Трансформация офисного комплекса в жилой для построенных зданий фактически невозможна

Резкое падение спроса на коммерческие площади, прежде всего на офисы, побуждает девелоперов переделывать проекты, не только корректируя их концепцию, но зачастую и кардинально меняя функциональное назначение. О том, в каких случаях это уместно, во что стоит превращать несостоявшиеся бизнес-центры и какие риски нужно учитывать девелоперу, решившемуся на столь радикальный шаг, рассуждает Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности компании «Knight Frank Санкт-Петербург».

Немало проектов оказались в нынешней рыночной ситуации нежизнеспособными. Девелоперы анализируют текущие ставки аренды и понимают, что реализация новых строек обещает им не прибыли, а убытки. Значит, со сказочными бизнес-центрами класса А где-нибудь на периферии лучше повременить.

Сейчас к нам чаще всего обращаются по поводу переделки офисных или многофункциональных проектов в жилые. В среднесрочной перспективе это, на мой взгляд, наиболее оправданный вариант. Жилищный сектор все же пострадал от кризиса меньше, чем коммерческая недвижимость. Поэтому жилые проекты имеют сегодня лучшую экономику.

Для большинства крупных девелоперов, которые не первый год работают с недвижимостью, рынок жилья довольно понятен и прогнозируем. С большой долей вероятности можно просчитать ликвидность и темпы реализации квартир в комплексах, относящихся к тому или иному классу. Таким образом, минимизируются рыночные риски.

Однако у этого пути есть и целый ряд существенных минусов. Во-первых, потеря полезных площадей, связанная с тем, что жилье проектируется по совершенно другим нормам (в частности, инсоляции) и имеет иное соотношение общего и полезного пространства. В результате для сравнительно небольшого участка (от гектара до трех) потери площадей составят от 30 до 50%.

Во-вторых, при перепрофилировании придется корректировать градостроительную документацию, а иногда и Генплан с Правилами землепользования и застройки. Это весьма дорогостоящий процесс с плохо прогнозируемыми сроками. Коллеги из ООО «Центр согласований» подсчитали ориентировочные временные и финансовые затраты, связанные с изменением функционального назначения проекта.

Так, по городским участкам, предоставленным на инвест¬условиях, потребуется минимум 11 месяцев на выполнение заново изыскательских работ, проекта планировки территории и согласование условно разрешенного вида использования. Ориентировочные расходы — около 5 млн рублей, без учета арендных платежей. По частным землям, если нет нужды вносить поправки в ПЗЗ и Генплан, процесс займет от 8 до 11 месяцев и потребует примерно 3 млн.

Поэтому, поразмыслив, некоторые девелоперы предпочитают на какое-то время заморозить проект, нежели идти на радикальные перемены.

Еще один серьезный риск: при попытке переделать коммерческий проект в жилой, девелопер, скорее всего, лишится участка, предоставленного на инвестусловиях, поскольку город может отправить надел на торги. Поэтому вариант такого перепрофилирования применим в первую очередь к территориям, находящимся в собственности девелопера или в долгосрочной аренде.

Трансформация офисного комплекса в жилой, с моей точки зрения, фактически невозможна для уже построенных зданий и для проектов в высокой стадии готовности. Затраты на изменение конструктива, планировочных решений и инженерии, а всем этим обязательно предстоит заниматься, будут несоразмерно высоки. Да и превратить на этом этапе бизнес-центр в полноценный жилой дом уже не получится.

Поэтому вариант с жильем, безусловно, интересный и потенциально наилучший, но применим он, главным образом, для проектов в стадии согласования или даже разработки концепции.

Второй путь, который тоже часто рассматривают девелоперы, — перепрофилирование офисного проекта в гостиничный. Он тоже весьма неплох: негативные тенденции ощущаются на рынке отелей в меньшей степени, чем в других коммерческих секторах, поскольку до кризиса он был наименее доходным и поэтому не слишком привлекательным для девелоперов.

Сейчас, когда офисный рынок спикировал, доходности в двух этих сегментах практически сравнялись или, по крайней мере, существенно сблизились. При этом рыночные риски у гостиничных проектов ниже, поскольку загрузка отелей, в отличие от бизнес-центров, с начала кризиса снижалась не столь драматично.

В чем минусы? Во-первых, потери полезного пространства тоже неизбежны. Если, к примеру, девелопер проектировал довольно глубокое офисное здание (9 метров от окна до стены), то при его переделке в гостиницу придется пожертвовать от 10 до 30% общих площадей.

Во-вторых, у отелей гораздо жестче требования к локации. Если речь идет об объекте «четыре звезды» и выше, он должен располагаться в центре и отвечать определенным требованиям по однородности застройки, видимости и т.п. Поэтому если БЦ уровня В+ на Обводном канале в окружении промзоны вполне уместен, то с высококлассной гостиницей такой вариант не пройдет.

В-третьих, себестоимость отельных проектов заметно выше, чем офисных. Перепрофилировать готовый БЦ в гостиницу в принципе можно, но это очень сложно и затратно с технической точки зрения и вряд ли экономически обоснованно.

То есть этот вариант хорош для проектов на начальной стадии.

Теоретически интересно перепрофилирование офисного центра в апартаменты. Девелопер может прибегнуть к нему, если градостроительная документация не позволяет застраивать площадку жильем или есть риск потерять городской участок, который могут отправить на торги.

Потенциально экономика у такого проекта лучше, чем у офисного, потому что девелопер, естественно, рассчитывает продавать апартаменты, в том числе и на этапе строительства, а не сдавать их в аренду.

Минус этого варианта в том, что апартаменты — весьма специфичный и непривычный для нашего рынка товар. И если такие эксклюзивные комплексы, как «Пятый элемент» или «Дом на Фонтанке», вполне успешны в своем сегменте, то вряд ли кто-то сможет оценить перспективы проекта, расположенного где-нибудь на набережной в спальном районе и рассчитанного на 400-500, а то и на 1000 апартаментов. Инвестору предстоит ориентироваться на совершенно другой круг покупателей, для которых важны вопросы и прописки, и прав владения.

Как и в случае с жильем, придется пойти на радикальное перепроектирование и потерю части полезных площадей.

Итак, что целесообразнее предпринять девелоперу в зависимости от того, на каком этапе жизненного цикла находится его проект? Если речь идет об уже готовом здании, допустимы модернизация инженерных систем, улучшение отделки. Желательно, чтобы при этом не затрагивались несущие конструкции.

Если стройка еще продолжается, возможна более серьезная коррекция планировок. На этом этапе девелопер может понизить и класс здания. Например, один из бизнес-парков, запланированный на окраине Петербурга как объект уровня В+ или даже А, сейчас, скорее всего, будет переделан в довольно жесткий класс С с минимальной себестоимостью строительства и соответственно низкими арендными ставками.

Конкурировать этот комплекс будет уже не за счет качества, а за счет цены. На этапе строительства можно пересмотреть и подходы к отделке площадей. Даже в Москве, где емкость офисного рынка существенно больше, помещения стандарта shell & core перестали пользоваться спросом или сдаются с очень значительным дисконтом. В фазе проектирования пространство для маневра значительно шире — вплоть до изменения функционала, баланса площадей, планировочных и инженерных решений. Вопрос только в том, сколько денег готов потерять девелопер на переделке проекта.

Для стадии разработки концепции и согласований допустим любой вариант — вплоть до поправок в Ген-план (такие примеры тоже, кстати, есть). Дело исключительно в финансах и сроках.

Среди известных «НП» планов перепрофилирования офисных и многофункциональных проектов:

– «Электрик-Сити» от Группы ЛСР на пр. Медиков (девелопер намерен конвертировать в жилье бизнес-класса от 50 до 100% будущих площадей);
– деловой квартал Шкапина-Розенштейна от «Главстроя СПб» (ставка делается на жилье категории «эконом»);
– МФК на бывшей территории фабрики «Возрождение» на Пискаревском пр. от холдинга RBI (увеличение жилой составляющей);
– МФК «Театральный» на наб. реки Мойки от компании Ruric AB (доля жилья подросла до 70% площадей);
– Бизнес-центр на Б. Сампсониевском пр., 68 от Becar Realty Group (перепрофилируется в жилой дом бизнес-класса);
– Бизнес-парк в Рыбацком от Becar Realty Group (площадка продается под производство);
– Бывший Фрунзенский универмаг (вместо бизнес-центра здесь появится концертный зал Михайловского театра).

В числе гостиничных проектов, конвертируемых в жилье: Невский пр., 1 (где Группа ЛСР передумала обустраивать отель «пять звезд») и недостроенная «Северная корона» на наб. Карповки (собственник — «Еврофинанс Моснарбанк»).