Проекты «в полях» полягут первыми

Компания «Петрополь» одна из немногих в Петербурге специализируется на fee-девелопменте. То есть не владеет землей, не вкладывает в проект собственные деньги, но выступает девелопером, продает строящееся жилье и получает плату за свои услуги. О том, как будет развиваться этот бизнес и какие рекомендации дает компания своим партнерам, рассказал генеральный директор «Петрополя» Марк Лернер.

– Сейчас все говорят об окончании программы господдержки ипотеки. Насколько критично это для рынка?

– В начале года это подвигнет какую-то часть покупателей приобрести жилье. Девелоперы будут этой информацией пользоваться, чтобы стимулировать клиентов к скорейшему принятию решения. Но времени мало — считанные недели. Всплеска продаж не будет, просто после январской «спячки» они быстрее вернутся на обычный уровень.

Даже если вообще никакой государственной поддержки не будет, то крики о том, что рынок умрет, явно преувеличены. В начале 2015-го эта программа действительно оказалась очень хорошим подспорьем. Но по-моему, сейчас ее значимость гораздо меньше. Год назад разница между обычной ипотекой и кредитом с господдержкой была существенной: 18–20% годовых против 11,5–12%. Сейчас же ставка без субсидирования составляет 14–15%, а значит, и разница уже не критичная.

Более важны другие два фактора. Во-первых, снижение покупательской способности населения. Здесь уже не важна ставка — люди в принципе не могут взять кредит, даже под 11,5%. У нас есть примеры, когда граждане отказывались от займа, даже после его одобрения, поскольку понимали, что не смогут его обслуживать. Во-вторых, возможные действия Центробанка по корректировке ключевой ставки. Нефть падает, рубль тоже, и уже есть предположения, что ЦБ может поднять ставку. Вот это будет очень плохо: ипотека опять подорожает. Но если ключевую ставку снизят, отмена господдержки вообще никак на рынке не скажется. Надеюсь, что заявления чиновников об альтернативной поддержке ипотеки не останутся словами.

– Почему была такая уверенность, что программу продлят?

– На это все очень надеялись, и я в том числе. Это реально работающий механизм, причем не самый дорогой, если «на круг» считать. Для программы зарезервировали 700 млрд рублей — на санацию банков тратили и больше. А ипотека дает колоссальный мультипликативный эффект для всей экономики. Это и социальная поддержка, поддержка бизнеса застройщиков, подрядчиков, банков. Просто так отменять этот инструмент неразумно, поэтому все и были уверены в продлении.

– Тем не менее рынок ждет сокращение спроса, а значит, и предложения?

– Все будет плавно и сглаженно — здесь включается саморегулирование рынка. Сейчас в Петербурге и ближайшем приКАДье продается около 5 млн кв.м жилья в строящихся домах. Безусловно, спроса на такой объем предложения нет. По моим оценкам, дисбаланс в два, а то и в три раза. Эти 5 млн естественным образом в течение 2016–2017 годов должны сократиться до 1,5– 2 млн кв.м. На самом деле, цифра не страшная: такие объемы мы видели два-три года назад. Кто-то из застройщиков решит рискнуть начать новый проект, а кто-то нет. Начатые объекты будут достраивать, новые — выводить на рынок в ограниченном количестве. Если ситуация в экономике не начнет улучшаться, а предпосылок к этому не видно, то к концу 2017 года рынок найдет баланс на уровне 2 млн кв.м, уравновесив снизившийся спрос.

Есть районы, где заявлены колоссальные объемы жилья, там, где огромная локальная конкуренция, и люди не покупают даже по 50 000 рублей за 1 кв.м. Но проекты КОТ как раз позволяют регулировать вывод на рынок новых очередей. 1,5–2 млн кв.м — это некий базовый спрос, который будет и в кризис, и без инвесторов. Их доля с 15–20% сократится до 3–5% и останется на этом уровне год-два. И это будут сделки для сохранения средств, а не ради заработка. Но даже для таких вложений покупатели будут выбирать объекты внутри КАД, в сложившихся кварталах, не очень далеко от метро. Пусть чуть дороже, но у надежных застройщиков, и там, где можно жить самому или сдавать. Два-три года назад люди приобретали студии по принципу «лишь бы дешевле», условно за 1,2 млн рублей, рассчитывая продать за 2 млн. Эти дома уже построены, но даже не все квартиры еще распроданы. Инвестор не может реализовать свою студию с прибылью, жить там сам, конечно, не хочет, да и в аренду не сдать. Так что естественным образом будет меняться и само предложение: 25-этажные «стены» за КАД, в которых 95% студий и «единичек», будут исчезать из предложения. Я думаю, что основные проблемы будут именно у таких проектов. Если денег у покупателей нет, то самая банальная стратегия для застройщика — это всячески сокращать бюджет покупки. Она на поверхности, но не правильная. Таких умников — две трети рынка, а спрос на подобный продукт будет снижаться. Он не интересен с точки зрения качества. Кроме того, от кризиса пострадали в первую очередь потребители именно такого жилья, те, кто с трудом получил ипотеку и набрал нужную сумму на первый взнос.

– Тем не менее в последние месяцы 2015 года, когда кризис был уж совсем очевиден, на рынок выведено много новых проектов…

– Это инерция, от которой никуда не деться. Во-первых, сделаны инвестиции в землю, с колоссальным трудом добыты разрешения на строительство, преодолены административные барьеры, что зачастую требует огромных финансовых затрат. Во-вторых, это надежды застройщиков, что на их-то проекты спроса хватит, особенно если учитывать неплохие показатели 2015-го. Это в том числе и инерция мышления: пока свет не выключили, продолжаем крутить педали. В экономике ведь и психология важна.

Кроме того, пока не вижу даже особого снижения интереса к покупке земли. Никто, конечно, не хочет платить живых денег за участки, стремясь рассчитаться долями или квартирами, но землю приобрести хотят. Появляются инвесторы из Москвы, Архангельска и других регионов. У действующих застройщиков число сделок снизилось: у них уже сформированы земельные запасы, которых хватит на три–пять лет. Они могут себе позволить взять паузу. А вот новички или небольшие компании считают, что кризис — это время, чтобы рвануть вперед, и в этом что-то есть. Когда лидеры притормаживают, а у тебя есть возможность сделать качественный продукт, обеспечить качественный сервис, то кризис — самое время выходить на рынок.

– Вы будете корректировать планы?

– Мы как раз из тех небольших компаний, которые считают, что кризис — это возможность увеличить свою долю на рынке. Другое дело, что мы еще более тщательно подбираем участки, несмотря на то что «в поля» никогда не выходили. Есть инвесторы, которые говорили: «Марк, все строят, может, и мы возьмемся?» Я сначала себе, а потом и им говорил «нет». Никаких «полей», в кризис проекты там полягут первыми. Многие из застройщиков проектов в «заКАДье» уже ощущают проблемы. А вот взять наш проект «Трилогия», который расположен в небезупречном месте. Это обычный комфорт-класс, транспортная доступность хорошая, и нет локального предложения. Не скажу, что на корню все скупают, но запланированные объемы продаем довольно ритмично.

Стройка идет, возводится 16-й этаж. Больше думаем над улучшением продукта, чтобы дать клиентам, особенно на фоне кризиса, дополнительные привлекательные мелочи.

– Без этого никак?

– Сейчас никак. Уже мало вовремя строить ровные стены. Это было хорошо несколько лет назад. Теперь продукт должен быть продуман в мелочах, которые требуют не больших вложений, но серьезных размышлений. Например, между домами, сданными пять лет назад, и нынешними колоссальная разница в отделке мест общего пользования. Но каких-то серьезных инноваций не будет. Что кардинального можно придумать, конструируя автомобиль? Поставить его на три колеса? Важны экстерьер, удобство и комфорт. Так же и с жильем. Технологии потихоньку меняются, появилась другая опалубка, стеклопакеты, но вместо окон двери не поставишь, круглые стены не сделаешь. Жилье — все же самый консервативный продукт первой необходимости.

– Как будете использовать кризис в своих целях? Каких проектов ждать?

– Один мы уже анонсировали — ЖК бизнес-класса Marco Polo на ул. Большой Зелениной, 34. Но пока есть проблема: пытаемся застраховать ответственность застройщика по 214-ФЗ. Небольшие стройки и проекты в начальной стадии никто страховать не хочет. Сейчас нашли две компании и, надеюсь, в ближайшие недели заключим с ними договор, зарегистрируем первый ДДУ, начнем продажи. Этому проекту уже восемь-девять лет, и, конечно, его надо выводить на рынок, несмотря на кризис.

Есть еще один проект от того же инвестора, что и в «Трилогии». Купили в позапрошлом году участок, в мае 2015-го получили разрешение на строительство. Но столкнулись с проблемами проектного финансирования. Сейчас решаем, привлекать банки или поискать генподрядчика, который станет соинвестором. У подрядчиков объем заказов снижается, а деньги у некоторых есть, и они готовы какие-то работы выполнить за свой счет.

– Каково ваше участие в проектах?

– Мы стараемся ничего не инвестировать кроме интеллекта, времени и профессионализма, чтобы все проекты были для нас одинаково близки, дороги и любимы. Мы ведем только стройки сторонних инвесторов. И дело не в наличии или отсутствии собственных средств, это наша принципиальная позиция. Как только мы начнем нести собственные финансовые риски по проекту, они перебьют и репутационные и профессиональные. Наш фокус может сместиться, а это нанесет вред и инвестору и проекту. Сопровождаем проект зачастую еще с покупки участка, помогаем получить разрешительную документацию, готовим техническое задание на проектирование, работаем с проектировщиками, формируем будущий продукт, который будем продавать, а это еще реклама и маркетинг. Бывает, к нам приходят с уже готовым участком, спрашивают, что с ним можно сделать. Тогда проводится экспертиза, мы даем рекомендации по наилучшему использованию площадки, готовим маркетинговую концепцию, привлекаем банки и т. д.

Так обычно и происходит на Западе. Там есть владелец проекта и отдельно девелопер. Это в нашей стране почему-то все объединилось. Так что мы первый, ну или один из первых fee-девелоперов, которые оказывают эту услугу за вознаграждение.

– Ничего менять не собираетесь? Например, стать застройщиком.

– Мы постоянно думаем о развитии, но очень консервативно относимся к вопросам «заняться чем-то еще». Стараемся не идти в те сферы, в которых не особо компетентны, но где можно купить услугу на рынке. Мы не обременяем себя сторонними бизнесами, которые надо загружать заказами, контролировать. Это позволяет сосредоточиться на нашей основной деятельности.

Проекты в партнерстве с другими инвесторами — не исключаю. Но если полностью брать на себя финансирование, этот проект автоматически будет нам более интересен, в ущерб другим. Думаю, это неправильно.

Так что сейчас работаем с несколькими инвесторами над десятком проектов, в самой разной стадии готовности, все находятся в пределах КАД, а большинство в очень хороших местах, и будут пользоваться спросом даже в самый лютый кризис.

– Не рекомендуете своим партнерам переждать?

– Нет. Я рекомендую не идти «в поля», даже если предлагают землю «бесплатно», а деньги потом. А вот участок, например, у метро «Московская» — ну что с ним будет? Ведь если проект на стадии получения разрешения на строительство, то сейчас от него не избавишься. Его можно продать, но я рекомендую это делать только за живые деньги, а найти такого покупателя сейчас сложно. Разница между ценностью участка и его ценой сейчас очень большая: много платить никто не хочет. Так что наилучший вариант выйти из проекта — реализовать его.