Николай Пашков
генеральный директор, Knight Frank Санкт-Петербург

Дефицит жилья преодолён, смысла строить в таких объёмах уже нет

Новые правила игры на рынке жилья уже привели к росту цен, а ведь это только начало. Чем грозит полный перевод всех новостроек на проектное финансирование? Сколько жилья нужно Петербургу? Как и за чей счёт можно сохранить памятники и исторические здания в центре? Продолжится ли рост сегмента апартаментов и есть ли перспектива у коворкингов, коливингов и прочих шеринговых форматов? Об этом мы расспросили генерального директора компании Knight Frank St. Petersburg Николая Пашкова.

- В прошлом году самым обсуждаемым вопросом был переход на проектное финансирование (эскроу). Как изменится рынок? Больше плюсов или минусов?
- Кому как. Проектное финансирование — всё-таки дополнительные затраты. В некотором смысле новые правила несколько усложнят работу даже тем компаниям, у которых был выстроен прозрачный, хорошо структурированный бизнес, понятный банкам. 
Но что-то может упроститься. Скорее всего, мы скоро увидим уход с рынка ряда неформатных игроков, которые не смогли привлечь финансирование.

- Неформатные — это какие? Те, кто реализует один-два проекта?
- Не всегда, это больше зависит от прозрачности внутренней организации бизнес-процессов. Условно, если на стройке незаконно работают гастарбайтеры и там мешками возят наличку, для банка это неприемлемо. Также если банк не понимает или не верит в показатели финансовой модели, он с большой долей вероятности откажет.
Сложнее стало всем девелоперам, но для одних это окно возможностей по увеличению доли рынка, для других — практически приговор.

- Сколько процентов компаний может уйти с рынка? 
- Не могу сказать, для этого надо знать ситуацию изнутри. Концентрация рынка нарастает, как и доля первой десятки застройщиков. Она долгое время была на уровне 40%, сейчас приближается к 60%, а с ожидаемыми изменениями может увеличиться до 80%. Скорее всего, останется десяток мощных компаний, с большими ресурсами по строительству, рекламе, привлечению клиентов. А также нишевые игроки, реализующие по одному-два проекта. 

- Покупателю станет лучше или хуже, что будет с ценами?
- Цены уже выросли, в прошлом году — почти на 15%. Это эффект как увеличения НДС, так и изменений в механизме привлечения финансирования. 
Сейчас будет некий переходный период. В целом ситуация должна улучшиться, хотя бы в плане снижения рисков для покупателей. Но как всегда: ниже риск — выше цена.

- Почему вместо ожидаемой комфортной среды город получает новые спальные районы? Причём зачастую почти без социальной инфраструктуры. 
Никто не обещал комфортную среду. Обещают Генплан, ПЗЗ, РНГП и т. д.

- Застройщики в рекламных буклетах.
- Ну, может, застройщики искренне считают комфортной средой то, что строят. Понятно, что они стремятся максимизировать прибыль любыми способами. С этим спорить невозможно и бессмысленно, это рынок. Мы неоднократно считали и сравнивали две модели: построить меньше, но лучше, или  построить больше, но хуже качеством. Количество всегда выигрывает у качества. Парадигма «выжать из участка как можно больше» и толкает застройщика на то, что он делает сегодня. Лет 15 назад, когда правила игры только формировались, когда были ещё надежды и иллюзии, рынок был в чём-то более конкурентным, чем сейчас. Строили гораздо лучше.

- Вы имеете в виду качество строительства?
- В том числе. Многие застройщики более тщательно работали над продуктом, в первую очередь, над планировками. Правда, тогда и строили по одному дому, а не кварталами как сейчас. Сегодня пальцев одной руки хватит, чтобы перечислить компании, более-менее нормально работающие с продуктом. У остальных — накатанный процесс: быстро купить пятно, быстро согласовать, как-то запроектировать и быстро выбросить на рынок. На волне высокого спроса девелоперы во многом потеряли квалификацию, а может, у кого-то её и не было. Но к ним меньше всего вопросов. Основной вопрос — к администрации. Девелопер строит то, что ему позволяют: если разрешена высота 75 м, он уложится в максимальную отметку, а то и 76 метров попытается соорудить. Мы это видим на периферии города и на границе с Ленобластью. Основные вопросы — к тем, кто согласовал, кто установил градостроительные нормы, которые позволяют иметь такую плотность и высотность; кто утверждает ППТ с недостатком социальной инфраструктуры; кто позволяет возводить жилые массивы до того, как туда проложат дороги и обеспечат возможность подключения к инженерии.
Можно ткнуть в любой проект КОТ, хотя никакой комплексности там нет. Везде примерно одинаково, исключение — «Северная долина», которую строит одна компания. Почти все остальные огромные массивы застраиваются крайне хаотично, без вменяемого центра градостроительного планирования, без единого центра принятия решений. Вопросы нужно задавать тем, кто занимается территориальным планированием, и тем, кто согласовывает проекты. 

- То есть власти?
- Конечно. С точки зрения качества городской среды сегодня интересы общества никто не представляет, в том числе и власть. Она устанавливает какие-то нормативы, к которым много вопросов. Как можно привязывать нормативы к квадратным метрам, а не к количеству жилых единиц? В зависимости от квартирографии на 100 кв.м может быть разное количество людей, и социальный состав у них разный. Одна квартира или четыре студии — это две большие разницы.

- Есть ли надежда, что ситуация улучшится?
- Нужно принять целый ряд принципиальных решений, многие — на федеральном уровне. Россия — гиперцентрализованная страна в этом плане. Законодательная база, регулирующая градостроительную отрасль, в значительной степени федеральная. Это касается не только строительства, взять историю с теми же мини-отелями. Люди, сидящие в Москве, считают, что они лучше знают ситуацию на местах. Более того, в их представлении то, что хорошо для Москвы, будет таковым и для Петербурга, Норильска и Сочи. Эта централизация сильно влияет и на проблему сохранения исторического центра. Невозможно реновировать что-то, не нарушив действующих нормативов.

- Кстати, про центр. Исторические здания ветшают, денег в бюджете нет, бизнес не может инвестировать из-за запредельного риска. Как быть? И как решаются подобные вопросы в Европе?
- В текущей ситуации проблема абсолютно неразрешима. Причина проста: бюджетных средств никогда не хватит на поддержку в приемлемом состоянии всего центра. К сожалению, ничего не изменится, пока граждане со всей очевидностью не поймут, что собственность — не только право, но и ответственность. Жилой дом, где приватизированы все квартиры или их большая часть, должны содержать его жильцы, а не бюджет. У каждого здания должен быть хозяин: организация либо группа собственников, инвестиционный фонд или частное лицо. Именно он должен нести полную ответственность за состояние дома. А если не готов, то альтернативой для него должны стать не бюджетные дотации за счёт других налогоплательщиков, а аренда, коммерческая или социальная. Социальный наём есть во многих странах, его роль именно в том, чтобы обеспечивать жильём граждан, которые не могут владеть им или снимать по коммерческим ставкам.
Это очень неприятный и острый вопрос, его по понятным причинам никто не хочет поднимать. Но это придётся сделать, и я боюсь, время будет упущено. Снежный ком проблем, связанный с нарастанием аварийности старого фонда, приобретёт такой масштаб, что станет трудноразрешимым. 

- Отчасти процесс тормозят и градозащитники. Как вы относитесь к их деятельности?
- На то и щука, чтобы карась не дремал. Полезная роль градозащитников в том, чтобы девелопер не расслаблялся и не терял чувство меры и реальности. 
С другой стороны, градозащитное движение сильно институализировалось и стало преследовать не только благородные идеи, но и другие интересы, в том числе политические. Недавно Мария Элькина в Фейсбуке совершенно справедливо заметила, что сплошь и рядом стоят разваливающиеся исторические дома, судьба которых не интересует градозащитников. Но как только у здания появляется инвестор и начинает или планирует что-то делать, тут же слетается взволнованная прогрессивная общественность и начинает его больно клевать. Яркий пример — Конюшенная площадь, все дружно протестовали и выжили инвестора. Теперь комплекс стоит и разваливается, активистам до него дела нет. Как только появится новый инвестор, уверяю, возникнут и пикеты.
Но общественная активность должна быть в противовес девелоперской. Тогда будет польза. 
Город — это всегда конфликт, и, когда строишь, особенно в центре, нужно быть готовым к нему. Нужно уметь донести свою позицию, уметь работать с людьми, а у нас этим пренебрегают. И неудивительно, что если девелопер не проинформировал их, не предложил что-то взамен ухудшения среды проживания, они будут бросаться под бульдозер.

- Девелоперы всё чаще говорят про шеринг-экономику, строят первые коворкинги, закладывают коливинги. Как эти новинки отразятся на рынке?
- Я испытываю достаточно глубокий скепсис к шеринговой экономике. Knight Frank выпускает обзоры, в том числе по коворкингам в США, в районе Кремниевой долины, где они как раз начали активно развиваться. Так вот: коворкинги занимают там менее 3% офисного рынка, и по оптимистичным прогнозам дорастут максимум до 5% в ближайшие пять-десять лет. То есть это нишевая история, и, на мой взгляд, она никогда не станет мейнстримом. То же с коливингами — это общага. Про аварии с участием каршеринга мы каждый день читаем в новостях. Человеку с давних пор свойственно стремиться иметь что-то своё: дом, машину, рабочее место. 
А то, что сейчас происходит, — лишь модный тренд, попытка внушить людям, которые объективно не могут иметь ничего своего, что их положение прекрасно и прогрессивно.
В Петербурге ежегодно сдаётся 2,5-3 млн кв.м жилья, нацпроект требует ещё больше. Нужно ли городу столько? 
На одном из урбанистических форумов я слышал обоснованное мнение, что сегодня в России жилья больше, чем людей. В некоторых регионах дома пустуют, ибо оттуда все бегут. А если люди из регионов бегут (в крупные мегаполисы), это уже вопрос национальной безопасности. И это не шутка. Невозможно удержать такую огромную страну, собрав население в нескольких мегаполисах. 
По скромной оценке, сейчас жилой фонд петербургской агломерации насчитывает более 130 млн кв.м. Поделим эту цифру на официальные 5 млн жителей, получается, на каждого человека, включая пенсионеров и грудных младенцев, уже есть примерно по 27 метров. То есть маленькая квартира (студия) на одного или 80-метровая квартира на семью из трёх человек. 
Накопленный с советских времён количественный дефицит жилья преодолён за последнее десятилетие — с 2010-го по 2020-й. Смысла строить в таких объёмах уже нет. 
Бесконечное разрастание принесло и несёт глобальные проблемы. Сейчас встаёт другая проблема — эксплуатации и реновации существующего фонда. Раньше было славянское традиционное подсечное земледелие: выжег участок, что-то повыращивал, земля истощилась, бросил и пошёл следующий надел выжигать. У нас с жильём так же: построили дом, плохо его эксплуатируем, через 20 лет он обветшал, у кого были деньги — съехали в новый дом, а через 20 лет и новый дом разваливается. Это совершенно ненормально. Насущный вопрос города не в том, чтобы строить ещё больше, а наладить механизмы нормальной эксплуатации и реновации того, что уже возведено. Под реновацией я понимаю не московский опыт — снести пять этажей и поставить 25, а совсем другое — не доводить здание до необратимого состояния, когда нельзя уже ничего сделать, кроме сноса.

- Но есть же нацпроект по жилью, ежегодные объёмы…
- Не знаю кто, как и на основании каких данных устанавливает планы и нормативы. Вот интересно, есть ли план для Мурманской области? Там половина домов пустует, заселяйся — не хочу. Кроме двух столиц и считанных регионов ввод жилья по России падает. Он не может не падать, если люди уезжают оттуда. И какой смысл, для кого строить в тех краях, откуда бегут? И какие могут быть планы? Они хронически не будут выполняться. 

- Сегмент апартаментов стремительно растёт. Аналитики говорят, через два года номерной фонд в сданных проектах станет сопоставим с объёмом действующих отелей уровня 3 и 4 «звезды». Это отразится на развитии гостиничного сегмента?
- Сначала все эти апарт-отели нужно сдать. И потом, когда аналитики считают три и четыре «звезды», то оставляют за скобками весь объём мини-отелей и хостелов, потому что их невозможно сосчитать. А их нельзя не учитывать, 
поэтому общий объём (вместе с гостиницами) будет многократно больше апартаментов. 
После ЧМ-2018 интерес к Петербургу начал расти, это подстёгивает инвесторов к покупке действующих отелей или участков под строительство гостиниц. Раньше такие запросы поступали очень редко, но с прошлого года их число заметно увеличилось. Думаю, в этом году мы увидим сделки в гостиничном сегменте.
В сегменте апартов стали появляться масштабные проекты на 2000-3000 юнитов, что немного беспокоит. Некоторые из них могут столкнуться с проблемой заполняемости. Даже профессиональные отельеры редко в одном месте запрашивают больше 1000 номеров. 

- Каким был 2019-й для вашей компании?
- По финансовым показателям он получился лучше 2018-го. По большинству сегментов год более активный, особенно в индустриально-складском, где у нас прошёл ряд крупных сделок, в том числе инвестиционных. Достаточно хорошо отработали на рынке жилья, традиционно урожайным был стрит-ритейл, с офисами посложнее, но тоже можно работать. У нас диверсифицированный бизнес, много направлений, поэтому даже в худшие времена не бывает, чтобы все они провалились одновременно.

Касимов Халмурат