Нужно отличать реальные цены от тех, которыми заманивают покупателя

Федеральные власти наконец-то включили жилищное строительство в число отраслей, которым нужна господдержка. Правда, на льготы и заказы могут претендовать не все компании — а лишь те, кто работает по 214-му закону. По мнению председателя совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслава Заренкова, государственная помощь должна быть направлена не на поддержку отдельных фирм, а на стимулирование спроса и удешевление ипотеки.

– Кризис продолжается более полугода. Как изменился рынок, в чем сегодня вы видите наибольшие риски для его участников?

– Основной риск в том, что застройщики не завершат начатые объекты из-за отсутствия нормального финансирования и кредитования.

Раньше важными были риски, связанные с обманом дольщиков. Были компании, которые строили один-два дома. Деньги соберут и исчезнут. Сейчас бизнес кристаллизовался, компании знают всех своих конкурентов. И дольщик должен знать фирму, у которой покупает квартиру.

– Дольщики боятся не только банкротства компании, но и того, что дом не построят в срок. Это не так критично, но все равно плохо.

– Думаю, сегодня дольщику надо выбирать объекты, которые подходят к завершению строительства. Это гарантирует, что они будут до-строены вовремя.

– А за счет чего финансировать проекты в начальной стадии?

– Серьезные компании должны начинать проекты за свой счет, за счет кредитов. Разговоры о том, что до банков не достучаться, сегодня уже не имеют под собой почвы.

– И почем предоставляют средства?

– Пока выдают под 17%. Недавно ЦБ понизил ставку рефинансирования на 0,5%. К осени стоимость кредита для компании может составить 15-16%. Это приемлемо, если не хватает собственных средств... Все проекты начинались в докризисные времена, в них закладывалась приличная прибыль. Сегодня нужно не так много денег, чтобы достроить.

– Но не всем же дают?

– А не надо покупать у тех, кому не дают кредиты.

– И как рядовой дольщик об этом узнает?

– Он должен приехать на стройку и посмотреть, идут ли работы. Информацию о любой компании можно получить и из СМИ, и из Интернета, сделать запрос в общественную организацию.

– С нового года цены снижаются на 0,5% в неделю, люди ждут, что они будут падать и дальше…

– По моим данным, цены уже месяц стоят на месте. Например, на нашем новом проекте «Орбита» они не снижаются. И квартиры там продаются, потому что идет строительство, работают два башенных крана. Люди покупают, хотя работаем еще только на уровне третьего этажа.

– Насколько важен госзаказ для строительной фирмы?

– Очень важен. Мы работаем с бюджетными деньгами. Даже создали специальное подразделение, которое занимается только получением внешних заказов. В Петербурге мы как генподрядчики ведем девять объектов.

– А продавать государству строящееся жилье готовы?

– Если оно назначит нормальную цену (себестоимость плюс 8%), тогда будем продавать. Если цена выкупа будет ниже себестоимости, как было до сих пор, нас просто накажут за это. Придет налоговая и наложит штрафы.

– В последнее время много говорят о том, что государство не будет ничего покупать дороже 30 000 рублей за кв.м…

– Недавно военные заявили, что готовы предоставлять земли бесплатно и приобретать готовое жилье по 48 000 рублей за метр. Если добавить стоимость земли, то цена жилья получится около 62 000 рублей — это к вопросу о реальной цене квадратных метров.

Затраты на строительную часть составляют около половины того, что мы реально тратим на возведение дома. При госзаказе расходы на землю и монополистов город берет на себя.

Мы уже участвуем в тендере по одному дому на Юго-Западе. Возможно, и участок в районе улицы Оптиков, который мы купили, будет предназначен для государственных нужд. Сейчас мы проектируем там квартал недорогого социального жилья.

– Город планирует проводить конкурсы по строительству жилья на землях застройщиков…

– Вот если бы он согласился еще заплатить ту цену, по которой он продал эти участки, было бы здорово. Пусть актуализирует стоимость по нынешним ценам, тогда мы можем уложиться и в 48000.

– То есть для бюджетных проектов эти участки малопригодны?

– Вообще, да. Или предлагают бесплатные земли, но в Девяткино. Но там нет никакой инфраструктуры! Чтобы подключить водопровод или канализацию, надо гнать коллектор за 50 км. И сразу проект становится неподъемным. Ленобласть практически не имеет инженерно подготовленных участков, даже рядом с КАД.

Нам денежная помощь не нужна. Вся поддержка должна быть направлена на повышение потребительского спроса. Это возможно, если опустить проценты по ипотеке.

Если бы для потребителя с учетом государственной субсидии ипотека стоила 10%, это за 2-3 месяца решило бы проблемы стимулирования спроса. Так сделали в Китае, в Белоруссии. Где деньги в Белоруссии берут, я не знаю, но схема работает: 10% платит гражданин, еще 10% государство, и на 25 лет предоставляется кредит под 5%. В этом году там на 40% увеличили строительство жилья.

– Вы рассматриваете возможность выхода на рынок Белоруссии или других стран?

– Почему бы и нет, если они платить будут? Инвестирование в Белоруссию я не рассматриваю, но выполнять генподрядные работы — пожалуйста. У них сейчас недостаток мощностей, строительные компании перегружены. Нас приглашают.

У нас, даже если сами строители захотят субсидировать ипотеку для своих клиентов, это технически невозможно. Допустим, банк дает под 18%, мы готовы компенсировать из них 8%. Мы можем это делать только из нашей прибыли, причем сначала уплатив все налоги. А клиент, который с нами заключит договор, должен еще уплатить 13% подоходного налога с этой субсидии — полная белиберда!

Освободили бы от налога те суммы, которые идут на субсидии, и не трогали бы нашего клиента — все было бы возможно.

– Компания на ряде объектов предлагает очень значимую рассрочку — до 5 лет. Будете увеличивать этот срок?

– Нет. Я рассчитываю, что в ближайшие месяц-два мы все же найдем приемлемый вариант, позволяющий компенсировать часть процентной ставки по банковским кредитам. Эта задача поставлена перед нашими специалистами: добиться, чтобы фактическая ставка для покупателя составила не более 10%.

– Эту задачу вы решаете в рамках компании или при помощи общественных объединений?

– Сами, конечно. Сегодня нет такой объединяющей силы. Каждый спасается, как умеет.

– У компании большая долговая нагрузка?

– Приемлемая. Порядка 18% от стоимости активов. Если в деньгах — было $220 млн, сейчас примерно $170 млн. Практически со всеми кредиторами, включая город, нам удалось договориться о реструктуризации.

– Что будет с теми стройками, которые сейчас в 20-30-50% готовности?

– Некоторые будут заморожены. Те компании, которые останутся в живых, закончат строительство. Если нет — значит, объекты будут перераспределены между другими участниками рынка. Но ни один объект не будет брошен. Постоят год-два…

– А как же дольщики? Замороженные стройки — это снова десятки и сотни обманутых людей.

– Это уже их проблемы. Надо смотреть не на красивые баннеры, а на реальное состояние участников рынка. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Нужно отличать реальные цены от тех, которыми заманивают. Большинство обманутых дольщиков — те, кто покупался на низкие цены.

– Такой уж у нас потребитель…

– Тогда почему ответственность за безалаберность части потребителей должна перекладываться на городские власти и на добросовестных застройщиков? Нас все время просят: помогите обманутым дольщикам! Один раз помогли — предоставили квартиры, второй раз — деньги выделили... Но это же не может продолжаться бесконечно!

Со всех сторон потребителя предупреждают: если вам предлагают продукт ниже себестоимости, не берите его.

– Если фирма работает строго по 214-му закону, это дает дополнительные гарантии?

– Никакой закон, никакой договор не могут защитить дольщика, если в документы изначально заложен умысел со стороны застройщика. В плане гарантий никакой разницы между 214-м, кооперативной схемой, предварительным договором купли-продажи нет…

– Город и федеральное правительство ставят предоставление льгот и господдержки в зависимость от работы по 214-му. Это неправильно?

– Правительство непоследовательно. Сначала говорят: застройка должна быть квартальной, «точечное» строительство гробит город. Но 214-й закон не позволяет делать квартальную застройку: все деньги дольщика должны быть направлены только на конкретный объект. А как же дороги, школы, поликлиники, общеквартальная инфраструктура? Закон говорит: нельзя!

Причина — в некомпетентности законотворцев. Я разработчикам сразу говорил: надо немедленно переделывать. Если поправки, которые сейчас поступили в Думу, будут приняты — можно будет работать. Но ведь они пока не приняты.

В 214-м четко сказано: можно привлекать средства через ЖСК. Мы и выбрали эту схему как более приемлемую, представили в Минрегион наши соображения. Видимо, их довели до сведения премьер-министра Владимира Путина, и он в своем недавнем выступлении упомянул эту форму работы, причем оценил ее как более прогрессивную.

Возможен кооператив как одного дома, так и квартала. Это не старый, привычный ЖСК — кооперативная схема строится в пределах норм нового закона, с учетом требований Градостроительного кодекса.

Мы открыли ЖСК на «Орбите» — нормально работает, на двух объектах в «Юбилейном квартале», «Талисман» будем продавать по этой же схеме.

Покупатель приобретает пай с правом на имущество в конкретном доме, с привязкой к характеристикам будущего жилья, к деньгам….

Пайщик кооператива имеет больше прав, чем по 214-му закону: он может голосовать, выбирать председателя, затребовать документы…

– Не боитесь, что клиенты замучают проверками?

– Нет, у нас все прозрачно, все документы вывешены в Интернете. С момента вступления в кооператив пайщики становятся владельцами объекта. А после сдачи выбирают форму управления домом. С разрешения собрания пайщик может передать свой пай другому. А продажа прав долевого участия — более сложный процесс.

– Как поведут себя цены? Многие потенциальные покупатели ждут обещанной второй волны…

– Сейчас модно говорить о второй волне. Она будет, но выразится в резком повышении цен, обусловленном нехваткой предложения. Весь этот год накапливался отложенный спрос: около 50% покупателей держат деньги на депозитах, под высокие проценты. Но им ведь нужны квартиры, а не проценты. Мы считали спрос: до кризиса 70% покупали жилье для себя, 15% — с целью перепродажи, еще 15% — в интересах детей. Снижение покупательской способности и составило примерно 30%, но 70% никуда не делись, покупают и будут покупать.

Я недавно заехал в наш офис на Невском, 180 — пять человек сидели, выбирали квартиры. Я стал расспрашивать что и как. Трое из пяти оказались инвесторами! Планируют перепродать через год. Так что частные инвесторы тоже возвращаются.

До конца года, думаю, цены повысятся процента на 3-4. А вот в I квартале 2010-го их рост составит около 30%. Это если говорить о массовом жилье.

В элитном сегменте цены упали значительно — почти в два раза. Элитное жилье — штучный товар, спрос на него тяжело прогнозировать. Те, кто способен приобрести очень дорогой объект, как правило, его уже имеют. С другой стороны, качественного предложения в элитном сегменте еще меньше.

Есть еще интересный симптом: в наших жилых комплексах заинтересованные лица купили несколько помещений — под частные детские садики, под частную клинику.

Стало интересно обслуживать дома. Конечно, доходность снизилась: раньше исправно платили 96% квартировладельцев, сейчас 70%, но на обслуживание дома этих денег пока хватает.

Поднимается интерес к бизнесу, который, может быть, не дает быстрой отдачи, зато обеспечивает постоянный поток денег, пусть и небольшой — скажем, 5%, — но стабильный доход.