Мы давно живем под санкциями, которые сами на себя наложили

Правительство РФ собирается вовлекать в оборот все больше федеральных земель. На этих территориях планируют строить огромные объемы жилья экономического класса. Однако уже сейчас застройщики сталкиваются с серьезными трудностями при реализации проектов на участках с федеральным статусом. Об этих и других проблемах рассуждает генеральный директор компании «Лентьевский Мыс» Игорь Оноков.

– Почему строить на федеральных землях сложнее?

– Вы наверняка столкнетесь с дополнительными трудностями. Если заниматься жильем на федеральной территории, надо учесть, что закон о долевом участии здесь не работает. Управление Росреестра просто не регистрирует договоры. Согласно 214-ФЗ, в момент регистрации ДДУ дольщик получает в залог права на будущую квартиру и невыделенный кусок участка. Федералы защитили свои права, и они не отдают землю, пока возведение объекта не завершится.

Главная цель регистрации ДДУ — защитить дольщика на стадии строительства, а с федеральной землей это не получается. В момент выхода 214-ФЗ у крупных банков даже случились провалы в кредитовании застройщиков, которые тогда много строили на федеральных землях, на участках, принадлежащих МЧС, ФСБ, МВД и т. д. Так что надо или менять закон, или землю передавать из федеральной собственности, например, городу. Еще один вариант — Фонд РЖС должен выступить перед банками в роли гаранта.

На самом деле главным атрибутом сделки на рынке недвижимости является именно земля. Есть два мощных полюса: банки с финансами и застройщики с песком, бетоном, механизмами и т. д. Но они говорят на разных языках, и лучший переводчик — земля, это известно во всем мире. Отдаешь участок в залог — получаешь средства на строительство. А в России земля выведена из оборота. До начала строительства она еще обладает какой-то ценностью для банка, и он может принять ее в залог. Но в момент появления первого дольщика это становится финансистам неинтересно, поскольку права на участок появляются и у покупателей.

После строительства земля передается собственникам жилья — здесь тоже есть некий перегиб. Владелец квартиры все равно свою долю участка никогда отдельно не продаст. Хотя так проходят сделки во многих странах. Но, например, в Англии участок остается во владении первоначального собственника.

– Тогда владелец земли сможет назначить любую арендную ставку, даже завышенную?

– Ничего подобного. В этом случае начинает действовать антимонопольное законодательство. Только собственник может предоставить землю для конкретного дома, а значит, антимонопольный комитет может работать в полную силу, не давая поднять стоимость аренды.

В процессе строительства банк берет землю в залог, но цена ее — минимальна. С деньгами у строителей всегда были проблемы, как и с ликвидными залогами, а мы фактически убрали с рынка такой отличный залог, как земля. И все ради регистрации по 214-ФЗ, которая защищает только от двойных продаж и только договоры долевого участия. Регистрация договоров при кооперативной схеме просто запрещена, и мне непонятно — почему.

Пусть закон не обязывает это делать, но хотя бы и не запрещает. Ведь регистрация происходит, только когда весь пакет разрешительных документов в порядке. Я строю «Университетский Петергоф» по кооперативной схеме на федеральной земле и тоже хотел бы, чтобы договоры с покупателями регистрировались, чтобы дать дополнительные гарантии. Нам этого сделать не позволили.

– То есть для кооперативов такой гарантии не будет?

– Мы придумали собственную схему. Человек вносит деньги на счет кооператива. В этот же день мы перечисляем эти средства генподрядчику, с пометками, от кого эти средства и за какую именно квартиру. А квиток отдаем пайщику. То есть у него на руках две квитанции: о том, что он стал пайщиком и что его средства рубль в рубль переданы строителям. В кооперативе остается только вступительный взнос в 1200 рублей. Значит, подрядчик уже не может сказать, что не знает, кто продал квартиру и что он денег не получил. Решается главная проблема — обезличивание денег. У нас остается след. Кстати, и с туристическими компаниями эта схема могла бы работать: клиент должен получить подтверждение, что его деньги пошли отелю или перевозчику.

Можно было бы абсолютно спокойно ввести местную регистрацию сделок с ЖСК на первичном рынке, если федеральная невозможна. Не будет вопросов с многоквартирными домами на землях ИЖС, меньше станет проектов, начатых без разрешения…

Подчеркну еще раз: 214-ФЗ защищает только от двойных продаж. От банкротства застройщика даже обязательная страховка не спасет. Мы в свое время предлагали схему, которую используем у себя. Формула простая: активы от продаж должны покрывать пассивы, необходимые для достройки дома. Ведь это ненормально, когда 90% квартир реализовано, а работы выполнены лишь на 10%. Откуда возьмутся остальные деньги и куда делись полученные средства? Покажите, что они у вас на счете или выплачены авансами… Даже если компания обанкротится, жильцы продадут оставшиеся квартиры и достроят дом, и сторонний застройщик им не нужен.

– Потребуется серьезная корректировка законодательства?

– Банка достаточно. Давая кредит застройщику, да и дольщику, он должен быть уверен, что дом завершат. Банк больше всех в этом заинтересован: недостроенный дом и участок под ним — это мнимый залог. В нашем элитном проекте «Леонтьевский Мыс» около половины сделок идет с ипотекой. И я специально предлагаю клиентам ипотеку, даже если у них вся сумма есть. Просто разбиваем ее на две фазы: во время и после завершения стройки. Пока дом строится, выдавая ипотеку, банк разделяет с тобой риски. Так что это даже не финансовый инструмент, а страховой, и пусть страховка каких-то денег стоит.

– Некоторые застройщики говорят, что страховка — это лишнее, что никто не хочет доплачивать за надежность…

– Мне кажется, что за словами «покупателям надо дешевле и больше ничего» часто скрываются непрозрачные схемы. Со страховкой застройщика пусть банк разбирается. Право на квартиру должно быть застраховано. И необходим пункт в договоре: гражданин может отказаться от страховки, но при этом лишается права что-то требовать от государства, если жилья так и не получит. Чтоб он подписался под этим и думал, стоит ли экономить 1% от стоимости квартиры. Думаю, что и 1% страхового взноса — это много, если дело на поток поставить, будет дешевле.

Своими законами мы сами себя ограничиваем. В этих нормах есть какие-то здравые мысли, но их надо подчистить. А то получается, что землей мы очень богаты, но пользоваться этими богатствами не можем.

– Как санкции скажутся на рынке?

– А мы давно под этими санкциями работаем. Только самые крупные банки и компании могли пользоваться западными кредитами. А малые и средние предприятия и так кредитуются только внутри страны и по более высоким процентам. Здесь все очень просто. Если между двумя сообщающимися сосудами открыта граница, вода потечет туда, где ее уровень ниже, а деньги мигрируют туда, где налогов и бюрократических процедур меньше. Если же границу закрыть, ты в своем сосуде сам можешь устанавливать любой уровень. Вот застройщики в этом закрытом сосуде и находятся, берут кредиты под 10, а то и под 20% и только мечтают о займах под 2%, как на Западе. Мы давно живем под санкциями, которые сами на себя наложили. Внешние же санкции приведут к тому, что банки лишатся сверхприбылей — а то они там берут под 2–4%, а нам дают под 10–15%.

Кстати, разница в стоимости «квадрата» в начале и в конце строительства объясняется и высокими процентами по кредитам. Тот, кто оплачивает жилье на начальном этапе, фактически подменяет банк — рискует, но есть за что. Поэтому может оказаться, что в проекте большинство инвесторов, а не покупателей. А это значит, застройщик реального спроса и цены не знает. Уже сейчас в комплексах за КАД много студий и «единичек», купленных в инвестиционных целях или для сдачи в аренду. Предложение большое, а метро далеко. Они не будут окупаться, их выставят на продажу, это начнет валить рынок. Инерция: девелоперам кажется, что спрос большой, и они закладывают все новые объекты, а рынок начинает насыщаться, но когда это поймут, будет поздно. Так что изменения в мировой экономике, конечно, скажутся на нашем рынке, но реки в другую сторону от этого не потекут. Сильнее мешают проблемы, которые мы создаем сами.

Или вот устаревшие СНиПы. Конечно, должны быть ограничения, например нельзя строить слишком маленькие квартиры, а то скоро дома-тыквы появятся. Нельзя позволять делать гетто, без школ и транспорта. До недавнего времени нельзя было соорудить туалет в спальне. Это еще когда-то Берия подписал — нельзя, потому что в больших коммуналках через твою комнату не должны ходить в туалет. Только недавно разрешили оборудовать гостевой санузел и санузел в хозяйской спальне. Другая норма: мокрое место должно быть над мокрым, санузел над санузлом. Все боялись, что из ванны на верхнем этаже может затопить гостиную на нижнем. Но тогда были балочные перекрытия, а сейчас монолитные, вода сквозь них не пройдет. То же и с инсоляцией…

А кризиса я пока не вижу. Деньги у населения закончатся, но это когда-то в будущем. Финансовый поток сократился, но из крана не капает, а пока еще льется…