НАШ ЦИТАТНИК: «Надо очень аккуратно подходить к частичному изменению фасадов, поскольку оно порой довольно серьёзно меняет здания. Можно удлинить нос Венере Милосской, талию усилить, ноги укоротить. Но Венеры Милосской мы уже тогда не получим...» Владимир Григорьев

13 апреля, 18:55

Мы давно живем под санкциями, которые сами на себя наложили

22 сентября 2014 в 06:00
4 131

Мы давно живем под санкциями, которые сами на себя наложили

Правительство РФ собирается вовлекать в оборот все больше федеральных земель. На этих территориях планируют строить огромные объемы жилья экономического класса. Однако уже сейчас застройщики сталкиваются с серьезными трудностями при реализации проектов на участках с федеральным статусом. Об этих и других проблемах рассуждает генеральный директор компании «Лентьевский Мыс» Игорь Оноков.

Оноков Игорь Викторович
Оноков Игорь Викторович
генеральный директор
"Леонтьевский Мыс"

Правительство РФ собирается вовлекать в оборот все больше федеральных земель. На этих территориях планируют строить огромные объемы жилья экономического класса. Однако уже сейчас застройщики сталкиваются с серьезными трудностями при реализации проектов на участках с федеральным статусом. Об этих и других проблемах рассуждает генеральный директор компании «Лентьевский Мыс» Игорь Оноков.

– Почему строить на федеральных землях сложнее?

– Вы наверняка столкнетесь с дополнительными трудностями. Если заниматься жильем на федеральной территории, надо учесть, что закон о долевом участии здесь не работает. Управление Росреестра просто не регистрирует договоры. Согласно 214-ФЗ, в момент регистрации ДДУ дольщик получает в залог права на будущую квартиру и невыделенный кусок участка. Федералы защитили свои права, и они не отдают землю, пока возведение объекта не завершится.

Главная цель регистрации ДДУ — защитить дольщика на стадии строительства, а с федеральной землей это не получается. В момент выхода 214-ФЗ у крупных банков даже случились провалы в кредитовании застройщиков, которые тогда много строили на федеральных землях, на участках, принадлежащих МЧС, ФСБ, МВД и т. д. Так что надо или менять закон, или землю передавать из федеральной собственности, например, городу. Еще один вариант — Фонд РЖС должен выступить перед банками в роли гаранта.

На самом деле главным атрибутом сделки на рынке недвижимости является именно земля. Есть два мощных полюса: банки с финансами и застройщики с песком, бетоном, механизмами и т. д. Но они говорят на разных языках, и лучший переводчик — земля, это известно во всем мире. Отдаешь участок в залог — получаешь средства на строительство. А в России земля выведена из оборота. До начала строительства она еще обладает какой-то ценностью для банка, и он может принять ее в залог. Но в момент появления первого дольщика это становится финансистам неинтересно, поскольку права на участок появляются и у покупателей.

После строительства земля передается собственникам жилья — здесь тоже есть некий перегиб. Владелец квартиры все равно свою долю участка никогда отдельно не продаст. Хотя так проходят сделки во многих странах. Но, например, в Англии участок остается во владении первоначального собственника.

– Тогда владелец земли сможет назначить любую арендную ставку, даже завышенную?

– Ничего подобного. В этом случае начинает действовать антимонопольное законодательство. Только собственник может предоставить землю для конкретного дома, а значит, антимонопольный комитет может работать в полную силу, не давая поднять стоимость аренды.

В процессе строительства банк берет землю в залог, но цена ее — минимальна. С деньгами у строителей всегда были проблемы, как и с ликвидными залогами, а мы фактически убрали с рынка такой отличный залог, как земля. И все ради регистрации по 214-ФЗ, которая защищает только от двойных продаж и только договоры долевого участия. Регистрация договоров при кооперативной схеме просто запрещена, и мне непонятно — почему.

Пусть закон не обязывает это делать, но хотя бы и не запрещает. Ведь регистрация происходит, только когда весь пакет разрешительных документов в порядке. Я строю «Университетский Петергоф» по кооперативной схеме на федеральной земле и тоже хотел бы, чтобы договоры с покупателями регистрировались, чтобы дать дополнительные гарантии. Нам этого сделать не позволили.

– То есть для кооперативов такой гарантии не будет?

– Мы придумали собственную схему. Человек вносит деньги на счет кооператива. В этот же день мы перечисляем эти средства генподрядчику, с пометками, от кого эти средства и за какую именно квартиру. А квиток отдаем пайщику. То есть у него на руках две квитанции: о том, что он стал пайщиком и что его средства рубль в рубль переданы строителям. В кооперативе остается только вступительный взнос в 1200 рублей. Значит, подрядчик уже не может сказать, что не знает, кто продал квартиру и что он денег не получил. Решается главная проблема — обезличивание денег. У нас остается след. Кстати, и с туристическими компаниями эта схема могла бы работать: клиент должен получить подтверждение, что его деньги пошли отелю или перевозчику.

Можно было бы абсолютно спокойно ввести местную регистрацию сделок с ЖСК на первичном рынке, если федеральная невозможна. Не будет вопросов с многоквартирными домами на землях ИЖС, меньше станет проектов, начатых без разрешения…

Подчеркну еще раз: 214-ФЗ защищает только от двойных продаж. От банкротства застройщика даже обязательная страховка не спасет. Мы в свое время предлагали схему, которую используем у себя. Формула простая: активы от продаж должны покрывать пассивы, необходимые для достройки дома. Ведь это ненормально, когда 90% квартир реализовано, а работы выполнены лишь на 10%. Откуда возьмутся остальные деньги и куда делись полученные средства? Покажите, что они у вас на счете или выплачены авансами… Даже если компания обанкротится, жильцы продадут оставшиеся квартиры и достроят дом, и сторонний застройщик им не нужен.

– Потребуется серьезная корректировка законодательства?

– Банка достаточно. Давая кредит застройщику, да и дольщику, он должен быть уверен, что дом завершат. Банк больше всех в этом заинтересован: недостроенный дом и участок под ним — это мнимый залог. В нашем элитном проекте «Леонтьевский Мыс» около половины сделок идет с ипотекой. И я специально предлагаю клиентам ипотеку, даже если у них вся сумма есть. Просто разбиваем ее на две фазы: во время и после завершения стройки. Пока дом строится, выдавая ипотеку, банк разделяет с тобой риски. Так что это даже не финансовый инструмент, а страховой, и пусть страховка каких-то денег стоит.

– Некоторые застройщики говорят, что страховка — это лишнее, что никто не хочет доплачивать за надежность…

– Мне кажется, что за словами «покупателям надо дешевле и больше ничего» часто скрываются непрозрачные схемы. Со страховкой застройщика пусть банк разбирается. Право на квартиру должно быть застраховано. И необходим пункт в договоре: гражданин может отказаться от страховки, но при этом лишается права что-то требовать от государства, если жилья так и не получит. Чтоб он подписался под этим и думал, стоит ли экономить 1% от стоимости квартиры. Думаю, что и 1% страхового взноса — это много, если дело на поток поставить, будет дешевле.

Своими законами мы сами себя ограничиваем. В этих нормах есть какие-то здравые мысли, но их надо подчистить. А то получается, что землей мы очень богаты, но пользоваться этими богатствами не можем.

– Как санкции скажутся на рынке?

– А мы давно под этими санкциями работаем. Только самые крупные банки и компании могли пользоваться западными кредитами. А малые и средние предприятия и так кредитуются только внутри страны и по более высоким процентам. Здесь все очень просто. Если между двумя сообщающимися сосудами открыта граница, вода потечет туда, где ее уровень ниже, а деньги мигрируют туда, где налогов и бюрократических процедур меньше. Если же границу закрыть, ты в своем сосуде сам можешь устанавливать любой уровень. Вот застройщики в этом закрытом сосуде и находятся, берут кредиты под 10, а то и под 20% и только мечтают о займах под 2%, как на Западе. Мы давно живем под санкциями, которые сами на себя наложили. Внешние же санкции приведут к тому, что банки лишатся сверхприбылей — а то они там берут под 2–4%, а нам дают под 10–15%.

Кстати, разница в стоимости «квадрата» в начале и в конце строительства объясняется и высокими процентами по кредитам. Тот, кто оплачивает жилье на начальном этапе, фактически подменяет банк — рискует, но есть за что. Поэтому может оказаться, что в проекте большинство инвесторов, а не покупателей. А это значит, застройщик реального спроса и цены не знает. Уже сейчас в комплексах за КАД много студий и «единичек», купленных в инвестиционных целях или для сдачи в аренду. Предложение большое, а метро далеко. Они не будут окупаться, их выставят на продажу, это начнет валить рынок. Инерция: девелоперам кажется, что спрос большой, и они закладывают все новые объекты, а рынок начинает насыщаться, но когда это поймут, будет поздно. Так что изменения в мировой экономике, конечно, скажутся на нашем рынке, но реки в другую сторону от этого не потекут. Сильнее мешают проблемы, которые мы создаем сами.

Или вот устаревшие СНиПы. Конечно, должны быть ограничения, например нельзя строить слишком маленькие квартиры, а то скоро дома-тыквы появятся. Нельзя позволять делать гетто, без школ и транспорта. До недавнего времени нельзя было соорудить туалет в спальне. Это еще когда-то Берия подписал — нельзя, потому что в больших коммуналках через твою комнату не должны ходить в туалет. Только недавно разрешили оборудовать гостевой санузел и санузел в хозяйской спальне. Другая норма: мокрое место должно быть над мокрым, санузел над санузлом. Все боялись, что из ванны на верхнем этаже может затопить гостиную на нижнем. Но тогда были балочные перекрытия, а сейчас монолитные, вода сквозь них не пройдет. То же и с инсоляцией…

А кризиса я пока не вижу. Деньги у населения закончатся, но это когда-то в будущем. Финансовый поток сократился, но из крана не капает, а пока еще льется…