Тратить на проблемных застройщиков бюджетные деньги неправильно

Депутат областного парламента Владимир Петров — любимец СМИ: по индексу цитирования (среди политиков и чиновников 47-го региона) он уступает только губернатору Александру Дрозденко. Однако на страницах «НП» мы с ним встречались нечасто. Потому что его инициативы обычно на грани фола: то предлагает ввести «налог на шашлыки», то пытается прокормить двух поросят — одного на МРОТ, другого на прожиточный минимум. А жилье — дело серьезное. Оказывается, у депутата Петрова есть несколько вполне серьезных инициатив в этой сфере. Мы беседуем о судьбе новостроек, о программе «Жилье эконом-класса», о том, где брать резервы для маневренного фонда.

– В этом году вы предлагали ужесточить контроль за соблюдением договорных сроков в строительстве. С тех пор на нескольких стройках сроки оказались сорваны, некоторые компании и вовсе вошли в процедуры банкротства («Петротрест», «СВиТ»)…

– Мы разослали документы, но сейчас непонятно, насколько исполнительная власть и надзорные органы контролируют дела в строительной отрасли. Есть разные истории, есть субъективные и объективные причины. Важно различать, когда компания столкнулась с реальными трудностями, а когда перед нами мошенничество или низкое качество управления. Во Всеволожском районе несколько объектов строители задерживают, потому что муниципальная фирма взяла деньги на строительство станции очистки воды да и обанкротилась. Водоотведение — такая сфера, где областные власти в состоянии повлиять на муниципалов. Выдачу разрешения на строительство тоже можно ускорять. Если видны признаки мошенничества — то же самое: органы исполнительной власти могут направить запрос в прокуратуру.

– В марте вы вносили на рассмотрение областного парламента законопроект о строительстве жилья эконом-класса, в частности, требовали передать регионам право определять цену такого жилья. Что сделано в этом направлении?

– В ноябре вышло постановление областного правительства № 416 — «О некоторых вопросах приобретения жилья экономического класса…». Сформирована региональная программа. В постановлении перечислены категории граждан, условия, при соблюдении которых они могут претендовать на такие квартиры, кто формирует списки… Пока это все. Дело за малым — надо бы его построить, и чтобы на выходе получилось не дороже 35 000 рублей за метр. А для этого региональные власти должны выделять землю как можно дешевле — по цене земельного налога. То есть практически бесплатно. Затем — голландский аукцион, и конкурс выиграет компания, предложившая наименьшую цену жилья, которое будет построено на этом участке. Стартовая стоимость — на 20% ниже рынка.

– Другая ваша инициатива: вы предлагали разрешить застройщикам строить выше норматива при условии, что часть «дополнительных» квартир передадут муниципалам для очередников и для расселения аварийного фонда…

–Этот законопроект пока также находится на рассмотрении в Законодательном собрании. Альтернативную версию разрабатывает команда губернатора Александра Дрозденко, правда, в ней речь идет не о высоте, а о плотности. Здесь тоже нужна региональная программа. Условное название, предложенное губернатором, — «25 на 25»: мы разрешаем застройщику увеличить полную плотность застройки на 25% при условии, что 25% сверхнормативного жилья он передаст муниципалам. Документ разрабатывается при участии КАГ, возможно, законопроект тоже превратится в постановление правительства.

– За 10 месяцев в области сдано более 2 млн кв.м жилья — это абсолютный рекорд. Вас поздравлять или выражать соболезнования? Какова будет дополнительная нагрузка на бюджет, связанная с необходимостью обеспечить новые жилые кварталы транспортом и «социалкой»?

– Один из прежних петербургских вице-губернаторов говорил: строители — главные враги власти. Чем больше квартир — тем больше жителей — тем выше нагрузка на бюджет. Большинство тех, кто покупает жилье в новостройках Ломоносовского и Всеволожского районов, платят налоги в городе. По предварительным подсчетам, каждый построенный в области метр требует около 5000 рублей разовых затрат из бюджета. Деваться некуда, справимся. Конечно, есть небольшой риск, что мы из разряда регионов-доноров перейдем в категорию тех, кто стоит с протянутой рукой. Присоединимся, так сказать, к большинству. Доноров-то всего с десяток.

– Не грозит ли региону кризис перепроизводства жилья? Нет ли риска резкого увеличения числа обманутых дольщиков?

– И это вероятно. Но пока петербургский рынок практически закрыт: новых участков нет, а запретительные меры есть (новые ограничения по высоте, новые социальные стандарты и пр.). Цена жилья в Петербурге растет, людям экономически выгоднее при наличии автомобиля покупать квартиры в области. Понятно, что при нынешних темпах застройки в Мурино и Новом Девяткино высока вероятность получить на выходе каменные джунгли. И также понятно, что при спаде спроса в некоторых проектах будут задерживаться сроки, расти риски.

– Как вы относитесь к губернаторскому мораторию на перевод сельхозземель под жилую застройку?

– С уважением: Александр Юрьевич проявил заботу о сохранности сельхозземель на несколько месяцев раньше, чем президент объявил об этом с экрана, в послании Федеральному собранию.

– Альтернативой многоквартирным домам отчасти могла бы стать дачная застройка. Но в этом сегменте ситуация обострилась: прокуратура, суды и Росреестр отказываются признавать законными дачные поселки на бывших сельхозугодьях. Какие шаги вы как депутат предпримете, чтобы исправить положение дел?

– Мы занимаемся этой историей, изучаем правовые основания отказов. Нам понятно, чем обусловлена сверхосторожная позиция Верховного суда и Росреестра: изначально она продиктована желанием не допустить массовой застройки «сельхозки». К сожалению, под удар могут попасть и давние, много лет существующие садоводства.

Полагаю, нужна реформа законодательства, как минимум — аналог дачной амнистии, упрощенное подтверждение регистрации в Росреестре СНТ и ДНП, созданных на таких землях с измененным видом разрешенного использования.

– На федеральном уровне недавно придумали новую схему работы с застройщиками-банкротами: санация и передача проблемных объектов под контроль крупным банкам и другим застройщикам, согласованным с профильным ведомством (Минстроем). Будет ли эта схема работать в Ленобласти? Найдутся ли желающие завершать за неудачниками проблемные объекты? Какие компании сегодня находятся в зоне риска?

– Все зависит от конкретных условий. У нас в Ленобласти долго и вполне успешно применялся закон, по которому застройщику, берущему проблемный объект, бесплатно предоставляли участок для возведения такого же дома. Потом в связи с изменениями федерального законодательства эта схема перестала действовать. Сейчас наше ЗС направило обращение в Госдуму, чтобы можно было снова такую систему использовать. В контроль со стороны банков я не верю: им бы со своими проблемами разобраться. А тратить на оздоровление проблемных застройщиков бюджетные средства (ведь банк «Российский капитал», который профинансирует спасение СУ-155, принадлежит АСВ, не так ли?) считаю неправильным.

– В этом году муниципальным депутатам фактически запретили иметь активы за рубежом, заниматься бизнесом, потребовали от них публиковать декларации о доходах и пр. Приведет ли это к росту внутреннего спроса на жилье?

– Нет, конечно. Просто станет больше вакансий на муниципальном уровне и снизится качество депутатского корпуса.

– Зачем вам понадобились такие неоднозначные затеи — с поросятами, с «налогом на шашлыки»?

– Я просто следую законам сегодняшней журналистики. Чем противоречивее идея, тем больше резонанс. Форма может быть спорной, но в ней обязан присутствовать смысл. Устроить в Ленобласти игровые зоны — это про тающие доходы бюджета. Свинки — про условность прожиточного минимума, на который на самом деле прожить невозможно. «Налог на шашлыки» — о том, что нельзя бесконечно нагружать население все новыми поборами. Это с одной стороны, а с другой — надо обратить внимание на ужасающее состояние пригородных лесов, по опушки заваленных бытовым мусором.

Отношения с прессой выстраиваются так. Например, СМИ нужен индекс цитирования. Чтобы на них как можно больше ссылались. Если растет индекс, они могут дороже продавать рекламу, выплачивать премии и так далее. И это вспаханное медиапространство уже можно засеять какой-то реальной историей, которая нужна людям. И потом, вычислив прикладную часть, приходят уже серьезные издания. Но все равно на историю с поросятами получаешь сто ссылок, про налог на шашлыки — триста, а на действительно нужные темы — пять.

– Но при этом ваши жилищные законопроекты вполне серьезны…

– Другая аудитория. Резонансные инициативы затрагивают вопросы, важные для широких масс. В области в год сдают, допустим, более 2 млн кв.м жилья. Это примерно 45 000 квартир. В городе — еще 55 000. На семь миллионов жителей. Реальные покупатели вместе с семьями составляют 2,5–3%. Им не нужны яркие пиар-поводы, им необходимо решение по существу.

Гораздо больше людей интересуется тем, как улучшить жилищные условия, как встать на очередь, как справиться с УК, как ускорить продвижение дома в программе капремонта…

– Что важнее: строить как можно больше, закрывая глаза на неизбежные огрехи, или строить немного, надежно и дорого?

– Есть рынок, это саморегулирующаяся система. Здесь бывает перегрев, перекосы — но это рынок. А есть социальная роль государства. Власть в пределах бюджета пытается дать гражданам какие-то возможности: субсидии для молодежи, подъемные для врачей (до миллиона).

Я бы на месте субъектов РФ использовал принципы сетевого маркетинга, только в сфере жилья. Например, есть Сланцевский район. В городе Сланцы около 1000 квартир не используются. Стоимость — в среднем 500 000 за «единичку». Они принадлежат физическим лицам; люди уехали. Суды не хотят их отчуждать! Долги за «коммуналку» составляют сотни тысяч рублей. Но суды считают, что это единственное жилье, нельзя пускать его с молотка, это нарушение Конституции.

Давайте представим: построили общежитие (или реконструировали дом под общежитие). И дальше начинаем выморачивать это спорное имущество. Людям, которые не платят, предоставляют жилье в этом общежитии (Конституция не нарушена), квартиры продают на торгах, если после погашения долгов остается разница — деньги оставляют у нотариуса. Если вернется прежний владелец — заберет. Так мы создаем маневренный фонд в Сланцах. И можем начинать такие же операции с квартирами, которые находятся в других районах. Должников можно переселять в условные Сланцы, в пределах региона. Не платишь — переезжай. От более дешевых квартир постепенно переходить к более дорогим… Освободившееся жилье предоставлять льготникам и очередникам…

Здесь я вижу одну из многих возможностей, которая пока не используется. А Сланцы я взял лишь для примера —ровно потому, что это самое дешевое жилье в Ленинградской области. Сейчас отрабатываем механизм, превратим в законопроект, вынесем на обсуждение…