НАШ ЦИТАТНИК: «Вместо развития мы все занимаемся маневрированием, а горизонт прогнозирования минимален. Надо дать нобелевскую премию тому, кто скажет, что будет через полгода в экономике в целом и на рынке недвижимости...» Леонид Рысев

28 мая, 13:26
6 июля 2015 в 06:00

Проблема гостиничной индустрии — в несовпадении ожиданий и результатов

Загрузка российских отелей в 2014–2015 гг. ощутимо снизилась, а среди проблемных активов, выставленных на продажу, немало гостиниц. Тем не менее этот сегмент продолжает привлекать инвесторов. Хотя построенные ими финансовые модели и не всегда реалистичны. О том, на какие деньги будут строить российские отели в ближайшем будущем и кто ими станет управлять, шла речь на встрече, организованной деловой ассоциацией «NETWORK Северо-Запад». Подробности — в выступлении Вадима Прасова, управляющего партнера УК «Альянс Отель Менеджмент», вице-президента Федерации рестораторов и отельеров России.

Прасов Вадим Викторович
директор
УК Альянс Отель Менеджмент

Загрузка российских отелей в 2014–2015 гг. ощутимо снизилась, а среди проблемных активов, выставленных на продажу, немало гостиниц. Тем не менее этот сегмент продолжает привлекать инвесторов. Хотя построенные ими финансовые модели и не всегда реалистичны. О том, на какие деньги будут строить российские отели в ближайшем будущем и кто ими станет управлять, шла речь на встрече, организованной деловой ассоциацией «NETWORK Северо-Запад». Подробности — в выступлении Вадима Прасова, управляющего партнера УК «Альянс Отель Менеджмент», вице-президента Федерации рестораторов и отельеров России.

С точки зрения здравого смысла инвестировать в отели сейчас недальновидно. Проектного финансирования на такие проекты не получить, и в ближайшее время оно не появится. Подготовка к Олимпиаде — чуть ли не единственный пример, когда российские банки предприняли масштабные вливания в индустрию гостеприимства. В рамках подготовки к ЧМ‑2018 этого уже не происходит. Идея создать фонд прямых инвестиций в гостиничный бизнес не находит отклика в Ростуризме. Срок окупаемости гостиничного проекта, если он хотя бы на 50% реализован на кредитные деньги, превышает 15 лет. Эффективная ставка для банков при сегодняшней стоимости фондирования составляет 17%. Кредитоваться на таких условиях неинтересно. Субсидирование ставки по займам для бизнеса есть в очень немногих регионах. Туристический поток снизился, в Москве — примерно на 15% (по отношению к 2014 году).

Вопреки этому в отели инвестируют. И немало. Как ни парадоксально, крупные и средние девелоперы из регионов довольно часто выбирают для вложений гостиничный бизнес, потому что другие проекты в их городах выглядят еще менее перспективными. Кто-то находит экспортное финансирование, хотя оно сильно уменьшилось. Я знаю компании, которые не просто присматриваются к Китаю или Эмиратам, а уже активно с ними сотрудничают. Что из этого получится, сказать пока сложно.

Конечно, большинство инвесторов непрофильные. У них есть либо деньги, либо земля, либо просто желание. Проектов, в которых не от чего оттолкнуться, заявлено немало. Когда из постановления правительства № 518 исключили 25 из 63 отелей, строящихся к Чемпионату мира по футболу, на рынке заговорили о том, что программа создания гостиничного фонда умирает. Это не совсем так. Скажем, в Нижнем Новгороде было заявлено 25 проектов, а реально развиваются 11. Но Нижнему, скорее всего, и не нужно 25 новых отелей в ближайшие пять — семь лет.

Поскольку на рынке остаются серьезные девелоперские структуры, мы будем наблюдать постоянный приток новых проектов. Проблема — в несовпадении ожиданий и результатов. Собственник вкладывает деньги, опираясь на заключения консультантов. Мы недавно просчитали финансовую модель перед открытием отеля в регионе, и у нас получилось, что его загрузка в первый год могла достичь не более 37%. Три консалтинговые компании, приглашенные собственником до начала строительства, обещали ему 59–64%. Трудность в том, что ни одна из них не бралась запустить отель и управлять им. А любой управляющей компании очень трудно после таких обещаний добиться результата, который устроил бы собственника. Несбывшиеся надежды инвестора нередко ведут к потере бизнеса. Сейчас на продажу предлагают много стрессовых активов, рынок гостиничных объектов стал интереснее. В Москве мы с партнерами сейчас рассматриваем покупку отеля, который три года назад стоил порядка $50 млн, а сейчас банк, который выдавал кредит на этот проект, выставил его за $22 млн. Но еще в сентябре 2014‑го окупаемость такой истории составила бы лет шесть, сейчас — все 12. Есть над чем задуматься.

Гостиничный бизнес помимо прочего трудоемкий, состоит из уймы мелочей. Чтобы прийти к эффективному отелю, нужен компетентный управляющий. Сейчас на рынке есть международные бренды, российские гостиничные сети и так называемые независимые отели, количество которых растет.

После того как партия «Справедливая Россия» выступила с инициативой ограничить финансирование западных гостиничных брендов российскими госбанками, многие инвесторы, планировавшие передать отель в прямое управление международному оператору, задумались. Альтернатива, если речь не идет о верхнем ценовом сегменте, — российский оператор с франшизой или без нее. Учитывая, что рынок дорогих отелей в Москве и Петербурге в основном сформирован, а в регионах его емкость вообще невелика, в ближайшее время упор будет делаться на более бюджетные проекты, в том числе — управляемые компаниями с франшизой. В принципе так происходит во всем мире.

Пока в России крайне мало компаний, которые работали бы под западными брендами или могли самостоятельно управлять отелями на основе профессиональных знаний и умений. Но запрос на них формируется.

Наша компания оформлена как оператор в четырех международных сетях. Пока я не могу сказать, что это приводит к появлению «живых» проектов, все в стадии переговоров. С другой стороны, страна очень велика, западники не в каждый город готовы прийти, а услуга профессионального управления отелями востребована практически везде.

К сожалению, у государства не сложилось представления о том, что туризм и отельный бизнес — это отрасль экономики. Ростуризм и Минкультуры отвергают любые инициативы, будь то уменьшение НДС для гостиниц, создание внутри страны tax-free shopping'а или ускорение визовых процедур. Вместо этого государство предлагает бизнесу строить отели на Байкале, Амуре и Камчатке, куда приезжает не более 50 000 человек в год, обещая когда-нибудь обеспечить турпоток в миллион человек. Бесполезно объяснять, что бизнес приходит туда, где поток уже есть. Нет представления о том, как работает наша индустрия, нет и ее регулирования в современном формате.