НАШ ЦИТАТНИК: «В третьем квартале заметно сокращение объёма сделок с новостройками. Но, полагаю, по итогам года девелоперы окажутся в плюсе – за счёт активных продаж в I полугодии. А вот «запаса» для снижения цен практически нет из-за возросшей себестоимости...» Максим Жабин

23 октября, 10:37

Сейчас безопасно сосредоточиться на «домашнем» рынке

6 апреля 2009 в 06:00
4 666

Сейчас безопасно сосредоточиться на «домашнем» рынке

Холдинг RBI продолжает строительство начатых недавно элитных проектов. О том, как привлечь покупателя в условиях спада активности, почему застройщик решил сосредоточиться на жилом секторе, будут ли снижаться цены на объекты класса А, рассказал глава холдинга RBI Эдуард Тиктинский.

Тиктинский Эдуард Саульевич
Тиктинский Эдуард Саульевич
президент
Группа RBI

Холдинг RBI продолжает строительство начатых недавно элитных проектов. О том, как привлечь покупателя в условиях спада активности, почему застройщик решил сосредоточиться на жилом секторе, будут ли снижаться цены на объекты класса А, рассказал глава холдинга RBI Эдуард Тиктинский.

– Эдуард Саульевич, вы решили не «замораживать» все три элитных проекта, находящихся на начальной стадии, — на Новгородской и Шпалерной улицах, а также на В.О. Насколько это оправдано?

– Не совсем так. Комплекс на Новгородской улице — новый проект, а на Шпалерной мы уже заканчиваем возводить коробку. Что касается дома «Привилегия» на Васильевском острове, то мы провели репозиционирование, и дом проходит по верхней границе класса С. Его целиком реализует компания «Северный город», хотя в проекте осталась часть квартир с улучшенными характеристиками, свойственными комфортному жилью.

– Как и чем планируете привлечь покупателя в эти проекты, ведь известно, что сейчас клиент рассматривает лишь объекты высокой степени готовности?

– Это действительно так. Клиенты считают, что риск инвестирования в нулевой цикл велик, но сначала человек выбирает объект, а дальше смотрит на застройщика, задаваясь вопросом: кому верить больше, как компания ведет себя на рынке, много ли у нее долгов и пр.? Из совокупности репутации фирмы, ее текущего финансового положения, умения обслуживать складывается готовность клиента принять больший или меньший риск. У RBI есть репутация, 15-летняя история работы, построенные дома, любой может зайти на наш сайт и посмотреть финансовые показатели. Если у ряда застройщиков покупатель рассматривает только готовые дома, то в RBI или «Северном городе» он может согласиться и на нулевой цикл.

Было бы лукавством утверждать, что можно продавать квартиры, опираясь только на имидж. Бесспорно, в текущих условиях проекты на начальной стадии надо финансировать иначе, и мы ищем такие варианты, активно работая с банками. У нас достаточно собственных средств, чтобы за свои деньги целиком построить жилые комплексы на Васильевском острове и Шпалерной улице. Мы всегда занимали предельно консервативную позицию.

В 2008 году при бюджете закупок $150 млн мы истратили только $13 млн (на приобретение одного участка), потому что нас не устраивали финансовые параметры проектов. Но мы хотим и развиваться. Сейчас к нам приходят разные компании, у которых закончились деньги: у одних есть только разрешение на строительство, другие возвели уже несколько этажей.

Мы готовы к подобным альянсам, и здесь наша логика проста — мы входим в проект, приобретая контрольный пакет. Однако мы рассматриваем только те предложения, где нагрузка составляет $100-150 на кв.м. Именно такую цену за будущие улучшения в типовом секторе мы считаем адекватной в текущих условиях.

– Вы решили на время отойти от коммерческой недвижимости и сосредоточиться на жилье. Перспективы рынка доходной недвижимости совсем не просматриваются?

– Мы имеем полноценный экономический кризис с непрогнозируемым сроком и объемом спада деловой активности, производства и пр. В этих условиях для любой компании безопасно сосредоточиться на «домашнем» рынке (для RBI это Петербург и Ленобласть) и на корневом продукте, в нашем случае — жилье.

На квартиры спрос есть, но предложение сокращается. Сегодня в продаже находится 1 637 000 кв.м жилья, при этом объем по не замороженным проектам составляет порядка 700 000 кв.м, на остальных объектах работы не ведутся. По нашим представлениям, спрос в этой ситуации при сбалансированной цене должен быть на уровне 350 000 кв.м.

По разным оценкам, в 2007-2008 годах спрос был от 1,3 до 2 млн «квадратов», т.е. ничего страшного не произойдет, если он упадет примерно в шесть раз. Но вряд ли возможно такое падение, скорее всего, он сократится раза в три. В коммерческую недвижимость я не верю. Кому нужны офисные площади при таком спаде деловой активности?

– Вы сказали, что денег у холдинга достаточно, на этом фоне вы привлекаете третьего финансового партнера к имеющимся уже двум — Deutsche Bank и Morgan Stanley. У них деньги кончились или они не хотят рисковать?

– У каждого из этих партнеров своя роль в истории холдинга. С фондом DB мы создали СП, деньги которого инвестированы в покупку участков и реализацию проектов. Morgan Stanley выкупил допэмиссию акций компании, т.е. вложил деньги в капитал холдинга, и, образно говоря, он присутствует во всех наших проектах.

Сейчас лимиты исчерпаны, может быть, они были бы рады и дальше развиваться, но надо честно признать, сегодня они скорее инвестируют в свои рынки. В этом вопросе есть даже некий элемент национализма и, конечно, консерватизма — инвесторы предпочитают вкладывать в рынки развитых стран. Хотя я считаю, что в этом нет глубокого смысла, это все равно что вкладываться в доллар. Они утверждают, что сейчас появилась хорошая возможность за полцены купить коммерческую недвижимость в Париже, Лондоне, Мюнхене. Поэтому нам трудно объяснить им, почему они должны продолжать вкладывать в Россию.

«Пузырь» был надут колоссальный, причем это «пузырь» не продажных цен, а стоимости компаний. О чем можно говорить с инвестором, который вложил $3 млрд в компанию Х, и эта компания потеряла в стоимости 97%? Предложить и дальше вкладываться в Россию? У них нет достаточного количества привлекательных для инвестирования объектов на своих рынках, тем не менее они будут ждать. Все ждут примерно одного и того же — чтобы рассеялся «дым» и стала ясна картина, пусть даже самая ужасная, главное — увидеть масштабы бедствия. А пока этот «смог» висит, люди просто сидят в «кэше».

Мы действительно ведем переговоры и ищем нового партнера, поскольку, повторюсь, в текущей ситуации мы скорее ориентированы не на выживание, а на развитие. Хотим привлечь инвестора, которому, так же как и нам, будет интересна покупка недооцененных земельных активов с последующей реализацией проектов. Сейчас для этого идеальный момент.

– Многие жалуются на низкое качество строительства, а также на невозможность поселиться в новом доме в течение двух-трех лет, потому что вокруг все время идут ремонтные работы. Вы согласны, что в элитных проектах должно быть иначе?

– В целом качество строительства низкое, но мы маньяки качества и боремся за то, чтобы оно было выше, чем у наших конкурентов. Не могу сказать, что у нас безукоризненные дома, у нас тоже есть проблемы. Я побывал во многих странах мира, но нигде не встречал идеальных домов. К сожалению, это сложный процесс, тем более в элитном сегменте. Есть и объективные причины, например несостоятельность некоторых субподрядчиков.

В ближайшую пятилетку мы не сможем полностью решить вопрос централизованной отделки, например, на этапе строительства. В элитном секторе будет много людей, которые пожелают заняться отделкой самостоятельно. Здесь не только недоверие к застройщику, это и желание самовыразиться, занять себя и, может быть, неработающих жен.

Когда нет спешки, этим приятно позаниматься. А чтобы не беспокоить соседей, обычно устанавливают жесткие регламенты с четкими сроками ремонтных работ, например на год-полтора после сдачи дома. Эти вопросы должны решать представители ТСЖ и эксплуатирующей организации. В наших элитных комплексах нам удается регламентировать это весьма эффективно.

В целом, думаю, в типовом, комфортном и элитном сегментах тренд будет в сторону сдачи квартир с отделкой и зачастую — с мебелью. На этом не заработаешь — по крайней мере, предлагая в «Северном городе» квартиры с отделкой и мебелью, мы продаем их по себестоимости, — но у покупателя должен быть выбор.

– Часть экспертов считает, что цены на элитную недвижимость в Петербурге несколько завышены и будут корректироваться. Каково ваше мнение?

– Это вопрос платежеспособного спроса и предложения. В рублях цены особо не менялись, но существенно снизились в долларах. Будут ли они еще уменьшаться? Наверное, нет. Рубль держится. Здесь, как и в массовом сегменте, по мере того как товарный запас будет заканчиваться (ведь новые объекты не закладываются), цены будут расти.

Поэтому сейчас хорошее время для покупки. Я не агитирую. Если меня спрашивают как эксперта, покупать или нет, я отвечаю: если у вас есть деньги и потребность их сохранить — конечно, покупать. Но выкручиваться из последних сил, связывая себя кредитом с неясными перспективами возврата, только чтобы приобрести подешевевшую недвижимость, — ни в коем случае не надо.

– «Новая звезда» — единственный элитный комплекс, где половина площади отдана под инфраструктуру для жильцов. Насколько оправдана такая «начинка» и пересмотрели бы вы концепцию, если сегодня можно было начать снова?

– Определенно нет. Мы бы шлифовали только детали: что-то из инфраструктуры пользуется большей популярностью, чего-то не хватает. Мы обладаем уникальным знанием по этой части и в дальнейшем обязательно учтем этот опыт. Таких проектов в любом случае будет мало, потому что это очень сложно технологически, организационно и ментально. Каждое место «тянет» за собой свои проекты, оно является определяющим, и надо почувствовать его и понять, что здесь можно возвести. Это искусство номер один для девелопера.

– Известно, что топ-менеджеры компаний «Возрождение Санкт-Петербурга», Setl Group и др. приобрели квартиры в своих домах. И вы переселились в самый знаковый комплекс родного холдинга. Скажите, купить квартиру в доме коллеги-конкурента — это плохой тон?

– Я живу в своем доме, потому что считаю, что мой дом лучший, и я там живу с большим удовольствием. Если бы мне понравился другой дом, я купил бы квартиру в нем. Я не готов жертвовать своим комфортом ради того, чтобы быть живым брэндом своих объектов. Про коллег ничего не могу сказать.

– Каким вы видите ближайшие перспективы элитного домостроения в Петербурге?

– Сейчас слишком много противоречивых тенденций. Сокращается объем предложения, дефицит качественных проектов будет усиливаться, и с этим придется считаться покупателю. Думаю, объем предложения упадет больше, чем спрос. Как следствие, рублевые цены неминуемо будут расти, таково мое ощущение как эксперта. А строительная отрасль будет жить вечно, при этом владельцы у многих компаний поменяются, многих игроков ждут очень непростые времена. Покупателю придется быть еще внимательнее при выборе застройщика.