НАШ ЦИТАТНИК: «Сейчас есть действительно очень низкие ипотечные ставки, близкие к 0% – так называемая ипотека от застройщиков. Но хотела бы предостеречь: это чисто маркетинговый ход. Люди очень часто покупают квартиру по завышенной стоимости...» Эльвира Набиуллина

26 сентября, 06:41
6 ноября 2015 в 15:06

Мы заинтересованы, чтобы псевдоапартаменты ушли с рынка

ГК «Пионер» первой из петербургских девелоперов вышла на рынок апарт-отелей. Она предлагает и другие нетрадиционные для петербургских новостроек решения (например, многофункциональные комплексы в составе транспортно-пересадочных узлов), а в свои проекты привлекает не генподрядчика, а компанию, управляющую строительством. О том, насколько такие новации применимы в нынешних реалиях, нам рассказал первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург» Константин Ковалев.

ГК «Пионер» первой из петербургских девелоперов вышла на рынок апарт-отелей. Она предлагает и другие нетрадиционные для петербургских новостроек решения (например, многофункциональные комплексы в составе транспортно-пересадочных узлов), а в свои проекты привлекает не генподрядчика, а компанию, управляющую строительством. О том, насколько такие новации применимы в нынешних реалиях, нам рассказал первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург» Константин Ковалев.

– Ваша компания сотрудничает с западными инженерами и использует иностранные технологии. В нынешней ситуации уже пора говорить об импортозамещении?

– Очень многое из того, что мы используем на стройках, уже производится в России: трубы, утеплитель, большая часть оборудования. Так что валютная составляющая в проекте небольшая, и от валютных курсов цена не должна сильно зависеть. С другой стороны, как только началась истерика с валютой, все стройматериалы начали дорожать. Причем не пропорционально росту курса. Ладно бы подорожал кабель (там медь, цены на которую определяются на бирже), но на 15% вырос в цене и кирпич из Новгородской области. Сейчас, конечно, цены снижаются, но до прежнего уровня они уже не дойдут.

А что касается спроса, то жилье покупают. Традиционно квартира — не только место для жизни, но и способ сбережения средств. Если есть «лишняя» квартирка, ее можно сдать, а когда дети подрастут, будут в ней жить. В 2014 году было два всплеска: весенний был связан с политической ситуацией, осенний — с падением рубля. Сейчас все стабилизировалось. Мы свои планы продаж выполняем. Хотя на этот год они даже выше, чем на прошлый. Просто выросла готовность наших домов, а значит, должны увеличиваться и продажи. Динамика положительная, спрос есть, и его пока подпитывает государственное субсидирование ипотеки.

В Петербурге на одного человека приходится 20 кв.м жилья, и это только если официальные данные по числу населения брать. А в Праге, Варшаве — более 30 кв. м. В Западной Европе уже 45 «квадратов», в Америке вообще 80. Мы должны двигаться хотя бы к уровню Восточной Европы.

 Потребность-то есть, но важна платежеспособность…

– Сейчас есть относительно недорогая ипотека. Англичане, например, полностью рассчитываются с ипотекой в среднем к 53 годам. Мой приятель после института уехал в США, сделал неплохую карьеру. Когда я ему рассказывал о нашем первичном рынке, он не поверил, что жилье можно купить без займа. Даже ему с его очень хорошим доходом это недоступно — только кредит. На Западе с ипотекой проходит более 90% сделок на рынке недвижимости.

– Так там и проценты совсем другие.

– К тому, что снизится инфляция, мы когда-то придем, хотя, может, нескоро. Ипотека под 4% вряд ли появится в ближайшее время. Скорее всего, будут развиваться механизмы государственной поддержки, которые есть и в той же Америке. Может, какое-то целевое финансирование. Минстрой весьма активно над этим думает. Люди получат возможность брать ипотеку, отдавать ее годам к 40–50, и это нормально. Как только ипотечный платеж становится меньше арендной платы, граждане быстро покупают недвижимость. Кроме того, развитие арендного жилья могло бы многих обеспечить съемными квартирами, за границей люди всю жизнь так живут. Но у нас пока особый менталитет — пусть маленькая квартирка, но своя.

– Вы реализуете проекты двух концепций: LIFE и YE'S — в каких долях?

– Недвижимость — по сути потребительский рынок. Он подчиняется рыночным законам. Важно смотреть, что надо клиентам, и создавать не то, что тебе кажется правильным, а то, что нужно им. У нас есть две основные продуктовые линейки. LIFE — это жилые кварталы, которые ориентированы на семью и отвечают нескольким требованиям по местоположению, экологии, социальной и коммерческой инфраструктуре и т. д. Другая линейка — апарт-отели YE’S, площади в которых приобретают инвесторы для сдачи в аренду. Их три. Один в Питере, уже завершен; в Москве один достраивается, второй проектируется. Мы планируем и дальше развивать оба продукта.

Что касается долей: примерно 30% в нашем портфеле занимают апарт-отели, 70% — жилье. Этот баланс определяет рынок. Сейчас мы смотрим, как будет развиваться формат апарт-отелей. По нашим данным, до 20% жилья в городе сдается в аренду — около 20 млн кв.м; 99,9% этого фонда — «серый» рынок, без уплаты налогов, фактически дикий. От того, насколько этот рынок будет цивилизовываться, «белеть», мы и будем корректировать планы. Может, увидим поддержку от государства, которое активно пропагандирует съемное жилье.

– Но пока государство, наоборот, распространяет жилищные нормативы на апарты…

– Апартаменты бывают разными. Есть просто квази-жилье — на участке, где нельзя строить полноценный дом, возводится обычное жилое здание с обычными квартирами, которые рассчитаны на постоянное проживание. Это только называется апартаментами, а по сути — лазейка для застройщиков. Такие проекты очень распространены и в Москве, и в других городах. Наши же здания полностью спроектированы по гостиничным стандартам, с учетом норм пожарной, физической безопасности, количеству лифтов. Лифтов больше, чем положено в жилом доме, лобби большое, предусмотрен длинный перечень дополнительных услуг.

Так что мы к диалогу с властями готовы. Мы заинтересованы, чтобы с рынка ушли эти псевдоапартаменты — надо их как-то выделить, описать. Но требовать для фактически гостиничного здания парковки, как для жилого дома, или детский сад — неразумно.

– Так чем еще отличаются ваши апартаменты от жилья?

– Понятно, что все хотят оптимальные планировки, размеры помещений должны позволять без труда расставить мебель. Понимаем, что спальня площадью 15 кв.м по большому счету не нужна. Ведем серьезное исследование планировок, в котором огромную роль играют наши международные партнеры и проектировщики. Например, для среднесрочного проживания, для которого предназначены апартаменты, как правило, не нужны просторные помещения — средний размер апартаментов 28–32 кв. м. Зато в жилых проектах мы уходим от студий и малогабаритных «единичек» — площади последних составляют около 40 кв.м и даже больше, с полноценной кухней. Малогабаритные варианты, где люди долго жить не собираются, уходят в сегмент апарт-отелей. Их потребители более мобильны, ориентированы на аренду. Для этого мы предоставляем большое количество разных сервисов, в том числе и в сфере безопасности. И первичная наша клиентура — инвесторы. В этот сегмент мы и пришли, когда увидели, что около 20% покупателей просто хотят вложить деньги.

– Вы говорили про западных партнеров. В каких сферах перенимаете их опыт?

– Это касается практически всего цикла нашей работы. Привлекаем международных консультантов к разработке концепций как жилых комплексов, так и апарт-отелей. Приглашаем международных проектировщиков, которые детально просчитывают интерьеры, планировки, дают интересные инженерные идеи. Есть опыт работы с компанией АЕСОМ, которая непосредственно управляет стройкой. Что-то перенимаем у партнеров, да и сами много ездим. Недавно из Японии привезли новую технологию шоу-румов. Шоу-рум создается не в вагончике на строительной площадке, а в близлежащих зданиях с видом на стройку. Покупатель может увидеть объект, почувствовать, что значит жить в этом месте. Также там широко используются мультимедийные системы.

Например, в двухуровневом шоу-руме жилого квартала «LIFE-Приморcкий» на первом уровне располагается кинозал. В нем наши клиенты могут посмотреть презентационный фильм о ЖК, который в деталях раскрывает все преимущества проекта. На втором уровне размещены прототипы квартир с отделкой, мебелью, техникой в масштабе 1:1. Шоу-рум располагается в непосредственной близости к жилому кварталу. Мы арендовали помещение стоящего рядом автосалона «Свид-Мобиль».

– А как же местный менталитет? Думаете, наши покупатели оценят заграничные штучки?

– Люди — везде люди. А ведущие западные компании работают по 100 лет, у них накоплен огромный опыт. Они проектируют технологично, предлагают понятные решения.

– Что дает привлечение в проект компании, управляющей стройкой?

– Есть несколько традиционных подходов к управлению строительством. Например, можно нанять генерального подрядчика и просто свалить всю стройку на него, а потом прийти и строго спросить. Минус в том, что у этой фирмы своя маржа, а ее работа непрозрачна: цена зафиксирована, и все, что заказчик не сэкономил, то генподрядчик заработал. Можно создать и свою генподрядную структуру. Но это очень дорого. Кроме того, она не будет рыночной и гибкой, поскольку сотрудничает только с одним застройщиком. Да еще и работой ее надо постоянно обеспечивать, а число проектов год от года может меняться.

Мы сочли, что самым верным и современным решением будет привлечь компанию, которая профессионально управляет строительством. Выбрали AECOM. Услуги этой фирмы весьма дорогие, но мы получаем полную прозрачность: эффективное планирование, управление бюджетом. Мы реально экономим и можем вносить коррективы в проект.

– Каковы перспективы создания многофункциональных комплексов с транспортно-пересадочными узлами в Петербурге?

– Если говорить о жилых комплексах, то понятно, как действовать, процедура откатана. Если говорить о ТПУ, то роль города здесь гораздо больше. Эти проекты более сложно регулируются.

В Москве проект «Ботанический сад» развивается весьма успешно, сотрудничаем как с Московскими властями, так и с РЖД.

В Петербурге таких инициатив со стороны властей нет. Но надеемся на Комиссию по развитию транспортной схемы Петербурга и Ленобласти. Если будут конкретные предложения, мы готовы в них участвовать.