Как увеличить доходность активов недвижимости, обсудили эксперты в Петербурге

Рынок инвестиций, в том числе в коммерческую недвижимость, сегодня сталкивается с масштабными изменениями. Макроэкономическая нестабильность, высокая стоимость и ограниченная доступность заемного финансирования, а также рост налоговой нагрузки спровоцировали снижение экономической эффективности использования недвижимости. При этом, по словам экспертов, недвижимость по-прежнему остается надежным активом. 

Актуальные тренды доходности

Темпы роста расходов на строительство, управление и обслуживание объектов значительно опережают рост арендных ставок, и это стимулирует управляющие компании совершенствовать свои бизнес-процессы и технологии. 

По мнению Станислава Ступникова, партнера и генерального директора «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ») одним из трендов и способов повышения доходности является коллаборация управляющих компаний с девелоперами и собственниками объектов недвижимости, в том числе создание совместных управляющих компаний. 

«В условиях, когда эффективность выходит на первый план, мы видим, что все больше внедряются различные цифровые решения, позволяющие повысить эффективность управления, собственники делают акцент на заполняемости проектов, что в свою очередь стимулирует развитие многофункциональных и новых форматов, — отметил эксперт. — Мы наблюдаем масштабную трансформацию классических торговых и офисных центров: онлайн-торговля, гибридная работа, изменение потребительского поведения, — всё это заставляет собственников искать новые форматы. В портфеле застройщиков жилья также стали появляться проекты коммерческой недвижимости. Все чаще к нам обращаются за анализом наилучшего использования, чтобы просчитать, какие форматы будут работать на конкретном объекте, территории». 

Тренд на многофункциональные проекты (гибрид апартаментов, офисов, ритейла, площадей для сервиса и пр.), реализуемые в формате многособственничества, отметили многие эксперты. Многофункциональность становится ключевым фактором успеха как в проектах нового строительства, так и при реновации «неудобной» недвижимости. 

Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость»: «Нужно правильно распределять свои активы, жизнь показывает, что инвестиции в недвижимость – одни из самых надежных в долгосрочной перспективе. А в недвижимости многофункциональность – один из способов диверсификации рисков». 

Юрий Грудин, генеральный директор Formula City: «Инвестировать нужно в «свое» место, которое ты знаешь и чувствуешь, и в тот вид недвижимости, к которому «лежит душа». Поэтому для каждого инвестора перспективный формат будет своим. 

Доходность недвижимости всегда меняется, сейчас я интуитивно вложился бы в ЦОДы (центры обработки данных), но сформированного рынка таких вложений для инвесторов пока нет. Если говорить о нашем опыте, то многофункциональные центры сейчас имеют лучшую перспективу: сложная комплектация функций дает максимальный доход. В ближайшей перспективе недвижимость с технологиями будет только расти».  

Насколько велики риски? 

Часть инвесторов отметили актуальность инвестиций в земельные участки, но с важной оговоркой про степень инженерной подготовленности конкретных лотов и классическим подходом к оценке локации. Александр Басалыгин, генеральный директор «БС АРТ ДЕВ»: «Недвижимость не существует в отрыве от экономики и демографии, поэтому я не считаю инвестиции в недвижимость такими же привлекательными, как 14 лет назад. Но выбор альтернатив на данный момент весьма ограничен». 

Ольга Маслова, заместитель генерального директора УК «ДОХОДЪ»: «Сегодня многие справедливо фокусируются на вызовах – геополитической напряженности, высокой волатильности, изменении экономической конъюнктуры. Но именно в такой среде становится очевидно: и собственникам, и девелоперам уже недостаточно одного, пусть даже сильного решения. Мы давно исходим не из инструмента, например ЗПИФ, в котором специализируемся более 20 лет. Наша логика — это финансовый инжиниринг: сначала понять цели и конфигурацию капитала, а затем спроектировать комплексное решение, внутри которого будут использованы разные механизмы: будь то рыночные фонды, ЗПИФ для структуризации активов, формирование личного фонда или миграция зарубежных трастов в национальный контур".

Как отметила эксперт, соответственно недвижимость и связанные с ней активы мы также рассматриваем как часть более широкой архитектуры капитала, которая «строится» не на типовом продукте, а проектируется из конкретных задач клиента. Поэтому именно финансовый инжиниринг — то есть способность собрать для клиента индивидуальную, юридически и экономически выверенную модель — сегодня становится одним из ключевых факторов сохранения и приращения стоимости капитала. 

Игорь Василевский, директор «Цифра брокер»: «Для владельцев и девелоперов мы рекомендуем иметь в портфеле и недвижимость, и фондовые инвестиции. Сейчас мы наблюдаем тенденцию, когда инвесторы смотрят, какие еще есть инструменты сохранения денег помимо недвижимости и депозитов. При отсутствии геополитических шоков и ключевой ставке в 12-13%, которую мы ожидаем к концу года, может оказаться, что инвестирование в облигации - один из прибыльных инструментов. Поскольку, например, облигации федерального займа, в которые можно разместиться сейчас, дадут доходность 14%». 

Дмитрий Некрестьянов, партнер АБ «Качкин и партнеры»: «С точки зрения юридической практики для девелоперов и инвесторов в коммерческую недвижимость риски на текущий момент только увеличиваются. Практика создания многособственнических объектов распространилась с апартаментов на другие сегменты рынка коммерческой недвижимости, а нормальных механизмов управления подобными объектами никто не придумал. И если сейчас рынок не предложит внятную модель управления, мы рискуем получить хаос и некачественные объекты недвижимости". 

Второй риск – налоговый, поскольку в среднесрочной перспективе упрощенной системы налогообложения не будет, а значит, свой будущий доход инвестор должен считать с учетом НДС. И в целом рынок многособственнических объектов ждет трансформация, потому что налоговое бремя будет заставлять менять управленческую историю. В конечном итоге, как подчеркивают эксперты, в выигрыше останутся те компании, которые уже сейчас выстраивают понятные правила управления и учитывают грядущие изменения.

Будущее классических форматов  

Последние три года наблюдаются большие трансформации в сегменте классической торговой недвижимости. Оффлайн-ритейл не всегда выдерживает конкуренцию с маркетплейсами и торговые объекты переделываются под более актуальные форматы: офисы, центры падел-тенниса, клубы спортивной направленности. Трансформация коснулась и торговых центров, в которых наращивается объем досугово-развлекательных функций. 

По словам Дмитрия Абрамова, партнера Jensen Group: «Сейчас ядро концепции наших торговых объектов составляет досуговая составляющая. Развиваются новые модели арендаторов, например, фитнес-клубы по подписке, которые генерят трафик посетителей для всего торгового центра. Сменился паттерн поведения, люди приходят в торговый центр в первую очередь не за покупками, а за общением».

Популярность новых моделей демонстрируют и арендные ставки: за последние три года средняя арендная ставка у, например, спортивных клубов в ТЦ выросла вдвое. Причем арендаторы нового формата положительно влияют и на качество, и на количество посетителей во всем торговом центре, обеспечивая успешную синергию с классическим ритейлом. 

Татьяна Шатик, руководитель УК 812 отметила, что сейчас единственная цель у всех торговых объектов – заманить покупателя. «Но люди стали очень избирательны и внимательно подходят к выбору. И очень важно находить баланс между комфортным для посетителя пространством и ненавязчивым предложением товаров и услуг. Поэтому максимально распространены различные коллаборации, интеграции нестандартных арендаторов и привлечение знаковых имен для реализации проектов».

Девелоперы жилой недвижимости также активно выходят на рынок коммерческой, реализуя различные форматы в составе комплексной застройки, но в Петербурге, как правило, это вынужденные решения, отмечая, что потенциал коммерческой недвижимости в таких проектах на берегах Невы отстает от Москвы по многим причинам. Это и вопросы градостроительного согласования, и банковские согласования, и ограниченный пул перспективных локаций. Поэтому большинство застройщиков идут в коммерческую недвижимость вынужденно, из-за невозможности строительства жилья на определенном пятне в силу градостроительных ограничений. 

В качестве резюме мероприятия эксперты подчеркнули, что сегодня как никогда важно не стоять на месте, не бояться меняться, идти в интересные коллаборации и уделять больше внимания вопросам управления объектами, особенно когда речь идет о многофункциональных и многособственнических проектах.