НАШ ЦИТАТНИК: «За 2019-й портфель кредитов девелоперам в Сбербанке вырос на 90%, а с начала 2020-го – на 34%. Почти 60% кредитного портфеля – проекты с эскроу. Значит, банки и застройщики научились работать вместе...» Светлана Назарова

23 сентября, 02:29

Строителям нужны инструменты

30 сентября 2019 в 08:07
623

Строителям нужны инструменты

Застройщики постепенно привыкают к новым правилам игры. Дольщиков защитили, но с получением проектного финансирования есть сложности, хотя пока обошлось без коллапса, обещанного пессимистами.

Застройщики постепенно привыкают к новым правилам игры. Дольщиков защитили, но с получением проектного финансирования есть сложности, хотя пока обошлось без коллапса, обещанного пессимистами. Но нет ясности, как именно выполнять нацпроекты: задачи поставлены, а инструментов для их реализации предложено недостаточно.

Об этом шла речь на юбилейной X Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство». Это мероприятие проходило на одной площадке с Северо-Западным форумом «Устойчивое развитие». И вот с устойчивым или равномерным развитием есть сложности. Причём даже в регионах, весьма успешных в финансовом плане.

Много — плохо?

Например, в Ленобласти приличный спрос на жильё, здесь же производят 90% необходимых материалов. По словам губернатора ЛО Александра Дрозденко, в 2012-м налоги от строительной отрасли региона составляли 720 млн, а в этом году будет около 12 млрд. «Но есть и проблемы роста. За большими объёмами стоят серьёзные обязательства местных и региональных властей по обеспечению комфортной среды. А это и инженерия, и социальные объекты. Есть дебаты — нужно ли нам столько жилья. Половину бюджета тратим на территории массового строительства. Например, Всеволожский район уже стал самым большим в России — 420 000 жителей. Ежегодно на 1 млрд рублей увеличиваем бюджет на содержание социальных объектов. Другие районы спрашивают, почему строим там, а не у них, ведь им нужен только один садик, а не 10. Перед нами стоит задача соблюдать баланс развития территорий», — поясняет Александр Дрозденко. Хотя, по его мнению, сейчас хорошо работают некоторые федеральные программы поддержки для создания инженерии, социальных объектов, решения проблем обманутых дольщиков.
А где-то даже дополнительные федеральные дотации — проблема. «У нас нет бурного роста строительства, а хорошо это или плохо — вопрос спорный. Население сокращается, но рынок сформировался — около 250 000 кв.м нового жилья в год. Помогает федеральная программа развития инженерной инфраструктуры. Хотелось бы, чтобы быстрее запустили программу «60+» (дотации на модернизацию инженерии, имеющей износ выше 60%) — ждём её, как манну небесную. Увеличилось число бюджетных строек: детские сады, школы, стадионы. Но мы столкнулись с проблемами ценообразования и нехватки трудовых ресурсов. Есть пул компаний, которые справлялись с объёмами, но потенциала для их увеличения нет. Выручают строители из Петербурга, но мелкие объекты им неинтересны», — рассуждает заместитель губернатора Псковской области Василий Осипов.
Петербургские власти тоже не испытывают особого оптимизма. Это один из немногих регионов, который так и не подписал соглашение с Минстроем о планируемых показателях ввода жилья в рамках нацпроекта. «Мы исходим из нескольких программных документов, в первую очередь из стратегии развития города. Комплексный анализ показывает, что в перспективе до 2024 года в Петербурге может быть спад ввода жилья. Это основано на многих факторах: приросте населения, спросе и покупательской способности. Но один из важнейших — обеспечение новых домов социальной инфраструктурой, — говорит заместитель председателя Комитета по строительству Евгений Барановский. — Минстрой ставил задачу ввести с 2018-го по 2024 год 27 млн кв.м жилья. Даже не говорим о том, кто всё это купит, но на обеспечение соцобъектами, транспортным каркасом потребуется свыше 700 млрд рублей». 
А в Петербурге уже накоплен дефицит: более 30 000 мест в садиках и свыше 20 000 в школах. На его покрытие нужно около 125 млрд. Поэтому диалог с Минстроем о планах ввода продолжается. Промежуточные показатели на 2019 год зафиксированы на уровне 3,4 млн кв.м жилья, на 2020-2021-й — 3,7 млн кв.м.

Что, где и кто?

По мнению президента НОПРИЗ Михаила Посохина, задачи государство поставило, а у путей их реализации нет научной базы: «Где и как строить? Всё прогрессивное и инновационное сосредоточено в пяти огромных агломерациях. Это Москва, Петербург, может, Новосибирск. Мы имеем безудержный рост жилищного строительства, колоссальные затраты на «социалку» в этих регионах и полное оскудение человеческого ресурса, например, на Дальнем Востоке и в Сибири. Нужно создавать на местах условия для работы и комфортного проживания. 
В приоритете — многоквартирная высотная застройка. А простой человек любит жить на своём участке — малоэтажные города тоже имеют право на существование. Именно поэтому приоритетным специалистом при планировании должен стать архитектор, а не градостроитель».
Заместитель главы Минстроя Дмитрий Волков полагает, что нацпроект как раз отвечает на эти вопросы: «Инвестируем не только в стройку, но и в размещение производительных сил, которые послужат заданием для строителей жилья».
Похоже, что и физически увеличить объёмы строительства будет сложно: просто не хватит рук. «По архитектурным специальностям сейчас обучаются 24 700 студентов, по строительным — 146 000. Это довольно много. В этом году на бюджетное обучение по строительным специальностям поступили немногим более 18 000 студентов, и только 468 по договорам целевого обучения с работодателями. Цифры мизерные. То есть работодатели не знают об этой возможности или не заинтересованы в обучении специалистов. А такую подготовку ведут 129 вузов по всей стране», — недоумевает директор Департамента государственной политики в сфере высшего образования Минобразования РФ Екатерина Бабелюк.
Председатель Комитета по строительству Ленобласти Константин Панкратьев отмечает: в регионе профессиональных кадров прежде всего не хватает 
у муниципальных заказчиков. «Не все могут себе позволить нанять грамотных специалистов, например, в области сметного дела. Иногда просто пытаются эту работу «задвинуть», и Ленобласти приходится помогать».
Дмитрий Волков признаёт, что все увлеклись регулированием, законами, инновациями: «Профессионализм казался не таким значимым. Мы опирались на фантастический запас советского периода: найти нужного специалиста было несложно. Но сейчас они уходят. Строители не готовят работников в вузах, поскольку инструмента этого взаимодействия им не дали. Сейчас мы заново выстраиваем эту схему».
Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз полагает, что надо налаживать взаимоотношения застройщиков с банками: «Некоторым банкам сложно определить рентабельность проекта. А застройщикам необходим квалифицированный финансовый менеджмент, который говорил бы с банкирами на одном языке. Специалистов выпускают достаточно, но с финансовым блоком в стройке у нас провал — этой проблемой нужно активно заниматься».
«Чтобы строить не 70 млн кв.м жилья в год, а 120 млн, должно кратно увеличиться число застройщиков. Ведь на одну компанию должно приходиться одно разрешение на строительство. Это должны быть фирмы с директорами, бухгалтерами и т.д. А из-за запутанности законодательства 90% директоров строительных компаний независимо от того, работают они по госзаказу или строят жильё, грозит 159-я статья о мошенничестве», — дополняет член президиума правления «Опоры России» Дмитрий Котровский.

Призрачные достижения

Но Дмитрий Волков уверен, что при переходе отрасли на проектное финансирование крупных ошибок не допущено. Люди защищены, а если слабые игроки не смогут работать в более жёстких условиях и уйдут с рынка, это, скорее всего, хорошо.
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков полагает, что выводы делать рано. Законодательство в этой сфере за 12 лет менялось 26 раз. А говорить о результатах последних изменений можно будет через 2-2,5 года, когда будут завершены стройки, начатые по старым правилам. «Чтобы разобраться, насколько достижимы показатели нацпроекта, мы должны понять, откуда возьмутся инвестиции. Любой административный барьер, которых предостаточно появилось в 214-ФЗ, легко преодолеть при наличии платёжеспособного спроса. В нацпроектах один публичный источник — ипотека. Но реальный показатель доступности таких кредитов не вселяет оптимизма. Надо искать альтернативные методы финансирования. Если девелоперы будут использовать только собственные средства, объёмы строительства придётся сократить в пять раз», — констатирует Антон Глушков.
Заместитель председателя Комитета Госдумы по транспорту и строительству Павел Федяев уверен, что государство оказывает помощь в переходный период: «Для поддержания спроса есть программы льготной ипотеки, многодетные семьи получают по 450 000 рублей на погашение таких кредитов, программы «Городская среда» и «Дороги» тоже косвенно поддерживают спрос. Риски дольщиков минимизированы, а сейчас готовится ипотечный продукт для ИЖС».
По словам Антона Глушкова, пока в достижении показателей нацпроекта нет ничего радужного. Средняя ставка по ипотеке в июле составляла 10,24%, а по итогам года должна была быть 8,9%. По числу выданных кредитов к концу года страна должна выйти на показатель 1,56 млн штук, пока имеем 675 000. За счёт таких кредитов должно быть профинансировано строительство 50,5% многоквартирных домов, пока имеем 23,3%. Средняя стоимость 1 кв.м, наоборот, выше, чем расчётная: 72 500 рублей против 68 900. По числу действующих договоров долевого участия на 2019-й запланирована цифра в 653 000, по факту пока 448 000. Также Минстрой заморозил плановые показатели по объёмам ввода жилья: в ближайшие два года это будет 88 млн кв.м. На середину лета 2019-го было сдано 42,1 млн «квадратов». Цифра вселяет оптимизм, но это результат не государственной политики, а работы застройщиков в предыдущие годы. 
Катастрофически мало новых разрешений на строительство. Всплеск пришёлся на июнь 2018-го, когда девелоперы получили разрешения на строительство примерно 28 млн кв.м жилья, чтобы не попасть под действие изменившегося законодательства. В следующие месяцы объём выданных разрешений не превышал 1 млн кв.м. Также с мая 2018-го по август 2019-го в полтора раза увеличилось число застройщиков, находящихся в процедуре банкротства. Сейчас таких компаний 474, и они не завершили более 
10,5 млн кв.м жилья.

Не в деньгах счастье?

НОСТРОЙ подготовил свои предложения. Например, необходимо урегулировать отношения между застройщиками и банками, утвердить некий стандарт. Ведь застройщики обязаны работать по этой схеме, а банки никому ничем не обязаны, и ставки не ограничены. Например, финансисты требуют от проекта определённой рентабельности. Обычно это около 15%. А таких показателей сегодня нет практически ни на одной стройке.
«Нам обещали, что с застройщиками будут работать максимальное число банков и будут охвачены все территории. 
А пока таких кредитных учреждений всего пять. Застройщиков не извещают о причинах отказа в кредите, хотя обещали. Сложно будет изыскивать средства на покупку участков, поскольку деньги пойдут на обеспечение собственного участия застройщика. Вскоре мы не сможем обеспечить дополнительные залоги: участки в других проектах также будут заложены. Кроме того, банки и застройщики серьёзно расходятся в оценках себестоимости и возможной прибыли. До конца неясен вопрос с финансированием «социалки». Всё это приведёт к тому, что девелоперам будет выгоднее быстрее продавать и медленнее строить, чтобы сэкономить на процентах, обеспечив больший объём средств на счетах эскроу», — говорит генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
Глава компании из Ханты-Мансийского округа пожаловался, что у многих банков есть «порог входа»: проекты дешевле 1 млрд рублей им неинтересны. А большинство строек в регионах гораздо скромнее. Его компании один крупный банк не отказал в кредите, но пересчитал финансовую модель проекта. Оказалось, что после продажи всех квартир и завершения дома застройщик останется должен банку 3 млн рублей.
НОСТРОЙ предлагает субсидировать ставки для застройщиков на начальной стадии строительства и развивать институт гарантирования «ДОМ.РФ». 
В НОСТРОЙ считают, что нацпроект не выполнить, не увеличив объёмы строительства социального и арендного жилья: число людей, которым доступна ипотека, из года в год снижается, и исключительно покупкой в собственность жилищную проблему не решить. А пока такие проекты просто неинтересны: срок их окупаемости — около 17 лет. Нужно также вовлекать новые земли в оборот, обеспечив их инженерией за счёт бюджетов. Ну и разобраться с платой за присоединение к сетям: в некоторых регионах эти затраты доходят до 15% от стоимости строительства.
На пленарном заседании и последующих тематических секциях присутствовали строители со всей страны, банкиры и чиновники из разных ведомств и регионов. Диалог получился — есть надежда, что участники друг друга услышали, поняли и постараются сообща разобраться в обозначенных проблемах.

###gallery###

Всероссийская конференция проходит с 2010 года. Её главным организатором выступает Ассоциация СРО «БСК» при поддержке СРО строительного комплекса, а также Совета Федерации ФС РФ, Госдумы РФ, профильных министерств, правительства Москвы, Петербурга и других субъектов РФ, НОСТРОЙ, НОПРИЗ, НОЭ, НОЗА, НАМИКС и Российского союза строителей.Мероприятие привлекает более 800 участников — экспертов, представителей крупного, среднего и малого бизнеса, первых лиц федеральных и региональных органов власти, профильных национальных объединений, общественных и саморегулируемых организаций более чем из 40 регионов России.