Чем выше класс, тем меньше опций: отличия в предпочтениях покупателей жилья разных категорий

Масштаб диктует наполнение 

Июньское исследование «Домклика» показало: чем выше категория жилого комплекса, тем меньше инфраструктуры в нем предусмотрено. Это продиктовано спросом клиентов, предполагают аналитики.

Например, покупатели во всех категориях жилой недвижимости больше симпатизируют домам, в которых имеются школы и детские сады, но для премиальных классов отсутствие таких объектов не критично, а для массовых они фактически обязательны.

Различия между этими продуктами вполне логичны: ЖК бизнес-класса и тем более элитные — это намного более компактные объекты, чем проекты категорий эконом и комфорт. Если в премиальных ЖК обычно лишь несколько десятков квартир, то в массовых счет идет на сотни, а то и тысячи лотов и множество корпусов.

Масштаб ЖК определяет его наполнение, констатируют эксперты «Домклика». «В комплексах из 16 и более корпусов чаще развита социальная инфраструктура: школы есть в 78-81% таких ЖК, детские сады — в 81-84%. В то же время небольшие ЖК (один-три корпуса) делают ставку на приватность: там выше доля охраны (50-51%) и огороженных территорий (42-48%)», — говорится в исследовании.

Кроме того, компактные высокобюджетные проекты обычно реализуются в районах уже сложившейся застройки, где вся необходимая инфраструктура имеется в пешей доступности, отмечают его авторы. 

А вот массовое жилье все чаще возводится в рамках проектов комплексного развития территории, редевелопмента бывших промзон и прочих слабо освоенных локаций. Поэтому здесь не обойтись без обеспечения жильцов базовой инфраструктурой.

Премиальные покупатели считают деньги 

Данные опросов, которые регулярно проводят среди своей покупательской аудитории девелоперы, подтверждают справедливость выводов «Домклика». Так, эксперты компании «Колди» отмечают, что, несмотря на активное развитие клубной инфраструктуры и сервисов в премиальных ЖК, большинство жителей не готовы платить за дополнительные опции. Их приоритеты: 

• тихий двор без посторонних (73% опрошенных указывают это в числе самых важных факторов при выборе ЖК), 
• приватность (72%), 
• безопасность (69%), 
• зеленые дворы (54%), 
• наличие парковки (57%), 
• пространств для спорта и отдыха (56%), 
• и большое количество парковочных мест (44%). 

Клубную инфраструктуру в качестве значимого фактора называют 9% опрошенных, повышенный уровень сервиса — 12%. Возможность пользоваться премиальными магазинами и сервисами внутри комплекса оказалась важной лишь для 14% опрошенных.

При этом сами жители не отказываются от инфраструктуры полностью. Почти 69% считают, что сервисы внутри дома должны присутствовать. Однако они воспринимаются скорее как базовая опция, а не ключевое преимущество проекта, говорят в «Колди».

«Исследование показало существенные изменения представлений о высокобюджетной недвижимости. Если раньше премиальность часто ассоциировалась с дополнительными сервисами и закрытыми клубными пространствами, то сегодня покупатели связывают качество жилья с ощущением спокойствия и контроля над средой. Для них важнее не количество опций, а возможность жить в тихом, безопасном и комфортном пространстве», — рассуждает Алексей Синявский, операционный директор «Колди».

Федеральный девелопер Группа Аквилон также констатирует: в недвижимости бизнес-класса обязательным стандартом стали системы видеонаблюдения и контроля доступа, технологии распознавания лиц, «умные» домофоны, круглосуточная охрана территории. 

Кроме того, целевая аудитория этого сегмента ценит приватность, поэтому Аквилон учитывает это при проектировании благоустройства. Так, в ЖК бизнес-класса «ОРО от Аквилон», который реализуется в Московском районе Петербурга, плотно высаженные кустарники сформируют естественный зеленый барьер, защищая внутреннее пространство от посторонних взглядов.

Ввиду компактности премиальных комплексов, выделение в их составе помещений для нежилых функций требует дополнительных затрат от застройщика, следовательно, он «зашивает» их в стоимость квадратного метра жилья. 

Сегодня люди настроены утилитарно: они готовы пользоваться определенными сервисами, если это упрощает жизнь, делает ее ощутимо комфортнее, но не хотят оплачивать широкий набор инфраструктуры только ради самого факта его существования, говорят эксперты «Колди».

В частности, 61% опрошенных этой компанией людей не готовы переплачивать за сервисную инфраструктуру внутри жилого комплекса. Еще 36% допускают дополнительные расходы, но только в разумных пределах. Лишь 3% готовы платить больше, если такие сервисы действительно удобны и полезны в повседневной жизни.

Впрочем, единодушия в вопросе о том, насколько широким должен быть ассортимент нежилой инфраструктуры в рамках ЖК, среди девелоперов нет. Например, директор департамента продаж ГК «Еврострой» Сергей Щербань отмечает, что помимо упомянутых опций, клиентам в элитном сегменте важно наличие общественных пространств внутри комплексов (спортзалы, гастробары и прочее).

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов указывает на высокую востребованность приватной инфраструктуры, которой могут пользоваться только жители дома: лобби с лаунж-зонами, переговорные, коворкинги, спортзалы, массажные кабинеты, детские клубы. Вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI Михаил Гущин добавляет к этому перечню рестораны, а также бассейны, сауны и другую спа-инфраструктуру. 

Все опции в пешей доступности 

Относительно наполнения проектов, которые относятся к комфорт-классу, таких разногласий нет. На качество жизни влияет не только планировка квартиры, но и внешняя среда, отмечает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. Приоритетом в этом смысле является наличие инфраструктура для детей: детские площадки, образовательные учреждения, встроенные помещения и отдельно стоящие здания, в которых разместятся развивающие кружки и секции.

Наличие школы и/или детского сада в составе крупного ЖК категории комфорт — это уже не опция, которая дает конкурентное преимущество, а элемент обязательного стандарта, считают в компании Kronung.

Высокая конкуренция привела к тому, что сначала девелоперы стали включать в состав ЖК массового сегмента фитнес-центры, кафе, медкабинеты, коворкинги, детские клубы в качестве изюминки проекта. Но теперь это, по сути, must have формата, признают участники рынка.

Покупатель сегодня рассчитывает, что вместе с квартирой получит возможность удовлетворять сои ежедневные нужды по принципу 15-минутного города, делится наблюдениями директор по продажам AAG Игорь Бадиков. То есть школа, детсад, продовольственный магазин, спортзал, медкабинет, места для досуга должны быть в пешей доступности от дома.

Зумеры наступают 

Этот тренд будет только развиваться, прогнозируют эксперты, мотивируя это тем, что все большую роль на рынке начинает играть поколение зумеров — людей, родившихся с конца 1990-х по начало 2010-х годов. 

Сегодня доля покупателей в возрасте до 26 лет уже занимает 6% в структуре спроса на жилье в Петербурге и пригородах, подсчитали аналитики Консалтингового центра «Петербургская недвижимость». Они более требовательны к комфорту, чем старшие поколения.

«Для таких покупателей, помимо локации и доступности к инфраструктуре и сервисам, важны эстетика и эмоциональная составляющая жилого комплекса, развитая цифровая экосистема и умный дом, а также гибкость пространства под разные сценарии – отдых, работу и развлечение», — рассказала Светлана Московченко, заместитель директора КЦ «Петербургская недвижимость».

Поскольку 98% спроса зумеров (по оценке КЦ "Петербургская недвижимость") приходится на масс-маркет, то девелоперам, работающим в этом сегменте, придется учитывать интересы этой категории покупателей. Так что жилые комплексы комфорт- и эконом-классов будут становиться все более самодостаточными в плане обеспечения ежедневных потребностей покупателей.