Сейчас хорошее время для строителей

Политика и экономика, конечно, зависят друг от друга, но не напрямую. Пока политики и парламентарии обмениваются санкциями и завуалированными угрозами, финский концерн ЮИТ продолжает строить в Петербурге жилье, и даже самые отчаянные патриоты при прочих равных предпочтут купить квартиру «у финнов». О том, какие особенности и риски, а также какие новые возможности можно увидеть в сложившейся ситуации, мы беседуем с генеральным директором компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаилом Возияновым.

– Похоже, не только возрождаются советские лозунги и понятия (вроде ГТО и ТАСС), но и экономика все больше напоминает советскую. Экономисты говорят о возможном переходе к мобилизационной модели…

– Многие сравнивают нынешние времена с советскими. Но тогда была коммунистическая идеология и не было рынка, Интернета и много чего еще. Увеличение затрат на оборону и ВПК в рамках плановой системы и в контексте открытой рыночной экономики — это не одно и то же.

– Как акционеры ЮИТ оценивают риски, связанные с изменением отношений ЕС и России? Как нулевые или все-таки отличные от нуля? Может ли меняться стоимость заемного капитала?

– Стоимость денег формируется так: стоимость заемного капитала в Скандинавии плюс затраты на хеджирование рисков. Вторая составляющая действительно может несколько возрасти.

Если говорить об инвестициях… Официальная позиция такова: концерн никоим образом не корректирует свою политику. Все проекты будут продолжены и завершены независимо от ситуации.

– Если все же начнутся, например, такие вещи, как регулирование валютного курса, страновые ограничения по оборонным контрактам, — это повлияет на формирование среднего класса, основной группы ваших клиентов?

– На самом деле и во времена СССР у нас был достаточно большой средний класс (если смотреть по основным параметрам). Квазирынок, пусть и в несколько странном виде, существовал и в советское время. Люди рождались, женились, разводились. Потребность в жилье была всегда. Люди переезжали из города в город, разменивались, получали квартиры.

Напомню, ЮИТ успешно работал и в Советской России. Конечно, тогда заказчиком выступало государство. Но я не думаю, что сейчас есть существенная угроза покупательской способности населения. Возможно перераспределение по каким-то группам. К примеру, увеличится число тех, кто получает зарплату в государственной компании, мелкий бизнес сократится, оборонный комплекс станет мощнее…

Но возвращение в советский формат, к полностью государственной экономике — это невозможно.

И я не вижу фундаментальных рисков для объемов спроса.

Возможно, сейчас мы входим в период долгосрочных стратегических изменений.

Как предприниматели мы должны в первую очередь обращать внимание на условия ведения бизнеса: есть ли они в принципе, и если есть — то какие. Я не считаю, что они сужаются.

– Кстати, об условиях ведения бизнеса: вы ведь тоже столкнулись с проблемой регистрации договоров?

– У нас весьма существенные средства «висят» на аккредитивах. И мы, конечно, недовольны, поскольку средние сроки регистрации в Петербурге значительно выше нормативных. Мы работаем в восьми регионах и можем сравнивать.

Государственная услуга должна предоставляться в срок, все возможности для этого есть.

– Похожие проблемы есть и в других сферах. Вы не считаете, что фактически бюрократия приватизировала комплекс государственных услуг?

– Ну, не настолько… Сильные заявления сразу получают политическую окраску. Я бы поставил вопрос иначе: можно ли сделать эффективный и прибыльный бизнес без взяток? Можно. И это главное.

– В расчеты по вашим новым проектам: «Новоорловскому», комплексу Inkeri в Пушкине — закладывается рост реальных доходов населения?

– Мы считаем, что цены на недвижимость будут расти. Как и себестоимость. Сейчас спрос достаточен, и мы не думаем, что он будет уменьшаться. Последние годы база наших клиентов увеличивалась.

Конечно, она может начать сокращаться — по объективным, макроэкономическим причинам. Прогнозы по экономике существенно ухудшились. Изменение курса рубля приведет к увеличению инфляции. И не факт, что зарплаты и цены на недвижимость будут расти такими же темпами. Если вместе с инфляцией растет экономика — это нормальное явление. Если экономика в застое, а инфляция ускоряется — тогда есть определенная угроза расширению количества клиентов.

Но обратите внимание: до сих пор каждый год мы говорили о позитивной динамике, и пока можно говорить лишь о замедлении темпов роста. Как в ипотеке: в прошлом году объем кредитования увеличился на 30%, в этом говорят о 20–25%. Но это лишь снижение темпов роста. До падения еще далеко.

– Центробанк поднимает ставку…

– У нас три госбанка контролируют более 80% ипотечного рынка. Так что в этой сфере тоже могут быть политические решения. При росте цен в рублях банкам легче выдавать кредиты: стоимость их залогов растет. Риски банков, скорее, снижаются.

В ипотеке еще есть запас прочности: неудовлетворенный спрос налицо, а другого способа купить квартиру у многих нет. Если не меняется доля обеспеченных людей — рынок развивается за счет спроса внутри этой группы. Человек хочет более просторную квартиру, у него вырастают дети и так далее.

Мы пока еще только восполняем разрыв, который возник в 1990-е: до этого строили-строили по 2,5–3 млн кв.м в год, и вдруг хлоп — и несколько лет вообще ничего.

Повторюсь: фундаментальных факторов, которые могли бы повлиять на снижение потребности в новом жилье, я не вижу. И у нас нет и долго еще не будет такого «пузыря», который образовался в США перед кризисом. Мы только еще вернулись — по стоимости жилья — на докризисный уровень, причем вернулись к рублевым ценам 2007 года.

Наши основные риски связаны с медленным ростом экономики, с экономической стагнацией.

Если проанализировать экономику Петербурга, можно увидеть: до сих пор ведущие отрасли — машиностроение, строительство и так далее. Еще, может быть, туризм и транспорт. Города (как и страна в целом) еще не сформировали свои стратегии. И здесь большой потенциал, большое поле для улучшений.

Кроме того, у нас ведь безработица близка к нулю — это позитивный факт, что отмечают и наши финские коллеги. В Испании — 15% безработных, среди молодежи — 25%.

В Люксембурге каждый четвертый житель — португалец. Идут очень серьезные сдвиги, миграция внутри Европы. Испанцы едут в Германию, украинцы — в Германию. Нас пока это не слишком затрагивает. Объективную картину сложно выстроить: наше сознание привыкло в первую очередь отмечать негативные факты.

– Согласен. Давайте о приятном — о ваших новых проектах. Это ЖК «Новоорловский» и Inkeri. В них заложена принципиально разная идеология? У нас настолько разнородный город?

– Да, идеология разная. У Пушкина есть городское ядро. По сути, это дворец с парком, вокруг — малоэтажная застройка, казармы, жилье для чиновников… Мы просто расширяем это ядро. От нашего комплекса 10 минут до парка. Ограничение в пять этажей понятно: это требование КГИОП. И оно разумно. Для нас как для финской компании это интересно: мы попадаем в тот продукт, который привычен и востребован в Финляндии.

Кстати: в том месте, где мы строим, в Гуммолосарах, раньше была финская деревня. Царское Село на самом деле Сарское, «сари» — это по-фински «возвышенность». Для нас интересен опыт строительства невысокого экологичного жилья в пригороде. И покупателям это тоже интересно.

– Покупателям из Пушкина или из Петербурга?

– На юге живет порядка миллиона человек. 150 000 — это Пушкин и Павловск, Гатчина и Гатчинский район — еще 150 000. Кто-то еще покупает, чтобы жить на пенсии. Пушкин котировался и в советское время.

– «Новоорловский» — самый крупный из ваших проектов?

– Да, 400 000 кв.м только жилья.

– У концерна ЮИТ есть более масштабные проекты?

– В Хельсинки, в районе железнодорожного узла сейчас реализуется большой проект «Пасила Трипл», на миллиард евро. Там будет и жилье, и офисы, и коммерция.

– На сколько лет рассчитано строительство «Новоорловского»?

– Примерно лет на восемь.

– У вас нет ощущения, что север города перенасыщен предложением? Там ведь строят и СУ-155, и «Дальпитерстрой», и «Главстрой-СПб», крупный проект готовит ГК «Город»…

– Здесь придется говорить о наших конкурентных преимуществах. Нам удалось создать группу покупателей, которые хотели бы приобретать жилье именно у нас. Кроме того, ЮИТ обслуживает более 7000 квартир, и это тоже важно: качественная эксплуатация домов формирует лояльность. Наша цель — чтобы люди были не просто довольны, а чтобы рекомендовали нас друзьям. Есть и другие важные моменты. Например, финансовая стабильность. В Петербурге нам уже есть на что опереться.

– Как колебания рублевого курса влияют на стратегию продаж? ЮИТ предоставляет бесплатную рассрочку до конца строительства, на три года. С учетом дешевеющего рубля это сильное предложение. Но выгодное ли для вас? Издержки-то вырастут…

– На данный момент наша себестоимость и доходы — рублевые. Здесь нет валютной составляющей. Возможно, если рубль будет сильно падать, мы пересмотрим эту позицию. Но только для новых контрактов. Заключенные соглашения, конечно, выполним. Кроме того, появляется дополнительный стимул завершить стройку в срок…

Вспомните 1997–1998 годы: тогдашняя девальвация фактически и создала рынок недвижимости в России.

Сейчас для девелоперов время, скорее, позитивное. В отличие от других бизнесов, где себестоимость завязана на валюту, а продажи идут в рублях.

– Вы работаете и на севере, и в центре, и в южной части города. У вас есть ощущение какой-то связной градостроительной политики? Или это стихийный процесс?

– Четко выраженной стратегии на данный момент нет. Идут разработки долгосрочной программы, их координирует Леонтьевский центр. Я этот процесс поддерживаю, в нем стали учитываться идеи, которые долго обсуждались, полицентричность например. Через экспертное сообщество какие-то идеи проникают в официальные документы. Но пока инициатива такого взаимодействия со стороны власти недостаточна.

– На выставке «Интерстрой Экспо» вице-губернатор Марат Оганесян заявил, что город будет поддерживать малоэтажную застройку. Может ли этот формат занять существенную часть рынка?

– У нас есть проекты в формате «4+». В том же комплексе «Новоорловский», где практически нет ограничений по высоте, мы основные зоны застройки отвели под семиэтажные здания. Такая застройка характерна для центра Петербурга. Человеческий масштаб, в котором люди нормально себя чувствуют, не как в провалах между 25-этажными башнями. Мы считаем: сейчас созревают условия, чтобы рынок начал бороться за качество жилья. Причем речь идет не только об уровне строительства как таковом, а уже о качестве мастер-планов, пропорциональности создаваемой среды, качестве эксплуатации.

Но ограничения по этажности должны быть увязаны с ценой земли. В проекте «Новоорловский» нам пришлось предусмотреть несколько башен, чтобы выйти на нормальную плотность — 10 000 кв.м на гектар. С учетом инженерии, соцкультбыта при плотности в 5000 «квадратов» экономика проекта не сходится.

На крупных участках это возможно. Но только в диалоге с городом, в совместной работе с ним.

«НП» досье Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» — региональное подразделение финского концерна YIT, работающего в Финляндии, России, в странах Балтии, в Чехии и Словакии. За время работы в Петербурге ЮИТ ввел в эксплуатацию свыше 740 000 кв.м жилья. В настоящее время компания строит 8 жилых комплексов. На всех объектах «ЮИТ Санкт-Петербург» выступает в роли заказчика, генерального инвестора и застройщика.