Сергей Софронов: «В ведущих и развитых экономиках высоких ключевых ставок нет»

– За первое полугодие 2025-го продажи в новостройках агломерации вернулись к показателям 10-летней давности. По отношению к I–II кварталам 2024-го рынок сократился на 50%. Как отличается ситуация в дорогом сегменте, где не было льготной ипотеки, от положения дел в масс-маркете, целиком зависевшем от господдержки? В проектах премиум-класса снижения быть не должно – или все же сказывается конкуренция с депозитами? 
– Если уточнять статистику, в Петербурге (без Ленобласти) продажи снизились меньше: на 40% по количеству ДДУ. Практика показывает, что с масс-маркетом вполне можно работать, даже при ограниченном ипотечном кредитовании. За первое полугодие в нашем портфеле проекты комфорт-класса среди остальных чаще показывали наилучшую динамику продаж по месяцам. Этого удалось достичь за счет более внимательной работы со спросом и таких спецпредложений, как траншевые ипотеки, спецпрограммы с банками на длинные займы с уменьшенным платежом, рассрочки. Влияние господдержки, конечно, очень значительное, но говорить о полной зависимости рынка от нее – некоторое преувеличение. 
Как и преувеличение утверждать, что дорогая недвижимость «вещь в себе». Льготная или просто недорогая ипотека здесь, действительно, определяющей роли не играет. Когда она есть, ей очень даже пользуются. Если ее нет, покупатели находят другие варианты финансирования.  
Конкуренция с депозитами и с иностранной недвижимостью тоже присутствует.  
Большее влияние имеют общеэкономические процессы. Если в масс-маркете люди стремятся приобрести недвижимость исходя из финансовых возможностей, в дорогом сегменте на активность заметно влияют макроэкономика и общий новостной фон. Если деловой климат и самочувствие бизнеса ухудшаются или возникает неопределенность, потенциальным покупателям становится временно не до недвижимости. Например, в 2022 году мы наблюдали массовые паузы до прояснения происходящего.  
С начала 2025-го тоже наблюдаем колебания спроса от месяца к месяцу. Но в целом по итогам 2024-го и I полугодия 2025-го спрос на недвижимость высокого класса растет. Единственное, что его тормозит – недостаток предложения. Это основная проблема дорогого сегмента в Петербурге. 
Предложение в этой категории по итогам полугодия уменьшилось на 15%. За почти полтора года в городе всего три анонса новых проектов. Дефицит участков, всегда требующих дополнительной подготовки, и длительные согласования – неотъемлемая специфика такого строительства. Если оценивать подготовку к запуску премиальных проектов по вечной формуле «время – деньги», по совокупности временных затрат они получаются самые что ни на есть премиальные. Что касается цен, рынок уже тестирует в некоторых лотах психологический рубеж в 1 млн руб. за кв. м. 
С бизнес-классом проще: есть участки и даже с проектами. Мы довольно быстро переработали и запустили квартальный проект «Ассамблея» в историческом центре Васильевского острова и сейчас готовим еще один, у воды, с которым тоже можно стартовать быстро. Практика опять же показывает: бизнес-класс (без оговорок и нюансов расположения) имеет очень неплохой спрос. 
Несмотря на разные предпосылки, промежуточный итог по разным рыночным сегментам пока один: накапливается отложенный спрос, который будет в массе своей удовлетворяться позже и за бОльшие деньги, чем мог бы сейчас. Цены растут в соответствии с общей инфляцией. И к моменту снижения ставок по ипотеке до приемлемых квадратный метр станет несколько дороже. Сократившееся предложение тоже будет фактором роста цен. Моментально восстановить его объем не выйдет; на это потребуется год-два даже в масс-маркете.  

– В 2015-м результатом кризиса, вызванного санкциями, стали долгострои, дискуссия о «долевке», введение компенсационных фондов, а потом эскроу-счетов. И фактический переход отрасли под контроль банков. Какие изменения вы ожидаете по итогам 2025-го? 
– Тогда выявилась главная проблема финансовых рисков в строительстве. Отсюда все изменения и переход на эскроу-счета. Говорить при этом, что отрасль перешла под контроль банков, не совсем корректно. У банков финансовый контроль, механизмы страхования рисков. А все остальное, как было у девелоперов, так и осталось. Банки не заинтересованы входить в процессы строительства и продаж. Это непрофильный для них функционал. Кроме того, можно строить и за свои деньги, без банковского участия. И такие единичные проекты есть.  
Сейчас поддержка строительной отрасли явно сокращается. Если девелоперам что-то и предложат, то скорее из категории нефинансовых инструментов. Отдельно взятая семейная ипотека не уходит, обсуждаются разные механизмы донастройки этой программы.  
Базово есть проблема спроса, и она решается возвращением доступных кредитов. Причем это же будет касаться и проектного финансирования. Снижение ставок позволит вернуть к рассмотрению проекты, приостановленные из-за не сходящейся экономики. Активизируется и процесс получения новых РНС, динамика выдачи которых пока только снижалась.  

– Петербург и Ленобласть придерживаются разных стратегий. В городе число проектов с каждым годом сокращается, в области растет. Какой подход вы считаете более оправданным?  
– Здесь вопрос не подхода, а условий. Если в городе не идет полномасштабный редевелопмент или реновация, строить физически много не получится. И цена свободных участков будет расти опережающими темпами. Если согласования длятся долго, динамика вывода новых проектов тоже будет страдать. Как и экономика: пока проект на рассмотрении, платежи по кредитам никто не отменяет.  
В области большой земельный банк, участки недорогие, свободные и без обременений. Отсюда интерес к инвестициям в областные территории.  
Вопрос в экономических перспективах этих проектов. Транспортная доступность в области по большей части страдает; крупных или распределенных, но значительных центров занятости недостаточно. Отсюда не очень большой спрос. Кроме того, здесь строят в основном недорогую недвижимость, а значит, в полном объеме реализуются риски, связанные с доступностью ипотеки. С этими вводными мы пока не видим для себя хороших перспектив в области. 

– За I полугодие в агломерации ввели 1,45 млн кв. м в МКД (1,25 млн в Петербурге и 0,2 млн – в Ленобласти). За этот же период в регионе граждане построили и зарегистрировали 1,9 млн кв. в частных домах (их введено более 15 000 штук). При этом частный сектор не пользовался льготами и на них не претендует. Зачем закачивать деньги в субсидии для МКД (два триллиона за 2025 год), если в ИЖС строят больше и лучше? 
– Сравнивать напрямую МКД и ИЖС сложно, это разный образ жизни и мотивы покупки. Но если сопоставить факты, то ИЖС у МКД далеко не выигрывает. При делении объема ввода МКД на средний метраж за I полугодие получается порядка 35 000 квартир. Показатель – в два с лишним раза выше количества частных домов, введенных за тот же период.  
Рынок ИЖС в текущей конфигурации более сложный для покупателей, нежели МКД. Менее прозрачный и отрегулированный. Например, отсутствует обязательный технадзор или стройнадзор, как в МКД. Отсюда необходимость заказчикам строительства и покупателям частных домов на вторичном рынке брать эту функцию чуть ли не на себя или привлекать дополнительного подрядчика. К сожалению, случаи, когда дом построен с нарушениями, эксплуатировать его подчас невозможно, но ту же ипотеку при этом нужно выплачивать, встречаются. Да и проблемы с исполнением обязательств мелкими подрядчиками есть. Банки пока не выработали оптимальный механизм, чтобы некачественные объекты не попадали к ним в качестве залога. Скорее всего, ситуация в ближайшем будущем начнет меняться, ведь к механизму с эскроу-счетами ИЖС уже пришел.  
Что касается субсидий, индивидуальная застройка вполне себе пользовалась и пользуется льготными ипотечными программами из списка доступных. А триллионы рублей потрачены из-за высокой ключевой ставки. И тут скорее вопрос не в том, что именно поддерживать, а в наличии факторов, обуславливающих такую стоимость поддержки. 

– С 1 сентября власти начнут наказывать владельцев апартаментов, которые сдают их без регистрации в реестре (примерно 40% рынка). Как это повлияет на продажи, на конъюнктуру и уровень арендных ставок?  
– Госрегулирование жизнь неклассифицированным объектам усложнит. Апарт-отели в определенном выигрыше, поскольку и раньше номерной фонд классифицировался и вносился в реестр. То есть здесь ничего нового. 
Полагаю, что собственники, самостоятельно сдающие апартаменты, будут искать способы продолжать эту деятельность без регистрации в реестре. Какие-то каналы и площадки они точно найдут, но станут менее заметны для целевой аудитории. 
Если такие апартаменты расположены в объектах с управляющей компанией (в апарт-отелях), собственники юнитов – как вариант – могут переходить на договоры управления. В таком случае УК все классифицирует и обеспечит работу «в белую». Это хорошая опция.  
Арендные ставки в качественных средствах размещения будут расти, как растут и сейчас. Инфляция и уровень спроса – вот два ключевых фактора ценообразования. Кроме того, у каждой УК есть свой финплан, и в данном случае она играет полностью на стороне собственников сервисных апартаментов. 
Изменения, кстати, касаются и требований к самим объектам. По большей части – к их инфраструктуре и безопасности. Часть объектов по этой причине могут в теории получить меньшую звездность, чем ранее. И вот это уже малоприятно. Позиционирование на рынке гостеприимства, спрос и ценообразование зависят от того, что зафиксировано по итогам классификации. И здесь опять же у апарт-отелей больше перспектив. Ведь их изначально строят с учетом требований к гостиницам.  

– Когда (и если) ключевая ставка упадет до 10–12% и деньги граждан с депозитов хлынут в реальную экономику, насколько могут вырасти цены в недвижимости?  
– Ключевая ставка в 10–12% годовых будет тем пограничным значением, при котором вкладчики с суммами в несколько миллионов рублей начнут рассматривать недвижимость. Но произойдет это плавно и в несколько этапов. Сначала будут задействованы средства, достаточные для покупки желаемого без ипотеки. Доля таких вкладов приличная, но это далеко не все. Да и одной жилой недвижимостью дело не ограничится. Коммерческие помещения и апартаменты также станут предметом рассмотрения и в ряде случаев будут в приоритете. Ведь их доходность уступает банковским депозитам лишь пока ставки по последним держатся на уровне 15–20% годовых.  
Далее будут задействованы меньшие суммы с вкладов в качестве первоначального взноса. Здесь, скорее всего, большее внимание будет к жилью. Хотя сервисные апартаменты раньше тоже покупали в ипотеку, и довольно часто.  
Если подходить к вопросу как инвестор и оценивать горизонт лет в десять, доходность депозитов за это время уступит доходности недвижимости.  
Цены на фоне перетока средств со вкладов могут вырасти на 7–10% за год (плюс к базовому инфляционному удорожанию). Произойдет это и за счет ускоренного вымывания с рынка менее дорогих вариантов. 
В целом рассматривать вклады исключительно как ресурс для рынка недвижимости некорректно. Часть средств, и немалая, уйдет в другие сферы: на покупку дорогих потребительских товаров, на авторынок, в ремонты и так далее. 
Глобальная же практика однозначна – в ведущих и развитых экономиках высоких ключевых ставок нет.