Сейчас безопасно сосредоточиться на «домашнем» рынке

Холдинг RBI продолжает строительство начатых недавно элитных проектов. О том, как привлечь покупателя в условиях спада активности, почему застройщик решил сосредоточиться на жилом секторе, будут ли снижаться цены на объекты класса А, рассказал глава холдинга RBI Эдуард Тиктинский.

– Эдуард Саульевич, вы решили не «замораживать» все три элитных проекта, находящихся на начальной стадии, — на Новгородской и Шпалерной улицах, а также на В.О. Насколько это оправдано?

– Не совсем так. Комплекс на Новгородской улице — новый проект, а на Шпалерной мы уже заканчиваем возводить коробку. Что касается дома «Привилегия» на Васильевском острове, то мы провели репозиционирование, и дом проходит по верхней границе класса С. Его целиком реализует компания «Северный город», хотя в проекте осталась часть квартир с улучшенными характеристиками, свойственными комфортному жилью.

– Как и чем планируете привлечь покупателя в эти проекты, ведь известно, что сейчас клиент рассматривает лишь объекты высокой степени готовности?

– Это действительно так. Клиенты считают, что риск инвестирования в нулевой цикл велик, но сначала человек выбирает объект, а дальше смотрит на застройщика, задаваясь вопросом: кому верить больше, как компания ведет себя на рынке, много ли у нее долгов и пр.? Из совокупности репутации фирмы, ее текущего финансового положения, умения обслуживать складывается готовность клиента принять больший или меньший риск. У RBI есть репутация, 15-летняя история работы, построенные дома, любой может зайти на наш сайт и посмотреть финансовые показатели. Если у ряда застройщиков покупатель рассматривает только готовые дома, то в RBI или «Северном городе» он может согласиться и на нулевой цикл.

Было бы лукавством утверждать, что можно продавать квартиры, опираясь только на имидж. Бесспорно, в текущих условиях проекты на начальной стадии надо финансировать иначе, и мы ищем такие варианты, активно работая с банками. У нас достаточно собственных средств, чтобы за свои деньги целиком построить жилые комплексы на Васильевском острове и Шпалерной улице. Мы всегда занимали предельно консервативную позицию.

В 2008 году при бюджете закупок $150 млн мы истратили только $13 млн (на приобретение одного участка), потому что нас не устраивали финансовые параметры проектов. Но мы хотим и развиваться. Сейчас к нам приходят разные компании, у которых закончились деньги: у одних есть только разрешение на строительство, другие возвели уже несколько этажей.

Мы готовы к подобным альянсам, и здесь наша логика проста — мы входим в проект, приобретая контрольный пакет. Однако мы рассматриваем только те предложения, где нагрузка составляет $100-150 на кв.м. Именно такую цену за будущие улучшения в типовом секторе мы считаем адекватной в текущих условиях.

– Вы решили на время отойти от коммерческой недвижимости и сосредоточиться на жилье. Перспективы рынка доходной недвижимости совсем не просматриваются?

– Мы имеем полноценный экономический кризис с непрогнозируемым сроком и объемом спада деловой активности, производства и пр. В этих условиях для любой компании безопасно сосредоточиться на «домашнем» рынке (для RBI это Петербург и Ленобласть) и на корневом продукте, в нашем случае — жилье.

На квартиры спрос есть, но предложение сокращается. Сегодня в продаже находится 1 637 000 кв.м жилья, при этом объем по не замороженным проектам составляет порядка 700 000 кв.м, на остальных объектах работы не ведутся. По нашим представлениям, спрос в этой ситуации при сбалансированной цене должен быть на уровне 350 000 кв.м.

По разным оценкам, в 2007-2008 годах спрос был от 1,3 до 2 млн «квадратов», т.е. ничего страшного не произойдет, если он упадет примерно в шесть раз. Но вряд ли возможно такое падение, скорее всего, он сократится раза в три. В коммерческую недвижимость я не верю. Кому нужны офисные площади при таком спаде деловой активности?

– Вы сказали, что денег у холдинга достаточно, на этом фоне вы привлекаете третьего финансового партнера к имеющимся уже двум — Deutsche Bank и Morgan Stanley. У них деньги кончились или они не хотят рисковать?

– У каждого из этих партнеров своя роль в истории холдинга. С фондом DB мы создали СП, деньги которого инвестированы в покупку участков и реализацию проектов. Morgan Stanley выкупил допэмиссию акций компании, т.е. вложил деньги в капитал холдинга, и, образно говоря, он присутствует во всех наших проектах.

Сейчас лимиты исчерпаны, может быть, они были бы рады и дальше развиваться, но надо честно признать, сегодня они скорее инвестируют в свои рынки. В этом вопросе есть даже некий элемент национализма и, конечно, консерватизма — инвесторы предпочитают вкладывать в рынки развитых стран. Хотя я считаю, что в этом нет глубокого смысла, это все равно что вкладываться в доллар. Они утверждают, что сейчас появилась хорошая возможность за полцены купить коммерческую недвижимость в Париже, Лондоне, Мюнхене. Поэтому нам трудно объяснить им, почему они должны продолжать вкладывать в Россию.

«Пузырь» был надут колоссальный, причем это «пузырь» не продажных цен, а стоимости компаний. О чем можно говорить с инвестором, который вложил $3 млрд в компанию Х, и эта компания потеряла в стоимости 97%? Предложить и дальше вкладываться в Россию? У них нет достаточного количества привлекательных для инвестирования объектов на своих рынках, тем не менее они будут ждать. Все ждут примерно одного и того же — чтобы рассеялся «дым» и стала ясна картина, пусть даже самая ужасная, главное — увидеть масштабы бедствия. А пока этот «смог» висит, люди просто сидят в «кэше».

Мы действительно ведем переговоры и ищем нового партнера, поскольку, повторюсь, в текущей ситуации мы скорее ориентированы не на выживание, а на развитие. Хотим привлечь инвестора, которому, так же как и нам, будет интересна покупка недооцененных земельных активов с последующей реализацией проектов. Сейчас для этого идеальный момент.

– Многие жалуются на низкое качество строительства, а также на невозможность поселиться в новом доме в течение двух-трех лет, потому что вокруг все время идут ремонтные работы. Вы согласны, что в элитных проектах должно быть иначе?

– В целом качество строительства низкое, но мы маньяки качества и боремся за то, чтобы оно было выше, чем у наших конкурентов. Не могу сказать, что у нас безукоризненные дома, у нас тоже есть проблемы. Я побывал во многих странах мира, но нигде не встречал идеальных домов. К сожалению, это сложный процесс, тем более в элитном сегменте. Есть и объективные причины, например несостоятельность некоторых субподрядчиков.

В ближайшую пятилетку мы не сможем полностью решить вопрос централизованной отделки, например, на этапе строительства. В элитном секторе будет много людей, которые пожелают заняться отделкой самостоятельно. Здесь не только недоверие к застройщику, это и желание самовыразиться, занять себя и, может быть, неработающих жен.

Когда нет спешки, этим приятно позаниматься. А чтобы не беспокоить соседей, обычно устанавливают жесткие регламенты с четкими сроками ремонтных работ, например на год-полтора после сдачи дома. Эти вопросы должны решать представители ТСЖ и эксплуатирующей организации. В наших элитных комплексах нам удается регламентировать это весьма эффективно.

В целом, думаю, в типовом, комфортном и элитном сегментах тренд будет в сторону сдачи квартир с отделкой и зачастую — с мебелью. На этом не заработаешь — по крайней мере, предлагая в «Северном городе» квартиры с отделкой и мебелью, мы продаем их по себестоимости, — но у покупателя должен быть выбор.

– Часть экспертов считает, что цены на элитную недвижимость в Петербурге несколько завышены и будут корректироваться. Каково ваше мнение?

– Это вопрос платежеспособного спроса и предложения. В рублях цены особо не менялись, но существенно снизились в долларах. Будут ли они еще уменьшаться? Наверное, нет. Рубль держится. Здесь, как и в массовом сегменте, по мере того как товарный запас будет заканчиваться (ведь новые объекты не закладываются), цены будут расти.

Поэтому сейчас хорошее время для покупки. Я не агитирую. Если меня спрашивают как эксперта, покупать или нет, я отвечаю: если у вас есть деньги и потребность их сохранить — конечно, покупать. Но выкручиваться из последних сил, связывая себя кредитом с неясными перспективами возврата, только чтобы приобрести подешевевшую недвижимость, — ни в коем случае не надо.

– «Новая звезда» — единственный элитный комплекс, где половина площади отдана под инфраструктуру для жильцов. Насколько оправдана такая «начинка» и пересмотрели бы вы концепцию, если сегодня можно было начать снова?

– Определенно нет. Мы бы шлифовали только детали: что-то из инфраструктуры пользуется большей популярностью, чего-то не хватает. Мы обладаем уникальным знанием по этой части и в дальнейшем обязательно учтем этот опыт. Таких проектов в любом случае будет мало, потому что это очень сложно технологически, организационно и ментально. Каждое место «тянет» за собой свои проекты, оно является определяющим, и надо почувствовать его и понять, что здесь можно возвести. Это искусство номер один для девелопера.

– Известно, что топ-менеджеры компаний «Возрождение Санкт-Петербурга», Setl Group и др. приобрели квартиры в своих домах. И вы переселились в самый знаковый комплекс родного холдинга. Скажите, купить квартиру в доме коллеги-конкурента — это плохой тон?

– Я живу в своем доме, потому что считаю, что мой дом лучший, и я там живу с большим удовольствием. Если бы мне понравился другой дом, я купил бы квартиру в нем. Я не готов жертвовать своим комфортом ради того, чтобы быть живым брэндом своих объектов. Про коллег ничего не могу сказать.

– Каким вы видите ближайшие перспективы элитного домостроения в Петербурге?

– Сейчас слишком много противоречивых тенденций. Сокращается объем предложения, дефицит качественных проектов будет усиливаться, и с этим придется считаться покупателю. Думаю, объем предложения упадет больше, чем спрос. Как следствие, рублевые цены неминуемо будут расти, таково мое ощущение как эксперта. А строительная отрасль будет жить вечно, при этом владельцы у многих компаний поменяются, многих игроков ждут очень непростые времена. Покупателю придется быть еще внимательнее при выборе застройщика.