Новостройки Ленобласти и Петербурга разводятся по ценам: в областных ЖК в июле 2025 года снижение могло доходить до 4%
По итогам июля 2025 года в петербургской агломерации в рекламе стало на девять жилых проектов меньше, за год предложение объектов на первичном рынке сократилось на 21 ЖК.
За десять лет – с начала застройки Мурино – и эксперты, и просто граждане привыкли считать Петербург и Ленобласть единым общим рынком (петербургской агломерацией). Причем Мурино и даже Лаголово входят, а вот, например, Кингисепп и Выборг – уже нет. Теперь от этой общности придется отвыкать.
Начался развод города и области по ценовому предложению. Новости по итогам месяцев мелкие: ноль или слабый плюс в среднем по Петербургу, ноль или слабый минус в Ленобласти. По итогам июля картина почти такая же. Но только почти. В городе к августу плюс 0,2%, в области минус 0,3%.
В петербургских спальниках (больше всего проектов ЖК) цены действительно сохранились на прежнем уровне. А вот по территориальным зонам и отдельным локациям Ленобласти разрыв более существенный. Так, Новогорелово за июль – минус 4%, Бугры – минус 2,6%, Кудрово – 1,9%, Новосаратовка – 1,7%, Сертолово - минус 0,4%.
За год ЖК в Новосаратовке подешевели на 5,2%, в Буграх на 3,5%.
Из городских районов и территорий похожая картина только в Красногвардейском: минус 5,2% за год, 200,5 тысяч руб. за кв. м в июле 2025 года (тогда как 216,7 тыс. – в июле 2024-го). Но в этом районе слишком мало ЖК («Большая Охта», «Цветной город,» и Ручьи от ЛСР, ЖК «Вольта» – ПИК), районная доля рынка слишком мала, чтобы влиять на общие цифры.
Можно предположить: мы видим уже не статистические колебания, а тренд, обусловленный разницей стратегий (на уровне девелоперов) и подходов (со стороны муниципальных властей). В Петербурге принята практика: максимально тормозить запуск (согласовывается один проект из трех заявленных) и по-максимуму получить от застройщика «социалку». Школы и поликлиники строятся за счет девелоперов, если выкупаются – как можно позднее; за счет бюджета выходят только объекты АИП.
В ЛО: достаточно оперативные согласования, минимум отказов; затраты на «социалку» делятся пополам (федеральная программа «Стимул» и местная «социальная инфраструктура в обмен на налоги») или финансируются региональным бюджетом (АИП).
Если эта версия верна, увидим и последствия. В области квартиры будут дешеветь (становиться более доступными для покупателя и все менее интересными для инвестора). В городе – дорожать (к радости инвесторов и пущему огорчению просто-граждан).
Некоторые районы, локации и ЖК мы не учитывали. Например, во Фрунзенском, Кировском и Курортном районах – по одному-двум проекта, и появление, например, ЖК бизнес-класса меняют всю картину: так, Фрунзенский внезапно становится вровень с Васильевским островом, что неправильно. В Романовке заявлены три проекта, но ни одного еще нет в продаже. Дальний город (окраины) – это удаленные городские территории без метро, такие как Парголово, Горелово или Шушары. АПЧ - Пушкинский, Петродворцовый и пр.
По приросту за год уверенно лидирует центр Петербурга: новые дома в окружении исторической застройки (19,5%). Намного отстают пригороды (17,3%). Спальные районы прибавили 11,1%, область 8,5, городские окраины – жалкие 0,8%.
На уровне районов с большим отрывом лидируют Петроградский (там средняя цена квадратного метра превышает 600 тыс. рублей) и Центральный (недалеко до 600 тыс.). На «спальных» территориях в лидерах Василеостровский с намывом – около 360 тыс. за «квадрат». На городских окраинах средний уровень в 200 тыс. рублей за «квадрат» превысили все, кроме Выборгского (Парголово) и Красносельского (Горелово, Красное Село). Лидируют со средним ценником около 240 тыс. рублей Невский (Усть-Славянка и Уткина Заводь) и Приморский (Лисий Нос и Юнтолово). В пригородной зоне, благодаря «Ranta Residence», на первом месте уверенно утвердился Курортный район (примерно 385 тыс.).
Количество рекламируемых в агломерации проектов в июле снизилось на девять штук, за год на двадцать один объект. Сейчас в активной продаже 321 проект, причем 30% ЖК и половина квартир находятся в области.
Основную массу новостроек стабильно составляют кирпично-монолитные дома: 75%. 21% – панель. Студии, «единички» и «двушки» вместе составляют 91% предложения.