За чей счёт комфорт?

Смольный ждёт от девелоперов не только современного жилья, но и комфортной городской среды в новостройках, призывает больше думать о горожанах и отказаться от эгоизма. Итоги года обсуждали на XVI Съезде строителей Петербурга, традиционно организованном Союзом строительных объединений и организаций.

Ощущение от сказанного на мероприятии довольно мрачное. Может потому, что врио губернатора Александр Беглов обошёлся без радужных речей о достижениях, а больше говорил о проблемах. Основная мысль его понятна: город должен стать комфортнее. Пока же индекс качества городской среды оценивается в 181 балл из 300 возможных, или 60%. «Жители изменились, их требования повысились. При покупке квартиры им нужна и городская среда. Они интересуются, есть ли рядом детский сад, школа, поликлиника, магазин, спортивная площадка, парк или какой-то водоём, где можно посидеть за чашкой чая. Нужно сохранять и строить новые парки, скверы, водоёмы», – заявил Александр Беглов.

По его словам, Петербургу необходимы современные дома, нужно переходить на новый технический уклад, чтобы отвечать сегодняшним вызовам и возводить «умные» здания и кварталы. Нужно думать прежде всего о горожанах – удобно ли будет жить в новых кварталах и будут ли потомки хвалить или ругать современных чиновников и строителей.

Г-н Беглов ради комфорта и эстетики даже предложил вернуть должность главного городского художника. «Когда 15 лет назад я уезжал из Петербурга, то очень гордился, что в городе создано шесть пешеходных зон – даже москвичи приезжали смотреть. За это время их больше не стало. Но променад никто не отменял, и чисто пешеходные улицы надо создавать не только в центральных районах, но и в новостройках. Нужно уходить от эгоизма застройщика, а эгоизм застройщика может победить только он сам», – заявил Александр Беглов.

По его словам, сегодня выдано разрешений на строительство 24 млн кв.м жилья на период до 2024 года. В ближайшие 5–7 лет это обеспечит ввод 3,5–4 млн кв.м ежегодно. Для такого объёма потребуется 6500 мест в детских садах и 12 000 мест в школах. Общая стоимость таких учреждений составит порядка 34 млрд рублей. А всего городу только на социальное обеспечение до 2024 года необходимо найти 201 млрд рублей. «Не хочу сказать, что вся эта нагрузка должна лечь на плечи застройщиков. Город должен принять соответствующие правила, чтобы ликвидировать дисбаланс между объёмами нового жилья и социальных объектов. В отрасли много проблем, в том числе и с новым законодательством, но мы с вами строители, а значит, научились работать в любых условиях. Я думаю, все эти трудности тоже победим», – подбодрил Александр Беглов.

Мрачные мысли

Остальные выступления тоже не порадовали. Президент Российского союза строителей Владимир Яковлев вроде бы начал с позитива – российская экономика показывает рост, хоть и небольшой. Однако вызывают сомнения планы по одновременному увеличению объёмов строительства жилья и переходу на новую схему финансирования. «Как бы не получить отрицательные результаты и там и там. Поддержка дольщиков это хорошо, но кто поддержит строителей?» – сетовал г-н Яковлев.

Генеральный директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич говорил об успехах Рабочей группы по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства. Например, удалось оптимизировать порядок и сроки передачи инженерных сетей от застройщиков на баланс города. Ранее это занимало от полугода до полутора лет, а теперь можно уложиться в 44 дня. В новой редакции Правил землепользования и застройки учтены некоторые предложения девелоперов. Однако г-н Ходкевич напомнил, что в Петербурге нет утверждённой программы развития жилищного строительства, а без неё невозможно участвовать в программе «Стимул», которая предусматривает федеральное софинансирование (до 70%) при создании социальных объектов.

Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский рассуждал о проблемах сохранения центральной части города. Назрела необходимость реконструкции сотен зданий, построенных 150–200 лет назад, а в перспективе 10–20 лет есть риск потерять многие из них. Для начала надо оценить масштаб бедствия, то есть пересчитать эти здания и понять, в каком они состоянии. Затем доработать законодательную базу для расселения жителей и создать отдельную – для реконструкции исторических домов, предусмотрев послабления с точки зрения требований СЭС, инсоляции и озеленения. Предстоит разработать программу сохранения исторического центра и обратиться за федеральным софинансированием.

Г-н Тиктинский предлагает следующую схему. Смольный будет проводить торги на право реконструкции освобождённого городом здания. Расселением займётся специализированное городское предприятие, с которым победитель заключит договор и будет выплачивать деньги по определённому графику. «Одновременно нужна поддержка общественности. Людям надо объяснить перспективы наших действий или бездействия. Популярная позиция «оставить, как есть» просто преступна. На своём примере мы убедились, что если проект соответствует нормативам охранного законодательства, а застройщик занимает открытую позицию, то разумные люди, действительно болеющие за город, такие проекты поддерживают», – уверен Эдуард Тиктинский.

Директор «Союзпетростроя» Лев Каплан заявил, что отрасль строительного подряда погибает. Причины – в постоянном занижении цены контрактов, которая чуть больше себестоимости. Строители страдают от систематических неплатежей и от того, что заказчики затягивают приёмку работ. Директор ассоциации «Дормост» Кирилл Иванов подтвердил, что в городе практически не осталось крупных компаний, специализирующихся на строительстве мостов, дорог и других инфраструктурных объектов – кто-то ушёл из Петербурга, кто-то обанкротился. О несовершенстве системы ценообразования и сметного нормирования говорил и президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин.

Неутешительные итоги

В финале выступил вице-губернатор Игорь Албин, который прошёлся по основным «болевым точкам» отрасли. Начал чиновник тоже невесело: «Строительный комплекс накануне 2019 года стоит на перепутье между развитием и стагнацией, а может быть, и депрессией». Тем не менее исходя из заявлений, поступивших в госстройнадзор, по итогам года в Петербурге всё же введут 3,2 млн кв.м жилья: «Да, мы ужесточали требования. Может, нужен был переходный период, но рано или поздно в части получения заключений о соответствии и о вводе в эксплуатацию надо было наводить порядок».

Рассуждал г-н Албин и о петербургской агломерации. В Ленобласти на данный момент за 2018-й введено жилья больше, чем в Петербурге, но и нормативы градостроительного проектирования в области намного мягче. Поэтому основные проблемы с транспортной доступностью, парковками и социальными объектами возникают именно на границе субъектов РФ. Помочь должна совместная концепция градостроительного развития регионов, которая обеспечит единые нормативы в 50-километровой зоне от Петербурга. Они, надеется вице-губернатор, будут максимально приближены к петербургским.

Он также заверил, что в ближайшие две недели широкой общественности представят два законопроекта, подготовленных с участием петербургских депутатов. Первый о реставрации и реконструкции жилого фонда в исторических зданиях. Второй касается реновации застроенных территорий. «Мы очень опасаемся, что финансовое благополучие Москвы не позволит принять закон, который сможет эффективно работать во всех субъектах РФ, в том числе в Петербурге. Поэтому готовим альтернативный», – заявил г-н Албин.

Говорил он и о проблемах существующей нормативной базы, приводя в пример Олимпиаду 1980 года. В 1974-м, когда Советский Союз получил право её провести, Леонид Брежнев спросил у своего друга и главы Госстроя Игнатия Новикова, что нужно, чтобы построить все необходимые объекты. Тот поставил четыре условия: лимиты, фонды и чтобы во время строительства и пять лет после никакие проверяющие ни к объектам, ни к строителям не подходили. «Быстро построить парк «Россия – моя история» удалось, поскольку мы его огородили забором и никого не пускали. Если придерживаться всех регламентных процедур, на это ушли бы годы. Нормотворчество – это наша ахиллесова пята, речь не только о 214-ФЗ, но и нормативно-техническом регулировании», – полагает Игорь Албин.

Зашла речь и о Фонде социальных обязательств застройщиков. Г-н Албин недоумевает, почему компании, которые замыкают список из 60 крупнейших, несут на порядок больше социальной нагрузки, чем лидеры. «Они тратят около 11 000 рублей на 1 кв.м. Сейчас мы покупаем, арендуем и даже отнимаем «социалку», и какова причина и природа этих отношений, я сказать не могу – это индивидуальный подход к каждому застройщику. Фонд – это путь от произвола к правилам. Давайте создадим понятный, экономически обоснованный инструмент, где не будет неизвестных», – призывает вице-губернатор. Он также просит застройщиков активно участвовать в обсуждении нового Генплана. По его словам, уже выдано разрешений на 24 млн кв.м, а по разрабатываемым проектам планировки территорий предусмотрено 90 млн кв.м: «Надо понять, сколько нужно строить, чтобы и рынок не грохнулся, и город не уничтожили. Расчёт простой – 1 кв.м на 1 жителя в год. То есть наша потребность – около 5 млн кв.м жилья в год».