Многие проблемные дома не завершить без нового инвестора

Власти Ленобласти пообещали бороться с «неправильными» ЖСК. Многие кооперативы привлекают деньги граждан, не являясь при этом застройщиками. Это нарушение, и чиновники доказывают свою правоту в судах. В регионе озабочены и судьбой брошенных строителями домов. О том, что получается и что не получается, рассказывает начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета госстройнадзора Анна Фалалеева.

– Много ли в Ленобласти объектов, квартиры в которых реализуются по схеме ЖСК?

– По данным на конец 2014‑го, жилье в 588 домах продавали по 214‑ФЗ, а застройщики заключали с гражданами договоры долевого участия. Это около 78% от общего числа строящихся в области многоквартирных домов. На схему ЖСК приходится немногим более 20%. В среднем по России этот показатель составляет примерно 50%. Мы считаем достигнутый нами результат более чем хорошим.

Законодательство не дает нам права контролировать деятельность кооперативов. Но мы даем потенциальным покупателям как можно больше информации, необходимость повышать правовую грамотность населения имеется. Сотрудники комитета занимаются этим постоянно. Мы рассказываем о юридических механизмах, регулирующих деятельность в области долевого строительства, о законных способах привлечения денег для возведения многоквартирных домов. Готовы предоставлять сведения о наличии необходимых документов у лиц, привлекающих средства граждан. Мы заметили, что данная работа не проходит даром –покупатель стал более осмотрителен.

– Что же опасного в схеме ЖСК?

– В финансировании стройки с привлечением пайщиков в члены ЖСК нет ничего страшного, такая схема предусмотрена законодательством, но рисков много. Однако в области встречаются ЖСК, которые не являются застройщиками, но деньги с граждан берут. У таких кооперативов нет прав на участок (договора аренды или свидетельства о праве собственности). Разрешение на строительство также оформлено на других лиц. А в Жилищном кодексе есть прямая норма о том, что жилищно-строительный кооператив должен выступать застройщиком и обеспечивать на принадлежащем ему участке возведение или реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным разрешением на строительство.

Вступая в такой ЖСК, граждане должны понимать, что в случае его банкротства не смогут настаивать на включении их в реестр с требованиями по передаче жилых помещений. Это просто бесполезно, поскольку у ЖСК нет прав застройщика и каких-либо активов, связанных с данным домом.

– Много ли таких кооперативов и какие меры вы принимаете?

– Их достаточно чтобы предпринимать меры –нам известно о десятке таких объектов. По одному подобному случаю комитет уже принял административные меры: привлечены к ответственности ЖСК «Щегловская усадьба» (который привлекает пайщиков) и ООО «СК «НАВИС» (застройщик). Каждой организации надлежало выплатить административный штраф по 500 000 рублей. Однако обе обжаловали постановления комитета в Арбитражном суде. Дело в отношении ЖСК будет рассмотрено летом. По иску застройщика в первой инстанции мы проиграли, но будем оспаривать вердикт. С учетом этих судебных решений мы выстроим дальнейшую работу по этому направлению. Однако позиция Ленобласти остается жесткой: все ЖСК, чтобы законно брать деньги с граждан, должны быть застройщиками. Иначе мы будем применять административные меры и обращаться в суды.

Но если граждане не будут пользоваться такими схемами, то они уйдут сами собой. Кстати, насколько мне известно, на других объектах «СК «НАВИС» планирует привлекать деньги по договорам долевого участия.

– Изменившееся земельное законодательство не дает права властям передать компании, которая возьмется достраивать проблемный объект, другой участок без торгов. Есть ли альтернативные меры поддержки пострадавших дольщиков?

– Да, областной закон 107‑оз действительно предусматривал такую возможность. Юридическое лицо, завершившее стройку и передавшее квартиры дольщикам, могло бесплатно получить участок для компенсации расходов на достройку. Но поправки в Земельный кодекс лишили субъекты РФ права принимать законы, предусматривающие предоставление земель коммерческим организациям без торгов. А у нас хватает недостроев, которые требуют дополнительных вложений, а  взять их, кроме как найдя другого инвестора, неоткуда.

Федеральный законодатель оставил нам возможность передавать права на завершение проблемных строек на торгах — этот вариант может быть использован, когда в проекте есть достаточно непроданных квартир.

Сейчас мы рассматриваем следующий вариант поддержки дольщиков: субъект РФ получил право без торгов заключать с юрлицами договор аренды участка для реализации масштабного инвестпроекта. Такой проект может предусматривать строительство МКД и предоставление жилья в них пострадавшим дольщикам.

Законодательное собрание ЛО направило в Госдуму предложения по корректировке статьи 39.5 Земельного кодекса. Поправки дадут право субъектам РФ принимать законы о возможности бесплатного предоставления наделов в собственность некоммерческих организаций, созданных гражданами. ЖСК, организованные дольщиками, смогут использовать такие участки для привлечения другого инвестора. Это особенно актуально, когда на проблемном объекте есть двойные продажи или когда оставшихся квартир не хватает для удовлетворения требований всех пострадавших. К этому законопроекту надо отнестись особенно внимательно. Привлечение инвестора для завершения проблемных домов — универсальный и практически единственный способ решения проблем дольщиков.