Александр Романенко
президент, Адвекс. Недвижимость

Профессионалам больно на это смотреть

Главная тема сезона - цены на жилье. Вопросы все те же: "Кто виноват?" и "Что делать?" А вот ответы у каждого свои. Причем версия чиновника будет радикально отличаться от того, что предлагают строители, а уж покупателя, которому полученного кредита не хватило на квартиру, лучше и вообще не спрашивать. Наверное, лучше многих в этой проблеме разбирается президент Российской гильдии риэлторов Александр Романенко. Хотя бы потому, что он видит ее с разных точек: как участник рынка, как функционер, как специалист с международным опытом (член правления FIABCI)…

– Начнем с актуального: заявления Генпрокуратуры, начатая ФАС проверка возможности сговора на рынке жилья - эти меры могут стабилизировать рынок? Привести к снижению цен?

– Заявление Генпрокуратуры ничего, кроме улыбки, вызвать не может, по крайней мере, у профессионалов. Ситуация с ценами - чисто рыночная, она четко характеризует спрос и предложение на рынке. Пять тысяч сделок, зарегистрированных в Петербурге на вторичном рынке за месяц, прошли с увеличением цены на 20%. Что, все пять тысяч продавцов одновременно договорились и подняли цену? Конечно, это нонсенс. Аналогичная ситуация у девелоперов и у строителей. Причина не в этом.

– То есть сговора между строителями не может быть в принципе? Или только в Петербурге?

– Строители - неплохие бизнесмены, поэтому используют эту ситуацию себе в плюс. Это не сговор, а правильное ведение бизнеса.

– В чем причина бурного роста цен за последние несколько месяцев?

– Об этом неоднократно уже говорилось. Это и отложенный спрос, который существовал, и нестабильность поведения доллара, и высокие цены на нефть, и ситуация, которая сложилась в долевом строительстве в связи с пресловутым 214-м законом. Но главная причина - не созданы благоприятные условия для строительства жилья. Мы стали меньше строить, и у нас существуют проблемы с выделением пятен…

– Кто же должен создавать для инвесторов благоприятные условия? Государство? А чем же оно занималось предыдущие несколько лет?

– Беда в том, что чиновники и люди, которые принимают законы, практически не прислушиваются к мнению профессионалов. Все предложения, которые вносили профессионалы за последние три года, не были услышаны. Пока этого не произойдет, мы будем принимать вот такие законы, потом кусать локти.

– Меньше строить и больше зарабатывать - разве это не благоприятные условия для строительства?

– Все так, но напряжение дополнительно нагнетают с помощью PR-технологий, когда говорится: строить мы будем мало, жилья не хватит, покупайте быстрее.

Это неправда. Строить будут всегда. Другое дело, если бы мы могли больше строить, могли привлечь инвестиции в строительство жилья, чтобы создать конкуренцию и падение цены, а не тот рост, который мы сегодня имеем. Рост беспрецедентный не только в истории российского рынка недвижимости, но и на Западе.

– Денег вроде бы на рынке и так много, зачем же еще привлекать инвестиции?

– Я имел в виду не деньги дольщиков, а схемы, которые используются во всем мире, где вначале жилье строится, а потом уже продается. Когда банки инвестируют в проекты. Как раз это наиболее цивилизованный способ удовлетворения потребностей населения в жилье.

– Раз уж мы заговорили о Западе - есть ли у западного рынка опыт в преодолении такого кризиса, кризиса предложения, когда денег больше, чем квадратных метров?

– Честно скажу, не знаю примеров в истории. Беспрецедентный рост, который есть у нас, - это просто безумие. Однако в Англии, в Японии и даже в Турции, когда была введена ипотека, цены в первые годы выросли почти в три раза, потом упали вдвое.

– То есть у нас еще ничего - троекратного роста пока не было…

– Я надеюсь, что у нас грядет стабилизация. Прежде всего, мы должны успокоиться. Тем людям, у которых сегодня нет прямой необходимости покупать жилье, у которых есть крыша над головой, я бы сегодня посоветовал подождать. Правда, это не касается элитного жилья, потому что это особая тема.

– Какие меры могли бы привести к увеличению ввода, увеличению предложения жилья на рынке?

– Я не открою никаких тайн. Самые богатые страны - те, где есть реальный оборот земли и цивилизованные законы. У них хорошо и с бюджетом, и со всем остальным. У нас не решена проблема с землей. Нормальный оборот земли отсутствует, отсюда и все остальные проблемы. Нет прозрачности, процветает коррупция, проблемы и с получением пятен, с монополистами.

Недостаточно подзаконных актов, которые давали бы возможность эти законы применять, кроме того, должны быть определенные временные рамки. Подал человек заявление - получил ответ. Если в срок не получил, чиновники должны быть наказаны. Иначе получается тот беспредел, который существует сегодня. Здесь надо искать причины кризиса, а не пытаться найти черную кошку в темной комнате.

Однако я оптимист и уверен, что все эти проблемы будут решены, потому что в нашей стране колоссальный спрос на жилье. Значит, все препятствия будут преодолены. Хотелось бы, чтобы это произошло быстрее и с наименьшими потерями.

– Сколько времени понадобится, чтобы снять хотя бы сегодняшнюю остроту, чтобы ушли те неадекватные предложения, которые сегодня есть на рынке?

– Что касается некачественного жилья - например, старых "хрущевок", - то профессионалам действительно больно на это смотреть. Мы понимаем, что такое жилье не то что 2000 долларов за метр - оно и тысячу вряд ли стоит…

С моей точки зрения, это вопрос двух - четырех месяцев, затем должна произойти стабилизация. Не было таких ситуаций, и трудно быть пророком, но я убежден, что это не может продолжаться долго. Но и быстрого выхода из этой ситуации не будет.

Я думаю, развитие событий приведет к тому, что сделок будет все меньше и меньше. И в определенный момент продавцы, которые придерживали квартиры, все-таки выбросят их на рынок, и это автоматически приведет к стабилизации цены. А некачественное жилье - и подешевеет.

26 августа Александру Романенко исполнилось 50 лет.
Мы симпатизируем ему как человеку, ценим его как 
специалиста и многолетнего информационного партнера.
Редакция присоединяется к обширному 
(без сомнения) потоку поздравлений