Средний бюджет покупки сервисных апартаментов в Петербурге вырос в 2,5 раза за пять лет, отмечают в Группе «Эталон»
Апартаменты остаются востребованными как инвестиционный актив и пространство для жизни. К таким выводам пришли аналитики Группы «Эталон», проанализировав динамику предложения и цен на рынке апартаментов Санкт-Петербурга, а также профили покупателей и ключевые инвестиционные показатели сегмента.
Средняя стоимость сервисных апартаментов в Петербурге за пять лет выросла в 2,5 раза, достигнув 15,2 млн рублей. На фоне устойчивого спроса со стороны инвесторов и обычных покупателей предложение в 2026 году сократилось на 22% за год: новые проекты пока не успевают восполнять реализуемый объем.
Доля сервисных апартаментов в Петербурге за год снизилась с 74% до 65%
За пять лет рынок апартаментов в новостройках Санкт-Петербурга увеличился почти вдвое: общее число проектов выросло с 27 в 2021 году до 52 осенью 2026-го. При этом после расширения в предыдущие годы рынок перешел к сокращению предложения: за последний год число проектов снизилось с 57 до 52, а количество юнитов — с 5,4 тыс. до 4,2 тыс. (на 22%).
Петербургский рынок апартаментов включает два формата: сервисные апартаменты (апарт-отели), предполагающие обслуживание гостиничного уровня, и не сервисные комплексы. Сервисные апартаменты остаются наибольшей частью сегмента, хотя с 2025 года их доля уменьшилась с 74% до 65%.
Сейчас в Северной столице представлено 34 таких проекта на более чем 3,5 тыс. юнитов. Сокращение экспозиции происходит на фоне высокого интереса к сегменту и устойчивого туристического спроса.
В Петербурге стоимость сервисных апартаментов выросла на 22% за последний год
Средняя цена квадратного метра в сервисных апартаментах достигла 439 тыс. рублей, увеличившись более чем в 2,5 раза с 2021 года и на 22% за последний год. Средний бюджет покупки вырос за этот период в 2,5 раза и составил 15,2 млн рублей, прибавив 29% за последний год.
При этом сервисные апартаменты в среднем обходятся дешевле квартир в новостройках Петербурга: 15,2 млн против 17,7 млн рублей на данный момент. Минимальный бюджет входа в этот сегмент начинается от 5 млн рублей, что делает его доступным для широкого круга покупателей.
За последний год цены на обычные апартаменты росли быстрее: средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 78%, до 397 тыс. рублей, а средний бюджет — на 77%, до 17,7 млн рублей.
Два типа инвесторов: как различаются подходы к покупке апартаментов
Интерес инвесторов к сегменту поддерживает и высокий туристический спрос. По итогам 2025 года туристический поток в Петербург превысил 12,4 млн человек, увеличившись на 7% за год. На этом фоне в прошлом июле загрузка апарт-отелей города составляла 88,2%, а в августе достигла 89,7%.
Для сравнения, в гостиницах категории «3-4 звезды» показатели составили 84,2% и 83,8% соответственно. За прошедший период 2026 года загрузка двух этих сегментов немного снизилась, но все еще остается высокой.
При выборе апартаментов профессиональные рантье в первую очередь оценивают размер комиссии и прозрачность модели получения дохода. Для них важны стабильный денежный поток, потенциал роста стоимости апарт-отеля и высокая заполняемость в пиковые периоды.
Ключевую роль в инвестиционной модели играет отельный оператор. Даже качественный номер не гарантирует дохода: результат зависит от того, кто управляет объектом, обеспечивает его загрузку и организует обслуживание гостей. Поэтому для профессионального инвестора главный вопрос — не только «что я покупаю», но и «кто будет этим управлять».
Непрофессиональные инвесторы подходят к выбору немного по-другому. Если они приобретают объект на этапе строительства, то в первую очередь ориентируются на репутацию застройщика. Также они оценивают наличие программ доходности, востребованность локации, отделку и меблировку. Для этой аудитории также важны понятные условия вложения и возможность получать доход без самостоятельного управления недвижимостью.
От студентов до предпринимателей: кто покупает апартаменты для себя
Сегмент развивается не только за счет инвесторов, но и благодаря покупателям, которые выбирают апартаменты для собственного проживания. На примере продаж проекта «Авеню-Апарт Пулково» аналитики Группы «Эталон» выделяют аудиторию в возрасте 20-45 лет: молодых специалистов, предпринимателей, студентов и командировочных.
В отличие от инвесторов, эти покупатели ищут больше, чем просто объект недвижимости: для них апартаменты могут стать новой точкой притяжения. Они оценивают инфраструктуру района, исходя из собственных потребностей.
Внимание обращается на транспортную доступность, близость к работе или учебе, развитую торгово-развлекательная инфраструктуру, наличие отделки и сервисов управляющей компании. При этом важны не только практические характеристики, но и качество повседневной жизни — комфорт, обслуживание и пространство, куда хочется возвращаться.
Какие районы Петербурга перспективны для развития апарт-отелей
Локация играет важную роль как для инвесторов, так и для обычных покупателей. Наиболее развитым районом Санкт-Петербурга с точки зрения представленности этого сегмента считается Московский район.
Здесь сосредоточено около десятка крупных апарт-отелей. Его привлекательность обусловлена развитой инфраструктурой, удобной транспортной доступностью и близостью к аэропорту Пулково.
Среди перспективных локаций для развития апартов экспертами также выделяются Красногвардейский, Кировский, Фрунзенский, Адмиралтейский и Приморский районы.
Рынок апарт-отелей Петербурга: чего ждать к концу 2027 года
В базовом сценарии аналитики Группы «Эталон» исходят из постепенного смягчения денежно-кредитной политики и стабилизации рыночного спроса. В этом случае средняя стоимость сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге может вырасти на 20% к концу 2027 года.
Благоприятный сценарий предполагает более быстрое снижение ключевой ставки и улучшение экономических условий: тогда рост цен может достичь 30%, а доля сервисного формата в общем предложении — вернуться к 70%.
Негативный сценарий учитывает сохранение высокой ключевой ставки и снижение туристического потока, что может замедлить развитие сегмента и привести к перетоку части инвесторов в банковские депозиты.
«Апарт-отели развиваются на пересечении двух запросов: инвестиционного и жилищного. В первом случае ключевую роль играют востребованность локации, качество управления и понятная модель получения дохода. Во втором случае на первый план выходят комфорт, сервис и инфраструктура для повседневной жизни. Поэтому перспективы сегмента будут зависеть от того, насколько девелоперы смогут предложить продукт, отвечающий запросам обеих целевых групп», — отмечает Вячеслав Приймак, вице-президент по маркетингу и продажам Группы «Эталон».