Станислав Гармаш
генеральный директор, Фонд имущества Санкт-Петербурга

Инвесторы на рынке есть всегда

Фонд имущества Петербурга почти 30 лет продавал активы казны Смольного, но в прошлом году отошёл от этой работы. Сейчас он занимается городским проектом по инвентаризации и обследованию нежилого фонда и продажей активов частных собственников. О том, как была перестроена деятельность компании, о новых сделках и планах рассуждает генеральный директор Фонда Станислав Гармаш.

Вот уже больше года Фонд имущества не является продавцом городских объектов. Как вы прожили это время и чем сейчас занимаетесь?
– 2019-й был сложным во всех отношениях. После прекращения торгов в отношении городской собственности начался процесс передачи этих полномочий ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»: мы передавали документацию, архивы, информационные базы, переводили кадры. Всё это надо было сделать максимально оперативно, чтобы город как можно быстрее возобновил торги. Мы уложились в достаточно сжатые сроки, примерно за три месяца.

Штат сократился практически на 50%, большинство сотрудников были переведены в ГКУ «Имущество» – во вновь созданные районные агентства и Управление приватизации и арендных отношений.

С конца прошлого года Фонд был вовлечён в новый проект КИО по полномасштабному обследованию и учёту городских объектов недвижимости на территории Петербурга. Пилотным районом был выбран Адмиралтейский.

На сегодня мы уже обследовали порядка 1000 помещений, это примерно 100 000 кв.м. Цель – выявить неучтённое имущество и вовлечь в хозяйственный и коммерческий оборот неиспользуемые площади. Плюс фонд продолжает развивать информационную составляющую. На нашем сайте собрана вся информация о торгах КИО, которые организуют ГКУ «Имущество» и Российский аукционный дом, а также об объектах, приватизируемых арендаторами по преимущественному праву. Там же мы размещаем информацию о частной собственности, которую реализуем.

Сколько сейчас сотрудников в штате фонда?
– 50.

Расскажите подробнее про обследование Адмиралтейского района. Как организована эта работа?
– Она системно выстроена на всех этапах. Сначала КИО свёл и обработал всю имеющуюся информацию: из Росреестра, информационных систем комитета, администраций районов, архивов Фонда имущества и ГУИОН, других источников. Следующий этап – полевые обследования, которыми уже занимаются сотрудники Фонда совместно с районной администрацией. С подготовленными техническими документами они выходят непосредственно на объект, проводят замеры, фотофиксацию и т.п. По результатам готовится итоговая документация. Затем каждый объект выносят на рассмотрение специально созданной при КИО рабочей группы, которая и принимает управленческое решение о дальнейшем его использовании.

А вы сами ходили на эти обследования?
– Нет, но я отслеживаю информацию по каждому объекту, так как именно я отчитываюсь по ним на заседаниях рабочей группы.

Каковы варианты решений?
– Отнесение объекта к общедомовому имуществу, если он обладает соответствующими признаками. Учёт в Реестре собственности Петербурга и регистрация права в ЕГРН, если объект не учтён, и последующее вовлечение в оборот – приватизация или сдача в аренду. Мы уже передали на рассмотрение рабочей группы порядка 400 объектов. Это помещения в домах на территории Семёновского и Измайловского округов. Из них 68 объектов, это около 3500 кв.м, уже определены для продажи или аренды. В пересчёте на среднерыночные цены в Адмиралтейском районе доход в городской бюджет от продажи этих активов мог бы получиться где-то около 170 млн рублей.

Вы отслеживаете дальнейшую судьбу этих объектов: изданы ли по ним распоряжения о приватизации или аренде, объявлены ли аукционы?
– Да. Распоряжения выходят, по некоторым лотам уже объявлены торги, включая помещения на Московском проспекте, Можайской улице и пр.

Если посмотреть в процентном соотношении, сколько приходится на коммерческое использование, а сколько – на всё остальное?
– Не менее половины объектов по Жилищному кодексу надо относить к общедомовому имуществу. Это подвалы, колясочные, лифтовые шахты, чердаки и т.д. Остальная часть может быть вовлечена в коммерческое использование.

Что-нибудь неожиданное обнаружили ваши сотрудники во время этих обходов?
– Если честно, мы ожидали что-то в этом роде, но нет. Самозахваты есть, но их не так много. Часто встречаются помещения в плохом состоянии, требующие серьёзных вложений. Это, как правило, встройки в жилых домах в центре города.

Какой у вас график проведения работ по инвентаризации?
– В этом году мы планируем завершить Адмиралтейский район, а далее приступить к Центральному, Петроградскому и Василеостровскому. До конца следующего года закончим этот фронт работ. Затем – оставшиеся районы.

Значит, будете наращивать темпы, чтобы уложиться быстрее?
– В самом начале много времени ушло на обкатку процесса, выстраивание системы, сбор информации и камеральную проверку. На нормальный темп полевых обследований мы вышли в середине марта, а потом пришлось взять паузу из-за пандемии. Сейчас механизм отлажен, работы возобновлены. Так что темпы планируем наращивать.

Обозначил ли КИО какие-то ориентиры? Сколько объектов вы рассчитываете выявить, сколько – приватизировать, сдать в аренду?
– Никаких задач с конкретными цифрами перед нами не стоит. Главное: найти и учесть всё, что принадлежит городу, но не используется, а должно, чтобы приносить доход. Думаю, по всем центральным районам соотношение будет примерно таким же, как мы видим сейчас по Адмиралтейскому. Понятно, что в спальных районах госсобственности меньше.

Эту работу надо было провести очень давно, а сейчас, когда городу нужно увеличивать поступления в бюджет от использования госимущества, она становится ещё более актуальной. Если мы увеличим объёмы торгов благодаря вовлечению ранее неиспользуемых объектов, это уже будет результат.

Какие объекты сейчас продаёт фонд? И работаете ли вы с крупными корпоративными клиентами?
– После прекращения торгов по объектам госсобственности мы хотели сохранить наши компетенции в этой области и клиентскую базу, которая составляет около 50 000 юридических и физических лиц. Поэтому стали активно развивать направление работы с частным имуществом. Мы сотрудничаем с Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, с которой договорились о взаимодействии и провели аккредитацию риэлторов для осуществления партнёрских продаж.

По реализации активов заключены агентские договоры с банком «Санкт-Петербург», «Телеком-5» – дочерней компанией госкорпорации «Ростелеком», УК «Балтрос», различными ГУПами, объекты которых мы продаём. Готовим соглашение о сотрудничестве с банком «Россия».

Активно взаимодействуем со структурами Банкирского дома «Санкт-Петербург» по нескольким проектам с различным функционалом. Большой проект многофункциональной зоны «Софийская» нам уже удалось довести до формирования пула инвесторов. Сейчас подписываются предварительные договоры по участкам в составе этой зоны. На заключение договоров купли-продажи мы рассчитываем выйти летом, когда будут проведены работы по межеванию.

Если посчитать в цифрах, какой у вас сейчас портфель объектов?
– На общую сумму порядка 9 млрд рублей: как движимое имущество (транспортные средства, акции и доли), так и недвижимость – от встроенных помещений до имущественных комплексов и инвестиционных проектов. В силу экономической ситуации портфель уже в ближайшее время будет увеличиваться. Многие хотят продать свои активы, мы видим рост обращений.

На ваш взгляд, время для продажи подходящее?
– Инвесторы на рынке есть всегда, многие из них именно в кризис ищут объекты. Примером служат наши недавние торги по помещению под ресторан площадью около 120 кв.м на Казанской улице. В них участвовали восемь претендентов, поднявшие цену на 50% – до 180 000 руб./кв.м. По этому объекту мы видим, что спрос есть на готовые продукты – бизнес-единицы, пригодные для использования или уже с имеющимся договором аренды. Понятно, что сейчас не лучший период для арендных отношений, но это ситуация временная.

Как складываются ваши отношения с Российским аукционным домом?
– Мы сейчас разрабатываем договор на оказание услуг по поиску покупателей для объектов РАД, подписано соглашение об использовании электронной площадки РАД.

Что Фонд будет делать после реализации проекта по обследованию городской недвижимости?
– Посмотрим, когда завершим работу. В планах есть ряд проектов по повышению эффективности использования городского имущества, а также проекты по оптимизации концепций развития городских и частных территорий для повышения их инвестиционной привлекательности.

Каковы финансовые результаты АО за 2019 год?
– По итогам 2019-го Фонд имущества перечислил в городской бюджет 1,4 млрд рублей. В рамках работы с имуществом частных собственников, ГУПов и предприятий с государственным участием в собственность и аренду были реализованы объекты на 158,9 млн рублей, заключено 60 договоров и дополнительных соглашений на продажу активов более чем на 6 млрд рублей.

Отдельно хочу подчеркнуть, что мы не получаем от города ни дотаций, ни субсидий. Мы реализовали антикризисный план: пересмотрели доходы и расходы, оптимизировали штат, часть площадей сдали в аренду Управлению инвестиций, Центру энергосбережения, Фонду содействия кредитованию малого и среднего бизнеса и др. И 2020-й впервые за последние годы рассчитываем закончить с прибылью.

Иванова Евгения