Ценности важнее интересов

Юбилейное интервью — жанр погибельный. Особенно если юбиляр — крупный рекламодатель. Но мы достаточно давно знакомы с фирмой ЮИТ и, кажется, отвоевали право задавать не только обтекаемо-приятные вопросы. О грузе и пользе традиций, об аммиачном скандале и новом руководстве города мы беседуем с генеральным директором «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаилом Возияновым.

– Концерну YIT cто лет — серьезный срок! У компании накопились традиции, особенности. Сформировались привычные схемы управления. Не ощущается ли в отдельных случаях груз привычных решений? Насколько быстро может меняться старая фирма в наших условиях?

– Безусловно, сто лет работы — это интересный опыт. У нас недавно была встреча, посвященная юбилею, и рассуждали в том числе и о том, что же стало залогом успеха. Потому что и в Финляндии были кризисные годы, когда СССР развалился.

Многие компании прекратили существование, а мы уцелели, растем и развиваемся. Ответ лежит в основном в плоскости корпоративной культуры. А корпоративная культура крупной фирмы вырастает из национальной. Есть присущая финнам трудовая этика: добросовестное отношение к труду, привычка рассчитывать только на себя, на свои силы. У них нет места для авось, для веры в чудо.

У нас половина топ-менеджмента из 14 стран: шведы, немцы, австрийцы, норвежцы, русские. Сейчас это молодая мультинациональная команда. Но корни остаются.

– А откуда берутся в России люди со скандинавским отношением к труду?

– В общем-то, российская и финская культуры вполне совместимы. Но есть определенные разрывы. В частности, в Суоми полагаются на добросовестность каждого человека, а у нас больше на контроль. И эти особенности нужно учитывать. В Финляндии контроль обидит человека, потому что это недоверие. А в России его отсутствие может привести к развалу: люди впадают в анархию.

– Сейчас у компании множество владельцев‑акционеров. Ею управляют как акционерным обществом или как семейной фирмой (типа ИКЕА)? Мы же читали Cтига Ларссона и кино смотрели, знаем, как напрягают фирмы мелкие акционеры: им только дивиденды подавай, для них тактика важнее стратегии…

– В YIT десятки тысяч акционеров. В ходе кризиса на финансовых рынках в 1998 году появился крупный акционер Хенрик Энрут из известной шведско-финской семьи. Он сейчас председатель совета директоров, владеет пакетом в12%. Это плюс для компании, потому что возникло определенное лицо и вектор в отличие от корпоративной размытости.

В скандинавской фирме интересы акционеров, общества, персонала и других групп более сбалансированы, чем в российской, где они действительно перекошены в пользу акционеров. Хотя и в вашем вопросе есть правда. Частная компания, не раскрывая своего финансового результата, может сказать: «О’кей, я не буду сегодня зарабатывать этот рубль, зато завтра заработаю два». Она может это себе позволить. А публичная фирма работает в логике стабильно растущего графика. Идеальная публичная компания — та, которая каждый месяц прирастает на какой-то процент, адекватный росту экономики.

– Прирастает за счет чего? Повышения благосостояния граждан, роста населения, захвата доли рынка?

– Безусловно, есть определенный органический рост, есть инфляционные процессы. Для крупных фирм тактика поглощения — тоже очень серьезный момент. В свое время YIT приобрел скандинавское подразделение ABB — компании, которая занимается инженерными системами. Это был большой скачок — у компании сразу прибавилось 9000 сотрудников.

– Как «ЮИТ Санкт-Петербург» выглядит на общем корпоративном фоне? Русское подразделение вроде бы демонстрировало неплохие показатели?

– Сложно сравнивать: разные бизнесы. Там все более стабильно. Но в России в пик кризиса — хуже, а в стабильное время — лучше. Волатильность…

– Кроме уже названных факторов, что еще важно?

– Важно выполнять обещания. Мы продолжали строить в кризис — это было неправильно с точки зрения бизнеса, экономически оправданно было бы остановиться. Но многие решения идут от других корней. Для нас важны интересы, но приоритетны ценности.

– Давайте вернемся в Петербург. Вы сейчас возводите шесть объектов: «Комендантский квартал», Vita Nova, «Тринити», Solo, «Лотус», индустриальный парк Greenstate в Горелово…

– И получили еще два разрешения на строительство: на Среднем проспекте Васильевского и на Костромском проспекте.

– Аммиачные проблемы закрылись?

– На двух объектах, где эта проблема всплыла, мы продолжаем работать с клиентами.

– Причины известны?

– Нет. Все вещества в бетоне прореагировали, и сейчас уже сложно реконтруировать ситуацию, которая была при строительстве. Я думаю, что оСтроту вопросы в отношениях с клиеннтамимы сняли. Мы разослали им извещения о проблеме, готовы были всем платить, как предусмотрено по 214‑му, с пенями. Около 40 человек решили расторгнуть договоры.

Часть людей приняли на себя эти риски, потому что превышения небольшие. И сама норма (ПДК) установлена весьма приблизительно. (В чем мы убедились, дойдя до разработчиков).

С теми, кто предпочитает оставить квартиру, мы подписываем соглашения. Устанавливаем в их квартирах фильтры для очистки воздуха, которые закупаем в Европе.

– Если мы до сих пор не знаем причины — как застраховаться от повторения ситуации?

– Ужесточить требования, улучшать технологии. В Финляндии, например, на стройплощадке не работают, если температура падает ниже определенного уровня. Потом — четко определено время доставки бетона, чтобы он не замерз. Здесь надо брать бетонные узлы, расположенные рядом, учитывать трафик и т. д.

Кроме того, в Суоми прогревают все составляющие бетона, у нас на этом порой экономят. Или разогревают только водой, а этого мало. Будем выбирать производителей, у которых есть оборудование для прогрева, которые готовы это делать и т. д.

– Есть шанс, что те 30–40 квартир, которые вам вернули, снова пойдут в оборот и по завершении защитных мероприятий будут проданы?

– Да, конечно. Это займет один-два года. Но мы не будем выставлять на продажу квартиры, которые могут нанести вред здоровью! Это противоречит нашим ценностям (см. выше).

– На Смольном проспекте проект тоже притормозился: изменилось отношение к проблеме сохранения памятников… Вы к такому повороту готовы?

– Я бы не стал драматизировать. У нас есть исследования, подтверждающие аварийность. Один из домов по фасаду отклоняется на 70 см. Это обычные дома, не памятники, совершенно аварийные, несколько сезонов простоявшие без отопления. От нас требуется, чтобы мы сохраняли фасады. Мы готовы восстановить их в том же виде. Но кто-то должен на себя взять ответственность за решение.

В принципе, можно весь центр музеефицировать. Если такой подход станет законом — мы его примем. Мы достаточно гибки при обсуждении острых проблем с обществом. Просто общество полно разнородными субъективными мнениями.

На Градсовете сыграло роль и то обстоятельство, что 7 архитекторов из 18 присутствовавших сами проектировали когда-то для этого участка. Конечно, у них очень личное отношение к нему. Мы после заседания Градсовета обсуждали проект с главным архитектором, выделили объективные моменты в критике, вносим исправления. Я не вижу здесь проблемы. Идет рабочий процесс.

– Сколько у вас сдано по итогам 2011 года?

– В прошлом году ввели немного: два корпуса в ЖК «Комендантский квартал». Продано примерно 1400 квартир. На 2012‑й примерно такие же планы. Увеличивать сдачу будем, но уже в 2013‑м. Почему? Потому что в 2009‑м проектов не запускали. В 2010 году стали покупать землю, в 2011–2012‑м начинаем новые объекты. А в 2013‑м у нас пойдет увеличение объема.

– Проекты на Костромском, на Среднем ВО, тем более на Смольном проспекте — объекты, уже приближенные к центру. Это другая ценовая категория?

– На Смольном проспекте запланирован элитный проект в сочетании с бизнес-классом. Внутри комплекса, а это фактически полквартала, будут цены, наверное, от 4000 до 10 000 евро за квадратный метр.

– В последние три-четыре месяца практически полностью поменялось руководство городского строительного комплекса. Это как-то влияет на ход проектов, на темпы согласований, на появление новых площадок?

– Возможно, есть некоторое влияние на рынок земли. Но доля города в сегменте продажи участков под жилую застройку — не больше 10%. 90% территорий застройщики берут у частников.

В Петербурге приватизация земли идет 20 лет, в отличие от Москвы. Ключевые вопросы: как будет регулироваться градостроительство, как будут корректировать Генплан и принимать (или не принимать) решения о смене зонирования. Это повлияет на рынок более существенно.

Пока последовательной стратегии развития города нет, есть отдельные части. И мы вынуждены покупать участки в разных территориальных зонах, потому что не понимаем, как будет развиваться центр, что будет происходить с промзонами вокруг него, как обеспечат инженерией и «социалкой» стройки в сложившихся районах и на окраинах. Везде свой набор рисков, и вот мы их раскладываем по разным коробочкам.

Многие склоняются к тому, что центр надо не консервировать, но ограничивать в развитии. Не делать из него Сити, убрать транзитную функцию.

– От каких факторов будет зависеть объем платежеспособного спроса в ближайшие год-два?

– В первой половине года будут влиять выборы. Это важно, потому что в больших объемах выдаются бюджетные средства на социальные цели. С другой стороны, влияет ситуация с ликвидностью в банковской системе: уже в конце прошлого года банки ужесточили условия. Как это рассосется — непонятно. Если будет развиваться европейский кризис, он тоже негативно воздействует на российскую экономику.

– На доступности корпоративных кредитов для вашей компании это тоже скажется?

– Концерн YIT сейчас в хорошем финансовом положении. Даже лучше, чем перед предыдущим кризисом. У компании достаточно средств, чтобы достроить все свои объекты во всех странах.

Я не думаю, что исчезновение евро — реальная перспектива. В Финляндии настраиваются на долгосрочную рецессию. Исходя из этого и необходимо строить экономику проектов.

– Сколько новых площадок вы открываете в этом году?

– Должны запустить пять объектов.

– Вам ставят какие-то задачи? Например, по доле рынка, по объему продаж?

– По доле рынка — нет, в девелопменте это не имеет смысла. По объему продаж — есть целевые показатели. Должно быть не меньше, чем в прошлом году. Концерн ЮИТ работает в шести регионах России, и у нас может быть неравномерность: где-то побольше, где-то поменьше. Сейчас Московская область — рынок №1 в России. Но там цены немножко другие — по 60 000 руб. за 1 кв. м. Мы по 80 000 руб. продаем. Мы все же находимся в другой нише. Чтобы сместиться в эконом-класс, нам пришлось бы ухудшать продукт.

Однако в Петербурге у нас устоявшийся бизнес, относительно развитый рынок. И здесь достаточно велика доля жилья комфорт-класса. Есть пространство для работы именно в этом сегменте.

Мы не планируем сдавать миллион метров в год. Около150 000 «квадратов» — это оптимально, и мы готовы работать в этом объеме.

Я не ожидаю ни обвала, ни серьезного роста. На этом рынке можно все-таки зарабатывать, но не на спекулятивной составляющей, а на повышении эффективности.

– То есть тащите петербургский менталитет в скандинавском направлении…

– Ну, это непросто… Хотя он и так поближе к скандинавскому складу ума, чем московский. Поэтому у нас в Петербурге поменьше иллюзий и больше реальных вещей.