Ставки долгосрочной аренды жилья в Петербурге замерли: прибавка за год — менее 1%

В августе на рынке жилой аренды было оживленно: комнаты подорожали на 6%, «единички» на 4%, двушки отличились с показателем «плюс 8%». И даже за трехкомнатные квартиры владельцы стали требовать на 6% больше, чем в июле.

Ставки по кругу

Летний прирост, как выясняется, всего лишь вернул рынок к показателям годичной давности. Условная «единичка» год назад обходилась арендатору в 41,1 тыс. рублей в месяц, в августе 2025 года — в 41,5 тыс. А двухкомнатные так и вовсе подешевели. (См. табл. 1.)

Весь рост пришелся на 2023 год. Вот если сравнивать с августом 2023-го — разница существенная: 45%. Почти в полтора раза. Причины понятны: приключения льготной ипотеки, упразднение самой массовой программы господдержки. Часть несостоявшихся покупателей была вынуждена арендовать жилье. На активизацию спроса рынок отреагировал как положено — ростом ставок.

Но в последние 12 месяцев ситуация на рынке аренды более стабильная.

Заметим еще: в августе 2023 года в Петербурге в долгосрочную аренду, по данным ЦИАН, предлагали 4520 квартир. Через год, в августе 2024-го, предложение выросло почти в полтора раза: 5945 вариантов. А в 2025-м — увеличилось еще на тысячу лотов: сейчас арендатор может выбирать из 6950 квартир.

Но ставки уже выросли. И ассортимент тоже. Вопрос: когда квартировладельцам надоест искать состоятельных съемщиков? Тренд на снижение ставок хоть и маловероятен (не в наших традициях), но все же возможен.

Кстати: объем петербургского рынка посуточной аренды, по данным ЦИАН, почти на порядок больше «долгосрочки»: 58 тыс. вариантов.

География престижа

По сведениям экспертов Центра аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», самые дорогие районы — Петроградский и Центральный: однокомнатная квартира обойдется более 60 тыс. рублей в месяц. Немного им уступают Адмиралтейский и Василеостровский: 52-54 тыс. Дело, видимо, не только в престижности и качестве инфраструктуры. В центре и на Петроградской стороне «единичек» попросту мало. Ну, не приходило в голову архитекторам того времени (конец XIX — начало XX века), что крепнущий российский средний класс будет ютиться в каморках по 17-20 кв. м. А распространенный, к сожалению, подход «напилить студий из коммунальной квартиры» связан с высокими рисками: такое жилье крайне редко бывает стопроцентно легальным.

Самые доступные варианты — в городских пригородах. В Колпинском районе однокомнатная квартира обойдется съемщику примерно в 26 тыс. рублей в месяц. Чуть дороже склонны брать владельцы таких квартир в Петродворцовом: 28-29 тыс. (Если, конечно, речь не о парадной части Стрельны или Петергофа). Пушкинский район — 30-32 тыс. рублей в месяц.

Фактор апартов

Считать сдачу жилья в аренду бизнесом сложно: срок окупаемости вложений в Петербурге — более 20 лет, в Москве — более 25 лет. Это если покупать на вторичке. Окупаемость от сдачи в аренду новостроек лучше и не прикидывать, чтобы не расстраиваться.

«За год доходность арендных квартир на 0,1% увеличилась, а срок окупаемости чуть-чуть сократился, отмечает Павел Луценко, гендиректор портала «Мир Квартир». — Дело в том, что рост ставок аренды опередил рост цен на рынке продажи квартир в собственность».

Но общей картины это не меняет. Кроме того, в расчетах окупаемости эксперты, как правило, не учитывают амортизацию, затраты на ремонт и налоги.

По мнению Максима Ельцова, гендиректора «ПИА Недвижимость», со временем рост предложения приведет к снижению ставок: «Дефицита предложения точно не предвидится, еще пару месяцев оно будет активно пополняться, вырастут сроки экспозиции объектов. Через месяц-другой СМИ и агрегаторы будут фиксировать снижение ставок в этом сегменте».

Прогнозировать что-либо насчет аренды сложно, потому что есть еще фактор апартаментов. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за последний год ставки на аренду апартов выросли в среднем на 30% — за счет сокращения доли номеров в долгосрочной аренде и увеличения в краткосрочном сегменте.

Летом 2024 года юниты в аренду на месяц и более предлагали в 61% апарт-отелей, в этом году — в 49%. Владельцы апартов предпочитают ориентироваться на турпоток и посуточную сдачу. Но в тех комплексах, где остается «долгосрочка», ставки существенно увеличились: например, на двухкомнатные варианты — на 35%, до 163 тыс. рублей в месяц.

Очевидно, что у квартирного рынка и сегмента апартов в основном очень разные аудитории. Тем интереснее конкуренция в "пограничной зоне", там, где интересы и цены пересекаются.