Анна Быковская: «Как жильцам вернуть подвал в общедомовое имущество?»

Среди жилищных споров одни из самых сложных возникают в отношении общего имущества многоквартирного дома. Какие действия, кто и при каких условиях может совершать с общим имуществом МКД и какое имущество будет относиться к общедомовому? 

Как показывает практика, подвальные помещения в многоквартирных домах чаще других объектов общедомового имущества становятся предметом таких споров, поскольку не любой подвал можно отнести к общему имуществу МКД исключительно по признаку его нахождения под многоквартирным домом. 

В статье 36 ЖК РФ закреплен перечень объектов, которые относятся к общему имуществу МКД. В него входят помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме. В том числе подвал. 

В ЖК РФ есть оговорка: к общему имуществу будет относиться не любое помещение, а лишь то, в котором есть общедомовые коммуникации. 

Однако ранее суды в большинстве случаев придерживались иной позиции и указывали на то, что наличие в подвале коммуникаций не является определяющим признаком для его отнесения к общему имуществу МКД. Основу такого подхода заложило Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09. В нем указано, что правовой режим помещений должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. А также сформулирован тезис, который и лег в основу судебной практики: «Если по состоянию на момент приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, право общей долевой собственности на эти помещения не возникло». 

Также Президиум ВАС РФ отметил, что для определения правового режима подвальных помещений не имеет значения наличие коммуникаций: они есть в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности на помещения. В таких спорах было предложено исходить из того, был ли подвал выделен для самостоятельного использования при приватизации квартир, а не из наличия в нем коммуникаций. 

Позднее Верховным Судом РФ был принят ряд судебных актов, которые изменили подход к проблеме. 

В Определении ВС РФ от 19.12.2016 № 307-ЭС16-16808 по делу № А56-7223/2014 суд отметил, что в помещениях, остающихся в общей собственности, должны располагаться коммуникации и оборудование, к которым необходим круглосуточный доступ, а наличие транзитных коммуникаций не означает, что это помещение может находиться только в общей долевой собственности. 

Летом 2025-го Верховный Суд РФ рассмотрел очередной спор о принадлежности подвала к общему имуществу дома. В Определении от 25.07.2025 № 305-ЭС25-2385 суд указал на необходимость прежде всего оценивать функциональное назначение помещения. А оно определяется из наличия инженерных коммуникаций, к которым необходим как постоянный, так и периодический беспрепятственный доступ для эксплуатации и контроля. То есть ВС РФ подчеркнул важность оценки технических характеристик подвала в спорах об их принадлежности, а не его формального выдела в самостоятельное помещение при приватизации, как это было в прежней судебной практике. 

Изменение позиции ВС РФ может вызвать новую волну исков о возврате подвальных помещений в общую долевую собственность. 

Однако при подаче такого рода исков необходимо учитывать ряд моментов процессуального характера. 

Правом на обращение в суд с иском в защиту права общей долевой собственности обладают собственники помещений, ТСЖ или председатель Совета дома. 

Право на подачу иска собственником не может быть ограничено в силу закона: он защищает собственные интересы, поскольку ему принадлежит доля в праве общей собственности МКД. Что касается ТСЖ, то суды исходят из того, что в делах о долевой собственности оно не может иметь самостоятельного экономического интереса, поскольку общее имущество МКД может принадлежать только собственникам помещений. 

Несмотря на то, что в ст. 138 ЖК РФ установлена обязанность ТСЖ предоставлять интересы собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами, у судов нет общего мнения, может ли товарищество обращаться в суд с такими исками напрямую, в силу закона, или собственники должны его уполномочить на представление своих интересов в суде. 

Если ТСЖ в доме нет, его функции выполняет Совет дома (ст. 161.1 ЖК РФ). Его председатель также может обращаться в суд на основании доверенности, выданной собственниками, или решения общего собрания. 

Также стоит учитывать, что суд, в зависимости от обстоятельств дела, может рассмотреть требования по правилам как виндикационных, так и негаторных исков. От этого будет зависеть применение срока исковой давности. 

Если собственники помещений владеют общим имуществом, но право собственности на него зарегистрировано за третьим лицом, они вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на это имущество, а право этого лица — отсутствующим. Такой иск будет аналогичен требованию об устранении нарушений права собственности, не связанного с лишением владения (негаторный иск). Срок исковой давности на него не распространяется. 

Если же лицо, за которым зарегистрировано право собственности на подвал, лишает других собственников доступа в это помещение, собственники квартир вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности — три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 

В вопросе исчисления исковой давности суды придерживаются позиции, что жильцы дома должны обладать информацией о составе общедомового имущества с момента возникновения на него права общей долевой собственности. 

Тут также есть нюансы. Если истцом по делу выступает собственник одного из помещений, суд, разрешая вопрос об исковой давности, будет устанавливать, когда возникло его право собственности на такое помещение и, как следствие, право на долю в общем имуществе МКД. 

Если же иск предъявляется ТСЖ, то в большинстве случаев суды считают товарищество только представителем собственников, и срок давности отсчитывают с момента возникновения права долевой собственности на общее имущество. Но встречается и другой подход: срок давности могут исчислять с даты создания ТСЖ, поскольку ранее этого момента товарищество не могло знать о нарушении права общей долевой собственности. 

Таким образом, в зависимости от того, выбыл ли подвал из владения собственников, суд будет рассматривать спор о его возврате в общую долевую собственность по правилам виндикационного иска и может отказать в его удовлетворении исключительно по причине пропуска срока исковой давности. О пропуске срока должен заявить ответчик, само по себе это обстоятельство не препятствует предъявлению иска. 

Возврат подвала в общедомовое имущество — непростая задача, решение которой зависит от множества факторов. С предметом спора стало понятнее благодаря вниманию Верховного Суда РФ к этой проблеме. Но в суде могут возникнуть препятствия процессуального характера, которые следует учитывать жильцам при обращении в суд за защитой своих прав.