Кулуарные правила

Правительство Петербурга утвердило новые Правила землепользования и застройки, не собираясь на заседание.

Документ, судя по всему, чиновники утвердили на так называемом малом правительстве. Посторонних туда не пускают, как и журналистов. Но от этого документ законной силы не утратит.

Новые правила позволят некоторым застройщикам начать стройки, получить разрешение на которые они не могли из-за отсутствия градостроительных регламентов объединенных зон охраны объектов культурного наследия. В принципе, это одна из основных причин корректировки ПЗЗ. Кроме того, в документе актуализированы границы объединенных зон охраны памятников, режимы использования земель, попадающих в эти границы, и защитные зоны памятников.

В ПЗЗ содержатся и новые требования к апарт-отелям, в которых более 10% помещений оборудованы кухнями. Их отчасти приравняли к жилью, и застройщикам предстоит заняться социальной инфраструктурой. Но, как уже писала NSP, скорее всего, это пустая формальность. Инвесторы просто не будут включать в проекты кухни или кухонные зоны, а оборудуют их уже после сдачи апартов в эксплуатацию.

Чиновники уточнили формулу расчета средней высоты зданий в обжитых кварталах. Это важно при установлении высотности новой «уплотнительной» застройки. Изменились и правила расчета коэффициента использования территории в случае, если в здании разместится детский сад.

В ПЗЗ обозначены границы 14 территорий, где предусмотрено комплексное и устойчивое развитие. Это новинка Градостроительного кодекса – своеобразная смесь «комплексного развития» и «развития застроенных территорий». В «устойчивый» список попали два участка бывшего фонда РЖС – в районе поселка Горская и на пересечении Киевского и Красносельского шоссе. А также кварталы, ограниченные Расстанной, Камчатской, Боровой улицами и Лиговским проспектом во Фрунзенском районе, бывшая военная часть у Красносельского шоссе, золоотвал в районе Дальневосточного проспекта, участки в Петро-Славянке и Ново-Ковалёво. Плюс три территории в Петродворцовом районе: между Ропшинским шоссе, железной дорогой и улицей Новые Заводы; между Красносельским шоссе, ручьем Стрелка и проспектом Буденного; между железной дорогой, Ропшинским и Ольгинским шоссе, улицами Луизино и Парковой в самом Петергофе. В перечне значатся и кварталы между Старо-Петергофским проспектом, Обводным каналом, улицами Розенштейна и Ивана Черных; зона, ограниченная Обводным каналом, Глиняной улицей, проспектом Обуховской Обороны, железнодорожной линией и Глухоозерским шоссе; территория между проспектом Народного Ополчения, Лиговским каналом, аэропортом Пулково, рекой Дудергофка, Дудергофским ручьем, Совхозной улицей и участки в Сестрорецке между железной дорогой, Ермоловским проспектом, рекой Сестра, улицей Володарского и площадью Свободы. Для этих зон власти вправе установить свои расчетные показатели обеспеченности и доступности (социальными объектами и другой инфраструктурой).

Арина ДОВЖЕНКО, старший юрист Dentons:

— Одним из важных положительных моментов новых ПЗЗ является сохранение в подавляющем большинстве случаев в действии ранее утвержденных проектов планировки и межевания территории (с параметрами строительства, которые могут не соответствовать новым градостроительным регламентам).

Старые ПЗЗ, содержали положение о том, что ранее утвержденные проекты планировки и межевания (ППТ и ПМТ) имеют приоритет до окончания расчетного срока Генплана, по истечении которого подлежат приведению в соответствие с ПЗЗ. Согласно старым ПЗЗ, в градостроительных планах подлежат указанию параметры застройки территории из «старых» ППТ и ПМТ.

Согласно новым Правилам, указанная выше норма сохранила свое действие для территорий вне границ объединенных зон охраны объектов культурного наследия. Внутри этих зон (большая часть города) действуют следующие правила:

• Если «старые» ППТ и ПМТ противоречат ПЗЗ, а равно Закону Петербурга №820-7, то параметры строительства определяются в соответствии с новыми ПЗЗ;

• Если «старые» ППТ и ПМТ соответствуют и новым ПЗЗ и закону №820-7, то они действуют до окончания расчетного срока Генплана;

• Если «старые» ППТ и ПМТ противоречат новым ПЗЗ, при этом закон №820-7 не устанавливает соответствующие параметры строительства, «старые» ППТ и ПМТ действуют до окончания расчетного срока Генплана.

В последних двух случаях до конца расчетного срока Генплана градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ) подлежат выдаче с параметрами застройки согласно «старым» проектам планировки и межевания.

Эта «отсрочка» явно направлена на защиту интересов инвесторов. Вместе с тем, важно, чтобы на практике не возникли юридические нюансы, препятствующие получению разрешения на строительство на основании такого ГПЗУ (с учетом новелл ст. 51 ГрК РФ, которые вступили в силу с января 2017 года).