«Крупные апарт-отели могут работать как доходные дома»

Николай АНТОНОВ, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью»:

«Организованный редакцией NSP бизнес-завтрак «Апартаменты: конкуренция обостряется» подбросил тем для размышления. Коллег волнует, оправдают ли себя инвестиции в мега-комплексы апартаментов. Смогут ли с апарт-отели с четырехзначным номерным фондом обеспечить хотя бы 70% загрузки за счет туристов? Какой доходности могут ожидать владельцы юнитов через три-четыре года?

Группа компаний «БестЪ», в которую входит МТЛ, предпочитает строить компактные апарт-отели – до 320 номеров – в историческом центре. Заполнить такой отель на 80-85% не так уж трудно. Случалось, что и в самый низкий туристический сезон мы достигали 100-процентной загрузки. Как и многие наши коллеги, мы сосредоточились именно на приеме туристов, на краткосрочном размещении, стараясь обеспечить собственникам высокую доходность. В структуре компании появился собственный гостиничный оператор, «заточенный» на работу с сервисными апартаментами. И на этом поле нас очень скоро ждет обострение конкуренции, потому что число сервисных апартаментов в Петербурге растет быстрее, чем туристический поток.

Но почему не посмотреть на апарт-отели как на аналог доходных домов? Они составляли 94% жилого фонда в старом Петербурге… Вместо того, чтобы сводить управление апарт-отелем к работе гостиничного оператора, надо научиться комфортабельно размещать тех, кто нуждается в жилье на средний или долгий срок. Тогда маятник качнется обратно, и мы избежим перегрева рынка.

Посмотрите, сколько в Петербурге семей с детьми, которым трудно снять жилье у частников. Сколько тех, кто приезжает в Петербург из регионов, на заработки или готовить почву для переезда семьи. Им надо осмотреться, найти работу, закрепиться на ней, получить ипотеку, найти школу для детей… Это целый пласт потребителей, который сейчас никто не видит!

В районах вроде Девяткино, Кудрово, Парнаса - полный хаос на рынке аренды. Это касается самих сделок, передачи ключей, безопасности.

Большие апарт-отели (с четырехзначным номерным фондом) могут стать основой для рынка цивилизованной аренды жилья с повышенным уровнем комфорта. Цена на юниты может быть несколько выше, чем на аренду обычных квартир, зато в таких домах больше сервисов – ресторан, продуктовый супермаркет, коворкинг, салон красоты, зал для фитнеса.

В таких проектах не будет рисков, которые возникают на «сером» рынке. Они могут отлично работать не только в центре, но и в спальных районах. В них будут востребованы номера разных планировок и площади – на любой запрос и кошелек, тогда как в гостиничных проектах номерной фонд должен отвечать четким параметрам.

Вспомните, как были устроены доходные дома в старом Петербурге: просторные апартаменты для состоятельных жильцов в бельэтаже, выше – более компактные и дешевые квартиры и комнаты. Доходный дом дает гораздо больше свободы и собственникам, и арендаторам. Появились у арендатора деньги – он переезжает в более комфортабельный номер. Настали трудные времена – живет потеснее, но в нормальных условиях: с горячей водой, чистым бельем, стиральной машиной, кондиционером.

Мы намерены к 2022 году увеличить номерной фонд под управлением МТЛ до 2500 юнитов, поэтому рассматриваем крупные проекты апарт-отелей в спальных районах. Даже в тех случаях, когда локация и концепция кажутся спорными нашим коллегам, которые рассчитывают делать бизнес исключительно на гостиничной функции.

Мы понимаем, что для крупных проектов, возможно, понадобится другая модель управления. В идеале все апартаменты и инфраструктура должны находиться в руках профессиональной УК, которая будет отвечать за эксплуатацию здания, охрану, клининг, администрирование. Сосредоточив в своих руках большой номерной фонд, такая УК сможет зарабатывать на эффекте масштаба, как в любом сетевом бизнесе.»