Банк дает тебе зонтик, когда светит солнце

«Новый Оккервиль» — первый крупный проект в пригородной зоне, дома в котором уже можно посмотреть и потрогать. (Есть еще «Новая Ижора», но это все-таки совсем другой формат.) Опыт, накопленный его организаторами, будет востребован другими застройщиками. Первому «синяки и шишки» достаются по полной программе. Зато и «сливки» спроса — тоже его. О том, как строится «Новый Оккервиль», какие проблемы удалось преодолеть, а какие еще только решаются, рассказывает генеральный директор ИСК «Отделстрой» Марк Окунь.

– Это первый проект такого масштаба на границе города и области?

– Наверное, да — в области это первый пример комплексного освоения территории. Хотя фактический спрос — конечно, со стороны петербуржцев. В этом году «Отделстрой» вводит первый дом на тысячу квартир. «Дом у Березовой аллеи» стоит на границе: до метро «Улица Дыбенко» — 800 метров.

В нашем жилом массиве будет построено 850000 кв.м жилья массового спроса, 50 000 метров займут встроенные и пристроенные помещения, предприятия торговли и сервиса. Здесь будет 15 многоквартирных многоэтажных домов, две школы, четыре детских сада. Огромных вложений потребовали прокладка дорог и обустройство инженерных сетей.

– Чем была обусловлена необходимость корректировки проекта?

– Мы утвердили проект планировки и межевания, получили разрешение на строительство. В первой очереди собирались возвести панельный дом. Но в результате исследований в массовом сегменте был выявлен активный спрос на кирпично-монолитные дома. И мы решили четыре секции из шести сделать монолитными. С точки зрения безопасности, инженерии, общего метража ничего кардинально не менялось. Это было в 2008 году. Но как раз в этот период изменились правила, вышли новые требования. Понадобилось заново проходить экспертизу. Но я об этом решении не жалею.

– Когда вы планируете получить полный пакет документов?

– В ближайшие два-три месяца.

– Проект такого масштаба требует значительных стартовых вложений. «Отделстрой» такая богатая фирма или все-таки использовали внешние источники?

– «Новый Оккервиль» — девелоперский проект двух компаний, «Отделстроя» и «Строительного треста». Участок в 50 га мы приобрели у собственников в конце 2007 года, включили его в земли поселений. Учредили компанию «Кудрово-Град», которая стала застройщиком внешних сетей и дорог. То есть эти две организации пополам финансируют инженерную подготовку, градостроительную документацию.

Затем каждый из нас отдельно на своих лотах строит дома. На сегодня мы вложили около 3,5 млрд рублей в создание инженерной и дорожной инфраструктуры. Получены все технические условия от монополистов, на 90% они уже выполнены. Все строящиеся в этом квартале дома в этом году будут подключены по постоянной схеме к газо-, водо- и электроснабжению, к канализации.

У нас сильный финансовый партнер. Одной компании, конечно, было бы труднее справиться. К банковским займам мы не прибегали.

– Почему вы не работаете строго по 214-му ФЗ? Проблема в документах?

– Не только и даже не столько. При работе по 214-му затруднены рассрочки — а для покупателей это важно. Еще важнее, что Всеволожское отделение УФРС физически не способно регистрировать такое количество бумаг! В день они могут обрабатывать не более десяти договоров, а у нас только в первой очереди будет тысяча.

И все же мы будем переводить весь этот комплекс на договорную базу 214-го.

Конечно, дольщики смотрят на форму договора. Но все же, на мой взгляд, гораздо важнее время работы на рынке, репутация, аккуратность, с которой застройщик исполнял свои предыдущие обязательства.

Мы все свои объекты сдавали или вовремя, или досрочно.

– Пограничное местоположение квартала — это преимущество или дополнительные проблемы?

– Для покупателя административная подчиненность территории — абсолютно не проблема. Гораздо важнее транспортная доступность и обеспеченность социальной инфраструктурой. В конце 2011 года мы вводим детский сад на 230 мест. В школах, которые находятся в 300 м от нас, места есть, мы получили подтверждение директоров, они с радостью возьмут 500 «оккервильских» детей. Медицинский центр будет сдан в первой очереди.

– Расходы на «социалку» заложены в цену жилья или это ваши добровольные обязательства? Как можно контролировать их выполнение?

– Если я этого не сделаю, мне будет сложнее в дальнейшем привлекать людей. «Сарафанное радио» работает исправно.

– Кто будет управлять жилым фондом и всем хозяйством микрорайона?

– Есть управляющая компания, совершенно от нас независимая. Она заработала себе имя на наших других домах, доказала, что может создать хорошие условия для людей.

Мы несколько лет сами занимались управлением и эксплуатацией, но потом от этого отказались. Кроме инфаркта, здесь ничего заработать невозможно: УК от застройщика воспринимают как организацию, которая блюдет только свои интересы. Поэтому приглашаем управляющих на конкурсной основе. А через год после оформления прав собственности жители сами будут принимать решение об эксплуатации. Наша задача — создать ТСЖ на этапе строительства, заключить договоры с монополистами.

– Людей, которые приобретают у вас квартиры, вы воспринимаете как соинвесторов, как покупателей или как клиентов?

– Я называю их клиентами, которые имеют право требовать за свои деньги все, о чем мы договорились.

– Какие моменты в реализации этого проекта сегодня представляются вам самыми сложными?

– Основная головная боль — монополисты. Это отнимает больше всего сил, времени, средств, нервов. Кроме того, это огромная доля затрат в проекте, она составляет около 3 млрд рублей.

– Что в ближайших планах?

– В этом году мы сдаем первую часть проекта — 1000 квартир. Уже начато строительство 1300-квартирного дома, который будет возведен в конце 2012-го.

Параллельно «Строительный трест» начал возводить дом на 1400 квартир. В начале 2012-го будет введен оздоровительный комплекс «Олимпик» с бассейном, спортивными залами, ледовой ареной.

– Как формируется ваша ценовая политика?

– Для нас точкой отсчета служит рыночная стоимость массового жилья в Невском районе, но в конечном счете цену определяет спрос. Продажи у нас колебались вместе с кризисом. Минимально приемлемые для нас темпы — 15-20 квартир в месяц. Многое зависит от рекламы, нормальная ситуация — реализация от 50 до 100 квартир в месяц.

У нас есть собственная служба продаж, которая существует 15 лет. Мы работали и в условиях стабильного спроса, и в критических. Никакие агентства недвижимости не способны так продавать, они в большинстве случаев все-таки «заточены» под вторичный рынок.

У нас не первый опыт строительства «с листа». В Пушкине на Петергофском шоссе мы начинали строить в чистом поле, первый дом шел тяжело, к нам присматривались. Но когда мы возводили второй дом, к нам уже стояла очередь. Я рассчитываю, что и в «Оккервиле» следующие корпуса будут продаваться гораздо лучше.

– Что людей может побудить поехать в Кудрово?

– Как правило, покупатель рассматривает район, транспортную доступность, цены и квартирографию. Жители северных районов Петербурга вряд ли поедут жить на юг. Мы находимся на востоке и можем рассчитывать на часть спроса, сосредоточенного в Красногвардейском, Калининском, Фрунзенском и Невском районах. Есть немало и областных покупателей, особенно — из числа работающих в городе. Большой плюс для нас — выезд на Кольцевую в пяти минутах, через развязку Колтушского шоссе, по новой дороге.

– Пока стройка не закончится, клиентский поток с большегрузами не будет сталкиваться?

– Большегрузы вообще не будут здесь ездить, потому что непосредственно у квартала выезда на Кольцевую нет. Кроме того, специально построена дорога вокруг квартала.

– По мере формирования жилой среды цены будут повышаться?

– Да. Сейчас в среднем по городу метр стоит 65 000. Когда мы предоставляем большую рассрочку, даем цену ниже, но нужно учитывать, что рассрочка процентная.

– Готовится реформа в строительстве — и в части землепользования, и в ценообразовании. Это как-то скажется на судьбе ваших проектов?

– Боюсь, не доживу до этого счастливого момента. До сих пор почти все, что ни говорилось и ни делалось, чтобы помочь строителям, заканчивалось для них плохо.

– Почему вы не пользуетесь банковским финансированием?

– Так получается, что банк дает тебе зонтик, когда светит солнце. И забирает его, когда идет дождь. Были моменты, когда нам хотелось получить кредит: во время кризиса не хватало «оборотки». Банки нам отказали, и это при наличии права собственности на землю. Они считали строителей прокаженными: зачем давать тем, кто вернуть не сможет? Имеют право… Но здесь есть свой плюс. Это тяжело, но ты рассчитываешь силы с учетом реального спроса на рынке. И не будешь действовать вне рынка, потому что кредит расслабляет.

– Какие уроки вы вынесли из ваших отношений с федеральными программами?

– Я получил 42 000 рублей — это процентная ставка по затратам на инфраструктуру, которую мне компенсировали. Дело не в деньгах. Я хотел протоптать дорожку и понять, работает ли эта программа. Мы и не могли взять больше денег, потому что у нас не было нужных документов. Мы прошли долгую процедуру отбора, и я понял, что игра не стоит свеч. И денег, которые бюджет выделяет, на всех не хватит.

– В последнее время заявлено несколько крупных проектов, ориентированных на демонстративно дешевые технологии строительства. Это какой-то тренд, который может стать определяющим?

– Это краткосрочная мода. Когда застройщик выходит на рынок, он может привлечь внимание низкими ценами. Но потом они все равно поднимутся, потому что экономику проекта не обманешь. Мы знаем стоимость объекта не как отдельного дома, а с учетом инженерии, затрат на решение вопросов с монополистами, приобретение земель и т.д. Те, кто заявляют жилье по 40000 за 1 кв.м, либо делают это, чтобы привлечь внимание, либо не учли некоторые затраты, либо потом это быстро скорректируют.

– Вы планируете привлекать в проект новых партнеров?

– Мы готовы продать проверенным застройщикам два инженерно подготовленных участка под многоэтажные жилые дома со всей разрешительной документацией и с выполненными условиями по инженерии.

Это позволит нам увеличить темпы реализации проекта. То есть вместо 2016 года сможем ввести весь этот комплекс в 2014-м. Условия у нас рыночные, но они существенно лучше, чем, например, на торгах Фонда имущества. Такой возможности, чтобы сразу приходить и строить, при покупке земли на аукционах фактически никогда не бывает.

Кроме того, уже в этом году на берегу реки Оккервиль будет сделана прогулочная зона. Здесь река чистая, есть места для рыбалки и купания. Так что цена участков будет расти.