Качественные бизнес-центры: какие характеристики определяют статус
Что такое качественный бизнес-центр? Каким характеристикам должен соответствовать подобный объект – по локации, транспортной доступности, инженерии? Такими вопросами задаются как сами девелоперы и инвесторы, так и арендаторы офисов, которые с каждым годом предъявляют все более высокие требования к комфорту. Разбираемся в этой теме вместе с экспертами.
Основные характеристики качественного бизнес-центра касаются его локации и транспортной доступности, инженерной "начинки" здания, управления и предлагаемых сервисов.
В первую очередь качество бизнес-центра определяется техническими параметрами: насколько высок уровень инженерного оснащения, какова высота потолков, эффективность планировок и пр. По словам директора департамента офисной недвижимости Bright Rich | CORFAC International в Санкт-Петербурге Алины Нечаевой, на привлекательность объекта для арендаторов также влияет внешний вид здания, качество отделки и наличие парковки.
«Качество сегодня определяет не только уровень инженерии и архитектуры, но и экосистема сервисов, – уверен заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Алексей Петров. – Наличие кафе, столовых, ритейла, парковки, фитнеса и других повседневных сервисов становится базовым ожиданием арендаторов».
Руководитель департамента управления бизнес центрами Becar PM Ольга Котова на первое место ставит инженерную и инфраструктурную составляющую. "Это, прежде всего, безупречная работа систем вентиляции и центрального кондиционирования. Существенным преимуществом является наличие собственной автономной котельной – это обеспечивает стабильный микроклимат, особенно в межсезонье, и снижает зависимость от городских сетей», – уточняет она.
Соответствие одному или нескольким стандартам оценки экологической эффективности зданий тоже сразу приподнимает планку качества офисного проекта. Не стоит сбрасывать со счета и дополнительные параметры, которые могут повлиять на качество зданий, а следовательно, и ставку аренды, заметила заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Наталия Киреева.
Это, например, и наличие благоустроенной территории с зонами для отдыха сотрудников, и возможности бронирования общественных переговорных комнат. Выделены ли зоны для ожидания курьеров и хранения посылок, стоянки для каршеринга и такси, есть ли места для хранения велосипедов и пр. Плюсом станут системы усиления сотовой связи в местах общественного пользования.
Насколько существенно для офисов соотношение качества и цены аренды
На качественном офисном рынке Петербурга в основном представлены сейчас бизнес-центры класса A и B в различных модификациях. А в классе C традиционно фигурируют бывшие производственные объекты и НИИ.
В "устаревших" офисно-административных зданиях, как правило, более низкие потолки (около 2,8 м), кабинетно-коридорная система, недостаточно пространства для организации переговорных и зон отдыха. Нередко отсутствуют профессиональное управление, полноценная охрана и качественное обслуживание помещений.
«Выбор класса зависит от бизнес-целей, предпочтений и возможностей компании, – комментирует руководитель проектов в департаменте по работе с офисными помещениями IBC Real Estate в Петербурге Максим Мартынов. – Если в фокусе находятся престиж, статус, выгодное расположение и высокий уровень комфорта, стоит отдать предпочтение объектам класса A. Если же у компании в приоритете практичность, оптимальное соотношение цены и качества, более подходящим вариантом станут бизнес-центры класса B+».
По словам Алины Нечаевой, статусное восприятие объекта во многом зависит от локации. В Петербурге есть бизнес-центры класса B+, которые превосходят объекты класса А по своим техническим характеристикам. Однако при менее удачном расположении многие арендаторы не готовы их рассматривать, невзирая на более высокое качество площадей.
Сегодняшний рынок часто демонстрирует разрыв между ставкой и реальным качеством объекта, добавляет Ольга Котова. Некоторые собственники продолжают ориентироваться на ставки сопоставимых зданий, даже если их объект морально устарел.
Какие планировки офисов – современные
Как отмечают эксперты, ранее девелоперы строили офисы с целью максимизировать количество арендопригодных площадей. Нынешние арендаторы стали более требовательны к комфорту. В современных офисных проектах реализуется формат open-space ("открытого пространства"), коворкинг-зоны и социальными хабы с переговорными, зонами отдыха и кухни.
«Такой подход обусловлен несколькими причинами, – отметил Максим Мартынов. – Во-первых, это ускоряет обмен информацией между сотрудниками и упрощает взаимодействие в команде. Во-вторых, позволяет эффективно разместить больше сотрудников на меньшей площади. В-третьих, такое пространство легко адаптировать под новые задачи. Однако такие открытые пространства не подходят для тех, кому в рабочих процессах необходимы тишина, приватность и конфиденциальность. В таком случае выбирают гибридные форматы офисов, которые сочетают в себе все положительные аспекты открытых пространств и кабинетной системы».
По опыту Алексея Петрова, "начинка" офиса всё чаще выходит за рамки базовой функциональности. Помимо стандартных зон в зависимости от профиля компании появляются дополнительные пространства: wellness-инфраструктура, медицинские кабинеты, иногда даже спортивные и досуговые функции. Это особенно характерно для технологических и креативных индустрий.
Несмотря на популярность открытых планировок, ряд арендаторов не отказываются от кабинетной системы. «Ключевым критерием является гибкость: возможность трансформировать пространство под разные сценарии использования. Open space подходит для компаний с командной работой и динамичными процессами, кабинетная система – для задач, требующих тишины и конфиденциальности», – отметила Ольга Котова.
Тренды 2026 года на рынке офисной аренды
Офис перестал восприниматься исключительно как место для работы, полагает Алина Нечаева, и стал инструментом формирования HR-бренда. В условиях кадрового голода современный и функциональный офис помогает бизнесу конкурировать за талантливых сотрудников.
С другой стороны, в условиях снижения темпов роста экономики часть компаний переориентировалась на более доступные по цене объекты, чтобы оптимизировать затраты на офис. К тому же объекты класса А и B+ зачастую не сильно отличаются друг от друга с точки зрения качества.
Впрочем, отмечают эксперты, ставка аренды – не единственная причина смены класса здания. Некоторые компании хотят сохранить привычную локацию для сотрудников, но не могут найти крупный блок в бизнес-центре высокого ценового сегмента. Это стимулирует их переезд в объекты класса B+ и B.