Храбрые инвесторы есть и сегодня

Кризис сильно снизил темпы развития рынка коммерческой недвижимости. Эксперты и аналитики хором говорят о беспрецедентном сокращении инвестиций. Но вкладывать деньги в недвижимость инвесторы не перестанут. О «безумстве храбрых», его природе и финансовом обосновании рассказывает Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора компании RRG.

– Что на самом деле происходит с инвестициями?

– Прогнозы по их объему довольно мрачные. И они обоснованы. Инвестиционный климат неблагоприятный, прежде всего из-за сохраняющейся неопределенности. Несмотря на то что в последние месяцы ситуация несколько «устаканилась», никакой уверенности в том, что и завтра она будет такой, нет. Пока неясно, как будет развиваться российская экономика в ближайшие годы, какими будут политико-экономические отношения с Западом, другими странами. Все это, конечно, подрывает желание вкладываться в проекты на территории России. В 2014 году многие компании приостановили работу с коммерческой недвижимостью, некоторые совсем ушли с рынка.

– Ушли в основном зарубежные фирмы?

– Да. Иностранцам в принципе сложно работать в нашей стране, свое дело также сделали введенные в отношении России и ответные санкции. Но нельзя сказать, что зарубежные компании в полном составе покинули российский рынок. Во‑первых, это нереально: нельзя в столь короткие сроки избавиться от активов в недвижимости, мы же не о ценных бумагах говорим. Во‑вторых, наш рынок все же остается «лакомым». Он скорее жив, чем мертв, и надежда на его активное развитие сохраняется. Поэтому корректнее говорить не об уходе, а о смене стратегии: инвесторы, в том числе иностранные, пока выжидают. Их активность может возобновиться, вопрос — в какие сроки.

– А храбрецы, которые продолжают деятельность на рынке, остались?

– Да. Условно инвесторов, которые сегодня вкладываются в коммерческую недвижимость на территории России, можно разделить на три группы. Первая, наиболее многочисленная, — собственники морально и/или физически устаревших объектов. Любому торговому объекту через 5–10 лет необходима реконцепция. Учитывая, что огромное количество торговых центров было построено в Москве в начале-середине 2000‑х, можете представить, насколько актуальными стали вложения в их обновление. По нашим данным, каждый четвертый торговый комплекс столицы нуждается в модернизации.

У бизнес-центров жизненный цикл длиннее, но необходимости своевременно пересматривать параметры проекта это не отменяет. И новые экономические реалии ее лишь усиливают. Многие объекты — торговые, офисные, складские, гостиничные — в кризис снизили эффективность. Чтобы вывести их на новый жизненный виток, нужно что-то модифицировать. И это стоит денег.

– Какие изменения чаще всего требуются?

– Все зависит от причин, из-за которых снизилась эффективность проекта. Реконцепция может включать в себя самые разные меры — от смены рекламной кампании до полной перестройки здания. Классический пример удачной реконцепции в Москве — ТЦ «Охотный ряд». Изначально он был построен для состоятельной публики, но стал куда более успешным после смены пула арендаторов, когда в него пришли ритейлоры, ориентированные на массовый сегмент и молодежную аудиторию. Вообще значительная часть столичных коммерческих объектов, которым требуется реконцепция, это объекты «первой волны», которые устарели естественным образом. Хотя она сегодня нужна и собственникам относительно новых комплексов — из-за кардинального изменения внешних обстоятельств.

– А вторая и третья категории инвесторов — кто они?

– Вторая категория — это «охотники», то есть инвесторы, пытающиеся извлечь выгоду из не слишком благоприятной экономической ситуации. Они активно ищут объекты, выставленные на продажу с существенным дисконтом. У них есть финансовые запасы и понимание, что хранить деньги под подушкой, в банках, за границей, в других активах — это, возможно, разумнее, но неинтересно. Такие игроки не слишком боятся рисков и рассчитывают от кризиса только выиграть, задешево приобретая качественные объекты.

Третья категория имеет нечто общее с предыдущей. К ней относятся инвесторы, четко осознающие конечность любого кризиса. Проблемы в экономике страны рано или поздно решатся, поэтому они не намерены останавливать развитие, отказываться от поиска новых возможностей.

– Из каких источников берутся деньги на новые проекты и на развитие? Кому-то удается договариваться с банками?

– Банковского финансирования проектов сейчас практически нет. То есть формально оно существует, но позволить себе кредит по ставке от 20% могут очень немногие. На более-менее нормальные условия кредитования можно рассчитывать, только имея проект, в успехе которого нельзя усомниться. Таких сегодня немного. Поэтому и выбор небольшой: можно финансировать проекты за счет собственных средств либо привлекать соинвесторов.

– В какие проекты предпочитает вкладываться третья категория инвесторов‑оптимистов?

– Они относятся к разным сегментам. Форматы тоже довольно разнообразны. Главная тенденция — углубление требований инвесторов. Объекты выбирают очень тщательно, площадки приобретают только самые перспективные. Сегодня нельзя просто сказать, что в этом жилом квартале можно строить торговый центр. Возросла потребность в четких, математически обоснованных рекомендациях, и мы как опытные консультанты это буквально физически ощущаем.

– Заказчики просят показывать формулы, расчеты?

– Не просят, а требуют! Чувствительность проектов коммерческой недвижимости высока, непростые экономические условия диктуют необходимость точного прогнозирования. Даже небольшие расхождения между расчетными и фактическими показателями могут спровоцировать серьезные проблемы для владельца объекта. Просчет рисков должен быть предельно точным, и заказчики это понимают. Растет спрос на инновационный консалтинг.

– Что вы имеете в виду под инновационным консалтингом?

– Например, применение в консалтинге модели Хаффа для прогнозирования ключевых счетных характеристик торговых объектов. С ее помощью мы можем с высокой долей вероятности оценивать посещаемость и будущий товарооборот как отдельного магазина, так и всего ТЦ. Девелоперы новых торговых проектов еще в 2014‑м запрашивали конкретно эту опцию.

Недавно мы предложили новый инвестиционный продукт «Белые пятна», буквально взорвавший рынок. Это своеобразная «карта сокровищ» для девелоперов и инвесторов с обозначением всех локаций в конкретных городах или регионах, где ощущается дефицит коммерческих объектов того или иного профиля. Предложенная нами технология позволяет исследовать каждый «квадрат» города, точно устанавливая, хватает ли в том или ином районе торговых, гостиничных или офисных объектов. И если не хватает, то каких именно. Причем мы даем прогноз с учетом планов расширения кластера: ввода в эксплуатацию жилых домов, развития транспортного сообщения, инженерной и социальной инфраструктуры и т. п.

– Граждане в конце 2014 года массово инвестировали, вернее, сберегали средства, приобретая жилье. А коммерческая недвижимость представляет интерес для небольших частных инвестиций?

– Инвестиционные возможности простых граждан на нашем рынке по-прежнему довольно ограниченны. Им доступны относительно недорогие нежилые помещения на первых этажах зданий, то есть стрит-ритейл. Девелоперы обязательно проектируют в новых жилых комплексах много таких встроек. Но стрит-ритейл в спальных районах Москвы редко пользуется спросом у арендаторов, ставки и доходность мелких коммерческих объектов очень невысоки. В новых микрорайонах до 60% из них простаивает.

Кроме того, риски для инвестора в коммерческом сегменте гораздо выше. Есть шанс приобрести изначально неликвидное помещение, неверно определить его оптимальное назначение. Есть сложности с оформлением документов и многое другое. Да и управлять коммерческой недвижимостью гораздо сложнее, чем жилой. На такие инвестиции мало кто решается, и вряд ли можно рассчитывать, что мелкий инвестор поддержит рынок.