 кв. м. Оттуда можно было, не выходя на улицу, попасть в фитнес-центр и в ресторан, чего нельзя было встретить даже в самых дорогих жилых проектах, где парадные были довольно скромные по размеру и без прямого доступа к инфраструктуре комплекса. 
 
– Классический отель – про экономику впечатлений, апарт-отель – больше про арендное жилье, про комфорт и сервисы. Или нет?  
– Это уже не так. Во-первых, инвестиционная модель апарт-отеля не предполагает большой площади номеров. Лучшее соотношение «низкий порог входа – высокий доход» достигается в компактных юнитах. Но если мы хотим, чтобы апартаменты арендовали на месяц и более, кроме эргономики номера надо обеспечить арендатору место для работы, занятий спортом, развлечений, деловых и личных встреч. И постепенно фокус проекта смещается с номеров на общественные пространства. На Хошимина у нас, напомню, было лобби 350 кв. м. Площадь общественных пространств в YES Марата – 1400 кв. м. 
Деньги, потраченные на дизайн общественных пространств, – инвестиция в атмосферу, которая является условием хорошей экономики апарт-отеля как для управляющей компании, так и для собственников номеров. Это позволяет сформировать в апарт-отеле одно из самых главных его преимуществ – комьюнити. В классической гостинице это практически невозможно: сегодня приехали одни, завтра другие. В наших проектах за счет наличия долгосрочной аренды проживают в том числе и блогеры, дизайнеры, архитекторы, IT-специалисты и предприниматели. Работают в коворкинге на первом этаже, пьют кофе в лобби-баре, общаются. Мы наполняем общественные пространства различными событиями, проводим лекции, выставки, кинопоказы, квизы, стендап-вечера. 
За счет этого апарт-отель получает конкурентное преимущество перед привычной гостиницей. Гости, приехав в другой город, где есть апарт-отель под тем же брендом, с высокой вероятностью снова выберут его.   

– Джентльменский набор апарт-отеля понятен (лобби, фитнес, коворкинг, кафе, паркинг). Чем еще можно удивить рынок и привлечь гостей?    
– В YES Марата открылся бизнес-центр на втором этаже, а затем – галерея современного искусства с ивент-площадкой и открытой террасой с одной из лучших петербургских панорам. 
Труднее оказалось реализовать идею фудкорта. В отеле вообще непросто обеспечить качественную ресторанную функцию: много завтраков, мало более рентабельных обедов и ужинов. Мы решили, что концепция фудкорта за счет многогранности и разнообразия даст дополнительное преимущество для гостей, а локация и объем комплекса позволят ее реализовать. Однако рестораторы скептически относились к этой идее вплоть до ввода YES Марата в эксплуатацию. Но когда апарт-отель заработал, пошел поток гостей и появился внешний трафик, у нас выстроилась очередь из потенциальных операторов.  

– Стоит ли в апарт-отеле делать серьезную ставку на архитектуру и дизайн?  
– Да. Достаточно посмотреть на двусветное лобби в YES Марата, спроектированное АБ «Земцов, Кондиайн и партнёры» совместно с японским бюро Nikken Sekkei. Горизонт, открывающийся сразу от входа через стеклянную стену (за счет отказа от дополнительных квадратных метров), воздух, свет, продуманный интерьер – все работает на атмосферу проекта. 
Для разработки интерьеров номеров, дизайна общественных пространств и другой инфраструктуры в компании есть собственный архитектурный департамент. Это часть продукта, за качество которого мы отвечаем перед собственниками и гостями. Придерживаясь строгих стандартов в дизайне номеров, мы разрабатываем уникальный дизайн-проект входной группы, отражающий индивидуальность проекта и являясь ключевым ядром комплекса. За счет единых стандартов и проработанной концепции проекта гость, приезжая в новый апарт-отель, понимает, что находится в YES. 
Вторая причина, по которой мы отрабатываем интерьерные решения самостоятельно, – обратная связь от собственников и гостей, накопленная в течение 11 лет управления апарт-отелями. Отзывы и пожелания собственников и гостей становятся основой для улучшения планировочных решений, выбора мебели, материалов, цветовой гаммы, организации пространства.  

– Может ли апарт-отель стать драйвером развития локации? Или лучше сразу делать проекты в раскрученных и модных местах? 
– Безусловно, реализация проекта в уже раскрученной локации значительно проще и привлекательнее. Но в оценке любой локации есть еще и экономический фактор. Раскрученное место – нагрузка на экономику проекта из-за высокой стоимости земли. Высокая стоимость квадратного метра дает низкую доходность для инвесторов. У YES Марата была не самая очевидная локация – заброшенная кондитерская фабрика с довольно маргинальным окружением. Но сейчас апарт-отель привлекает не только гостей, но и является точкой притяжения для всех жителей города. Из него не уходят, закинув чемодан в номер. В нем назначают дружеские встречи, деловые ланчи.  Увеличился пешеходный трафик по улице Социалистической. Стали открываться кафе, бары, магазины, для которых наши арендаторы и гости – их целевая аудитория.   
С другой стороны, у нас же нет цели открыть пять апарт-отелей в окружении YES Марата. Наоборот, мы стараемся охватить разные районы города. В том числе чтобы апарт-отели не конкурировали между собой. Поэтому есть YES Лидер в Московском районе, ближе к аэропорту в окружении деловой активности и ЭКСПО, а также YES Приморский в молодом и невероятно перспективном районе, где пока очень мало точек притяжения. Мы рассчитываем, что он станет одной из них.   

– Какая модель, на ваш взгляд, работает лучше: коллаборация девелопера и независимого гостиничного бренда или когда гостиничного оператора создает сам девелопер? 
– Большинство управляющих компаний в сегменте сервисных апарт-отелей создавались девелоперами. Потому что была цель – обеспечить выполнение обещаний инвесторам и закрыть репутационные риски. Эти УК создавали рынок с нуля, набивали шишки. Они потратили 8–10 лет на то, чтобы сформировать сервисные апартаменты как продукт. 
Сейчас на рынке достаточно профессиональных операторов. Выход новой УК чреват потерей времени и ошибками, которых никто уже не может себе позволить. Лучше использовать компетенции опытной УК – особенно девелоперам, которые не планируют строить апарт-отели десятками.  

– Поговорим о Москве. Аналитики Nikoliers ожидают взрывного роста сервисных апартаментов в столице в ближайшие два года. Вы в это верите?    
– Не очень. Введен мораторий на возведение апартаментов на территории Москвы, и сейчас нет возможности получить разрешение на строительство апарт-отеля. О каком взрывном росте можно говорить?  
Инвестиционный потенциал у московского рынка огромен. Номерной фонд классических гостиниц недостаточен даже для внутреннего туризма, который бьет рекорды каждый год. Узаконить формат сервисных апартаментов надо, чтобы апарт-отели не просто проходили гостиничную классификацию, а с самого начала строились как многособственнические объекты с правом продажи номеров частным инвесторам по 214-ФЗ с использованием эскроу-счетов.  

– YES сработал на опережение, и апарт-отели вашей сети в Москве уже есть. Как они себя чувствуют? 
– Они работают со средним уровнем загрузки 92%, в высокий сезон она достигает 97%. Там очень высока доля краткосрочной аренды, а YES Тechnopark полностью сдается посуточно, долгосрочного сегмента там просто нет. Высокий спрос обусловлен со стороны корпоративных клиентов – в том числе за счет того, что YES Technopark является частью TECHNOPARK PLAZA с большим бизнес-центром и доступом к метро через торговую галерею в окружении офисных кластеров и напротив «Острова Мечты».  
То же можно сказать про YES Botanica и YES Mitino, расположенные рядом с ВДНХ и «Крокус Экспо». Выставки привлекают туристов, очень многие из них предпочитают размещение в апарт-отелях.  

– Петербургские сети апарт-отелей активно интересуются регионами. Как происходит выбор новых рынков? 
– В российских регионах наша сеть развивается по франшизе, то есть мы не являемся инвесторами или девелоперами. Тем не менее апарт-отели под брендом YES в разных стадиях проектирования и строительства есть в Нижнем Новгороде, Новосибирске, Казани, Владивостоке, Благовещенске, Ростове-на-Дону. В мае стартовали продажи в проекте YES Горки в Казани – в партнерстве с компанией «Унистрой» и UD Group, крупнейшим застройщиком Татарстана.  

Реализуется также зарубежный апарт-отель в Азербайджане, в рамках проекта Sea Breeze на берегу Каспийского моря. Это город-курорт с огромным количеством жилья, инфраструктуры, пляжей, отелей. Проект напоминает Новый Дубай, но там все еще не хватает качественных средств размещения, особенно в дни проведения Dream Fest, международных саммитов, «Формулы-1» и других событий. 
Мы, со своей стороны, видим запрос на инвестиции в зарубежную недвижимость. Сегодня многие видят в этом возможность для диверсификации активов и получения дохода в другой валюте. При этом не все готовы действовать на свой страх и риск на во многом неизвестных зарубежных рынках.  

– Приходится ли учитывать вкусы, привычки и традиции другого общества при проектировании и настройке гостиничного бизнеса? 
– Безусловно, проект и техническое задание должны быть максимально адаптированы к локальной специфике и к местному законодательству. Кроме того, надо еще до открытия продаж понимать, как будут действовать доходные программы, какой будет налоговая нагрузка, сколько предстоит платить собственникам, как будет выплачиваться доход, как он распределится между управляющей компанией и собственниками.   

В YES SEA BREEZE  мы имплементируем лучшие решения и практики из более ранних проектов YES. С той разницей, что это курортный комплекс – с террасами в каждом из 936 юнитов, с открытым бассейном, с возможностью добраться до пляжей на гольф-каре.  
Из других направлений мы рассматриваем Арабские Эмираты, Таиланд, а также страны СНГ – Казахстан, Узбекистан, здесь наш интерес взаимен. В пользу этих стран говорит похожее законодательство, менталитет, понятный формат общения и делового сотрудничества. И географическая близость, конечно.   

Реклама / Рекламодатель: ООО «УК ЙЕС», ИНН 7802670147; застройщики: ООО БТК (YES Leader), ООО СЗ К-25 (YES Primorsky), ООО СЗ БИЗНЕС ПАРК (YES Горки) / Проектные декларации на наш.дом.рф