21 марта 2019 время: 12:28
курс $64.28 €72.94
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«Чтобы город жил хорошо, нам нужен бюджет развития - триллион рублей. Необходимо увеличить среднюю зарплату по Петербургу до 100 000 рублей...»
Александр Беглов
врио губернатора Петербурга
07 марта 2019

Банковское лобби победило строительное

Очередные изменения в законодательство в сфере долевого участия вступят в силу уже 1 июля, а застройщики до сих пор не знают подробностей новых правил игры и только предполагают, как будут работать дальше. Некоторые, как, например, корпорация «Мегалит», решают форсировать строительство и вывод на рынок новых корпусов в уже начатых проектах. О причинах такого выбора и о перспективах рынка рассказал генеральный директор компании Александр Брега.

Начнём с позитива. Большинство застройщиков перевыполнили планы продаж в 2018 году. А как у вас?

Так же. В объёмах строительства мы перевыполнили план только на 15%, поскольку по многим домам находимся в стадии нулевого цикла, а там самые медленные работы. По продажам – примерно на 25%. Активность покупателей позволила нам снизить кредитную нагрузку, мы сделали досрочные выплаты по займу на покупку земли. Поэтому на прошлый год грех жаловаться. У нашей компании получилось воспользоваться ситуацией на рынке в свою пользу.

То есть рынок с лёгкостью проглотил даже больше, чем планировали девелоперы?

Сказалась доступная ипотека. Можно было бы достичь и более впечатляющих результатов, но нормальный застройщик реализует больше жилья, чем запланировал, только если хочет быстрее погасить кредит. В обычных условиях, если бы не поправки в законодательство, продать всё быстро – не самоцель. Ведь летом все застройщики должны были открыть специальные счета по каждому разрешению на строительство. Если денег больше, чем необходимо на стройку, то они лежат на депозите с не самыми выгодными условиями. 
А мастерство застройщика – в чётком балансе между ежемесячными продажами и «подушкой безопасности». Если продажи проседают, можно воспользоваться кредитными резервами. Обманутые дольщики и появлялись, поскольку недобросовестные компании деньгами граждан затыкали дыры в других проектах либо нецелевым образом их использовали: строили заводы, покупали карьеры, надеясь на быструю отдачу. Это если не говорить об обычном мошенничестве. Так что проблема появления обманутых дольщиков решена ещё прошлым летом. А декабрьские законы в этом плане избыточны и отразятся на добросовестных компаниях.

Откладывать начало новых очередей в проекте «Приморский квартал» не собираетесь?

Наоборот, идём с опережением графика как по объёмам строительства, так и по выводу в продажу новых очередей. Например, уже запускаем третью очередь, хотя должны были сделать это в следующем году. Так что вскоре в стройке будет уже две трети проекта.

А зачем?

Продажи идут хорошо, стройка тоже. В нынешних условиях неопределённости надо до 1 июля по максимуму не только продать, но и вложить в работы. Поскольку мы до сих пор не уверены, какими будут критерии, чтобы завершить проекты по старой схеме финансирования. Надеемся, банки выполнят свои обещания. Они заявляли: если средств дольщиков на эскроу-счетах будет заметно больше, чем тратится на стройку, ставка по проектному финансированию будет близка к нулю.

Ну нуля, наверное, не будет. Банки ограничены в использовании этих денег, много на них не заработаешь…

Будут использовать, я в этом не сомневаюсь. Иначе просто логики в привлечении банков нет. Вся суть изменений – это не борьба с проблемой обманутых дольщиков, она уже решена. А в том, чтобы забрать деньги застройщиков в пользу банков как огромный и бесплатный ресурс. Банковское лобби победило строительное. 
На мой взгляд, банки должны быть кровеносной системой организма, а не её главными органами. Ими должны быть отрасли экономики, которые, используя эту кровеносную систему, быстрее развиваются и растут. А у нас есть перекос: всё больше сосредоточивается в руках банков, и всё новые отрасли становятся полностью от них зависимыми.

Новые проекты планируете запускать?

Пока нет. Надо осмотреться, понять, по какому сценарию будет развиваться рынок, понять реальную стоимость проектного финансирования и нюансы работы с эскроу-счетами. «Приморский квартал» – это огромный проект, с ним ещё работать и работать, так что на ближайшие пять-шесть лет мы загружены на 100%. Постепенно начнём подыскивать что-то новое. 
Что будет с объёмами рынка, если все решат переждать?
Здесь большая инерция, поэтому в этом году удастся достичь таких же показателей. Даже если новых разрешений совсем не выдавать, три года на рынке не будет катастрофического падения предложения. Но ощутимый спад начнётся через полтора-два года, когда маленькие компании, которые не получат проектного финансирования, не смогут начать новые проекты, а может, и достроить имеющиеся. Предполагается, что им помогут госкомпания «ДОМ.РФ» или Фонд защиты прав дольщиков, но передача им этих объектов – процедура небыстрая, да и не факт, что денег у них на всю страну хватит. 
К тому же для новых проектов надо иметь свободные деньги, а у застройщиков все они теперь связаны с конкретными домами. Нельзя взять средства и потратить на новый участок.

Земля под застройку в этих условиях подешевеет?

Я уже вижу предложения от некоторых девелоперов, которые набрали много участков и даже получили разрешения на строительство, а теперь пытаются их продать. У самих денег на стройку не хватает, и наделы выставляют в 1,5-2 раза дешевле, чем год-два назад. Сейчас такие проекты покупают только застройщики, имеющие огромный ресурс накопленных средств, или те, кто заработал деньги в другом бизнесе и хочет попробовать себя в роли девелопера.

Как будете строить социальные объекты, если деньги дольщиков заморожены на эскроу-счетах?

В критериях Минстроя есть важный момент: проекты, где застройщик передаёт городу безвозмездно социальные объекты, должны завершаться по старым правилам. Хотя банки и уверяют, что смогут выдать под эти объекты кредиты. Но ситуация абсурдная. Ведь прибыль мы должны направлять не на «социалку», а на развитие компании. Если она пойдёт на возведение садика, достраивать проект мы будем неизвестно сколько и не будем развиваться. О будущих стройках мы сможем думать только после завершения прежних. Представляете, насколько инвестиционный процесс растянется? Как при этом вводить 120 млн кв.м жилья в год, что в 1,5 раза больше, чем сейчас, непонятно. Как-то бездумно начали исполнять послание президента РФ. Ведь речь шла не об отмене «долёвки», а о том, чтобы не было обманутых дольщиков. А в итоге решили, что дольщиков вообще не должно быть. Сейчас мы наломаем дров, а потом будем героически всё исправлять. Это в Петербурге и Москве ситуация ещё неплохая. Например, мы рассматривали проект дома в Ленобласти. Но там маржа настолько маленькая, что никакого проектного финансирования не выдержит.

А у нас вообще останутся проекты классов «эконом» или «стандарт»? Ведь там тоже рентабельность небольшая.

Всё будет зависеть от реальной стоимости проектного финансирования. Новые проекты, где маржа маленькая, вообще начинать не будут. Уже начатые, где жильё продавали со скрипом, встанут. Ведь нас обязали передавать деньги граждан в банк, но не обязали банки кредитовать застройщиков, поэтому они не будут финансировать такие рискованные стройки. При оценке банки применяют стресс-тест – оптимистичный сценарий, средне-пессимистичный и полный пессимизм. Так вот бизнес-план должен выдержать худший вариант, а с маленькой маржой даже при оптимистичном сценарии сложно. Дешёвое жильё просто уйдёт с рынка, если власти, увидев, как сжался рынок, не задумаются о субсидировании ставок для застройщиков или каком-то другом стимулировании. Второй сценарий – город или федерация начнут строить жильё сами, чтобы обеспечить им, например, очередников.
Однако у грамотных застройщиков эконом-класс по качеству уже практически ничем не отличается от «комфорта»: лифты, остекление, достойные материалы в отделке. Мы участвовали в конкурсе «Доверие потребителя» и заявили проект «Екатерининский» в классе «эконом». А нам сказали, что это чистый «комфорт» по всем параметрам, хотя по нашим меркам там многовато квартир на лестничной площадке. Так что граница по качеству товара стирается – определяющим становится местоположение. Хотя не исключаю, что некоторые компании начнут экономить. Много таких проектов в классе «эконом» знаю, особенно в заКАДье, которые пострадали из-за выхолащивания. Мы слишком дорожим своим именем – его зарабатываешь годами, а теряешь мгновенно. Однако на рынке немало компаний, о которых никто не слышал – строят по одному домику, постоянно продлевая разрешения и продавая по пять квартир в месяц.

Как будут чувствовать себя крупные проекты, на которые чиновники делают основную ставку?

«Миллионникам» будет очень тяжело: их смогут реализовать только застройщики-гиганты, которых в городе пять – семь. Или их придётся разбивать на более мелкие очереди. Для обеспечения инфраструктурой надо иметь огромные средства на начальном этапе. Чтобы успевать зарабатывать, нельзя вывести на рынок сразу миллион квадратных метров и строить их с проектным финансированием. Придётся «нарезать» на очереди, например, по 50 000 кв.м. И очередей станет не три-четыре, а десятки. 
А значит, люди будут по 20 лет жить на стройке. Но сейчас очень сложно оценить масштаб бедствия.
Не приходится в ближайшие годы ожидать и бурного освоения «серого пояса»: там первоначальные затраты ещё больше, не говоря о множестве юридических проблем с собственниками земли и градостроительными ограничениями.

Рынок ждёт очередное изменение квартирографии? Квартиры будут уменьшаться, а может, останутся одни студии?

Мы точно не будем делать перекос в пользу студий. Например, в проекте «Дом на Львовской» мы сознательно предусмотрели немного четырёхкомнатных квартир, а их раскупили в первую очередь, что нас очень удивило.
Есть мнение, что с ростом ставок по ипотеке будут востребованы всё более компактные варианты. Но удорожание кредитов в пределах 1% роли не сыграет, а на всех уровнях власти говорят о необходимости сдерживать ставки и даже снижать их.
Хотя многие застройщики активнее займутся апартаментами, которые фактически не подпадают под новые правила. Да, требования к таким проектам ужесточаются. Можно, например, всю «социалку», парковки и так далее заложить, как для жилого проекта, но получить возможность работать по старым правилам – всё равно будет выгоднее, чем с эскроу-счетами. Вот она – ниша для «эконома». Думаю, что и прописка в апартаментах со временем станет постоянной, раз уж в садовых домиках разрешили прописываться. Хотя это всё равно суррогат, и называть его жильём – некое лукавство.

Тогда что будет с ценами для покупателей? Рост возможен или обязателен?

Думаю, значительный рост невозможен и тем более необязателен. В ситуации неопределённости нормальный застройщик не будет задирать цены. Дольщики, 
наоборот, ждут снижения: их уверяют, что эскроу-счета – это круто, не рассказывая подробностей. Например, что будет с ипотечными деньгами. Человек имеет два миллиона, берёт ещё три в ипотеку и оставляет их в банке. Деньги до застройщика не дошли, в итоге и он платит проценты, и застройщики. Хорошо только банку.

 Как сами к проектному финансированию готовитесь?

Не переживаем, поскольку у нас большой опыт. В проекте всегда три источника средств: собственные, деньги дольщиков и проектное финансирование. Если продажи идут хорошо, используешь деньги дольщиков. Если что-то не рассчитал, есть «страховка» в виде проектного финансирования. Правда, мы в своей практике к этому инструменту пока не прибегали. Однако в будущем, надеемся, что получим кредит без больших сложностей. Всё-таки банки наш проект знают, стресс-тест мы прошли, риски, с нашей точки зрения, минимальны.
Правильная стратегия поведения, на мой взгляд, сегодня в том, чтобы последовательно готовиться к нововведениям. По крайней мере, мой 28-летний опыт на рынке говорит об этом.