НАШ ЦИТАТНИК: «Вместо развития мы все занимаемся маневрированием, а горизонт прогнозирования минимален. Надо дать нобелевскую премию тому, кто скажет, что будет через полгода в экономике в целом и на рынке недвижимости...» Леонид Рысев

29 мая, 04:22
9 марта 2015 в 05:40

Упрощение проектов в кризис — неверный шаг

Оригинальные идеи в жилой недвижимости не всегда стоят безумных денег. Компания «Ойкумена», вступившая в Российскую гильдию управляющих и девелоперов в 2014‑м, смогла доказать это, реализовав запоминающиеся проекты в Подмосковье, Петербурге, Нижнем Новгороде, Калининграде, под Тверью и даже в Белграде (Сербия). О том, надо ли отказываться от «фишек» в кризис, рассказывает исполнительный директор компании Роман Мирошников.

Мирошников Роман
исполнительный директор
Ойкумена

Оригинальные идеи в жилой недвижимости не всегда стоят безумных денег. Компания «Ойкумена», вступившая в Российскую гильдию управляющих и девелоперов в 2014‑м, смогла доказать это, реализовав запоминающиеся проекты в Подмосковье, Петербурге, Нижнем Новгороде, Калининграде, под Тверью и даже в Белграде (Сербия). О том, надо ли отказываться от «фишек» в кризис, рассказывает исполнительный директор компании Роман Мирошников.

– «Ойкумена» на девелоперском рынке присутствует сравнительно недавно?

– Холдинг существует с 1997 года. Мы всегда занимались строительством, но до 2006 года этот бизнес не был основным. В 2006 году акционеры решили вложить свободные деньги в покупку земли. Сформировалась команда, в которую вошли специалисты, до этого 30 лет занимавшиеся строительством.

– Поэтому стали строить массовое жилье?

– Мы понимали, что и как надо делать с жильем эконом-класса и как соответствовать современным требованиям. В первые же проекты стали вносить решения, которые хоть немного выделяли бы наш продукт на фоне других. Это не было продиктовано конкуренцией, ее в 2006–2007 гг. практически не существовало. Но мы иногда позволяем себе действовать эмоционально.

Первым характерным для нас проектом был калининградский жилой комплекс «Времена года». Микрорайон мы разделили на три квартала и строили в панели, монолите и кирпиче. Кирпич привезли из Германии, чтобы в архитектурном облике квартала были «цитаты», отсылающие к стилю старого Кенигсберга. В кризисные 2008–2009 годы мы создавали не квадратные метры, а среду: пешеходный бульвар, фонтан, городскую скульптуру. На Артиллерийской улице поставили памятник русскому пушкарю. На одном из домов на высоте третьего этажа видна фигурка сидящей девочки. А внизу у фонтана — мальчик с зеркальцем. Если зеркальце потереть, фонтан бьет разными струями, а на девочку падает лучик света.

– Во что обошлись архитектурные излишества покупателю?

– В Калининграде жилье раза в 1,5 дешевле, чем в Питере, и с этим ничего нельзя поделать.

Но идеи не всегда обходятся дорого. Например, в этом году мы завершаем микрорайон «Гагаринские высоты» в Нижнем Новгороде — семь домов со школой и детским садом, первые жилые 25‑этажки в городе. К созданию малых архитектурных форм привлекли студентов Строгановского художественного училища, вдохновив их идеей космоса, полетов. В итоге получили беседки в виде шлемофонов, уличные светильники-спутники — они разработаны для каждой входной группы. На территории жилого комплекса мы установили кованые скульптуры «Громозека» и «Склисс» — героев мультфильма «Тайна третьей планеты». Шестиметровый Громозека, которого выковал кузнец из Петербурга, набрал в Интернете 2,5 млн лайков. Летающая корова Склисс — уже не просто скульптура, а детская горка. В эту концепцию отлично вписался тренажерный зал под открытым небом.

Эта же тема обыгрывается во внутренней отделке общих пространств: входных групп, специальных помещений для хранения колясок и велосипедов. Чтобы оформить все таким образом, требуются не деньги, а желание и воображение. Маленькие удобства в виде мойки для собачьих лап или туалета на первом этаже для гуляющих детей тоже неразорительны для девелопера.

– Но привлекательны для потребителя?

– Они ему даже не очень понятны! Зачем все это? Придется же нанимать консьержку! Когда мы сдали первый дом в «Гагаринских высотах», 90% квартир в микрорайоне уже было продано, то есть на скорость продаж вся эта красота никак не повлияла. Платят не за нее, а за соблюдение сроков строительства. И чем больше будет кризисных моментов в экономике и страхов, связанных с потерей денег, тем большую роль будет играть надежность застройщика. Остальное — бонус.

Сейчас мы придумываем нечто эксклюзивное в стиле стрит-арта для нашего микрорайона «Граффити» в Петербурге. Но действуем уже не по наитию. Объявили конкурс на целостную концепцию дизайна и благоустройства, включая ландшафтные решения и малые архитектурные формы. В нем порядка 40 участников: студенты и «взрослые» дизайнерские бюро. В жюри — архитекторы, урбанист из Франции, представители Музея уличного искусства блогеры.

Кроме того мы делаем закрытые от автомобилей дворы, где машины размещаются по периметру жилого комплекса либо в паркингах.

– Когда вы решили заняться жильем комфорт-класса?

– Граница между добросовестным «экономом» и «комфортом», на мой взгляд, очень условна. С бизнес-классом и «элитой» все понятно — там первую скрипку играет местоположение. В массовом секторе разница не в ключевых критериях, а в опциях. Мы ставим в дома лифты КОNЕ, потому что они до 25-го этажа идут 30 секунд и делают это бесшумно. Сначала возникает проект, а потом маркетологи относят его к той или иной категории.

– Ну а ценообразование? Не бывает бесплатных КОNЕ. А если ценник выше, то и планировки надо делать получше, и отделку подороже…

– В Нижнем Новгороде цены на наше жилье — около 57 000 руб. за кв. м. В Петербурге столько может стоить самая дешевая «панель». Но себестоимость строительства в разных городах различается всего на 5–10%. Стоимость земли — существенный фактор в момент покупки. Потом она «размазывается» по площади и не так уж сильно сказывается на себестоимости метра.

Поэтому вопрос в том, за сколько рынок готов покупать. Мы готовы добавлять опции и улучшать проект, когда появляется определенность с его доходностью и значительная часть квартир уже продана. Впоследствии это приносит плоды, делая нас более конкурентоспособными.

Кстати, в Нижнем, где не осталось площадок под эконом- или комфорт-класс, мы переходим в сегмент «бизнес» и «элита». Выкупили в центре города три участка с ветхим фондом. Это огромные затраты на старте проекта. На одной площадке уже порядка 100 млн потратили на расселение. Подготовка второй обойдется в 220 млн рублей. А дальше нам придется иметь дело с клиентом, который сильно отличается от покупателя в эконом-классе. При этом маржа вряд ли будет выше, чем в массовом секторе. Но мы пробуем свои возможности.

– Строительство по госзаказу — это часть бизнеса?

– Когда правительству Москвы понадобились компании, способные в сжатые сроки — за шесть месяцев — построить детские сады по типовому проекту, мы выиграли шесть аукционов и ввели 10 садиков за два года. Три из них оказались убыточными из-за слабой проектной документации, еще два позволили выйти в ноль, последний дал небольшой плюс. Потом были две поликлиники, две станции скорой помощи. Мы не рассчитывали ни на какие преференции, но хотели в интересах бизнеса сохранять хорошие отношения с властями. Иногда госзаказ — это возможность построить то, что как девелопер не построишь. Например, университетскую библиотеку в Архангельске. Здание великолепное и технологически оборудовано не хуже, чем библиотеки МГУ и Лондонского университета. Наряду с электронными и традиционными читальными залами в здании есть помещения для творческих молодежных объединений, клубов, детская игровая комната и мультимедийные конференц-залы. Для компании это была отличная проверка своих возможностей, но точно не маржинальный бизнес.

– Как себя чувствуют регионы? Где еще остался платежеспособный спрос, а какие рынки уже штормит?

– Ситуация в разных городах очень похожая. Везде в конце года наблюдался всплеск спроса. Сейчас он резко сократился. Однако показатели этого января не хуже, чем в 2007‑м или 2010 году.

Неправильно считать, что ничего особенного не происходит. Во‑первых, за ноябрь и декабрь спрос реализовался на три-четыре месяца вперед. Второй тревожный сигнал — повышение ставок по ипотеке. У нас жилье в кредит приобретает 29–30% покупателей (эта доля примерно одинакова в разных регионах).

– Будет ли перепроизводство жилья в условиях резко сократившегося спроса?

– В России нет регионов, где потребность в жилье была бы удовлетворена. О кризисе перепроизводства можно говорить, когда на финише стройки 40% квартир не проданы. Если негативные ожидания воплотятся в жизнь, в 2015‑м нас ждет не перепроизводство, а кризис в экономике: сокращение зарплат, увеличение безработицы.

Но стройка инерционна, компании будут работать даже в отсутствие покупателя — на собственных ресурсах или ранее оформленных кредитах. Немногие оставшиеся клиенты предпочтут не рисковать и будут приобретать жилье в высокой стадии готовности. К 2016‑му у застройщиков вообще окажется много готовых квартир. Вот тогда для покупателей снова станут важны нюансы.

– А они к тому времени останутся? Многие компании сейчас упрощают и удешевляют проекты.

– Есть такая тенденция. Но потребитель привык к хорошему. Он может на какое-то время снизить свои требования, но он не забудет, каким бывает хороший продукт. Производитель, который сейчас минимизирует затраты, не сможет быстро вернуть достойное качество. Стройка инертна во всех отношениях. А человек подвижен: жизнь улучшилась, и сразу хочется большего.

– Что делать сейчас с коммерческими встройками в жилых комплексах?

– Помещения в текущих проектах мы смогли реализовать практически полностью. Эти площади были изначально спланированы без привязки к определенной функции, чтобы их легко было превратить в офис, магазин, парикмахерскую, мини-отель.

– Чтобы на строительный рынок пришли деньги, нужно, чтобы их платили в других отраслях. Кто ваши покупатели?

– Трудно сегментировать их по занятости, профессиям, отраслям. Выделяется группа людей, которые работают в госкомпаниях. Когда родители приобретают жилье детям, речь идет, как правило, о госслужащих. Для нас важнее учитывать возрастные категории, чтобы рассчитать, сколько студий сделать для студентов, сколько однокомнатных квартир для молодых пар и двух- и трехкомнатных для взрослых семей с детьми. И как распределить их по жилому комплексу, чтобы все чувствовали себя комфортно. Например, ЖК «Граффити» в Петербурге однокомнатные и студии расположены в одних парадных, а «двушки» и «трешки» — в других. Дольщики это оценили: в первом доме ЖК «Граффити» продано уже 70% квартир, а до завершения стройки — еще почти год.

– Вы выбираете для проектов города с высокой долей промышленного производства в экономике?

– Мы оцениваем разные факторы: покупательскую способность жителей, количество реализуемых проектов (в разных отраслях экономики), объем и наполнение региональной казны, сумму бюджетных инвестиций. Наличие большого количества промышленных предприятий и амбициозных проектов с иностранными инвесторами сами по себе не гарантируют достаточного числа платежеспособных покупателей. В регионах, где власти вкладывают в инфраструктуру, давая толчок развитию небольших современных производств на местном сырье, ресурсах и кадрах, экономика зачастую более сбалансированная.

– Компания готова к трудным временам?

– Мы рационально распорядились выручкой 2014 года. Еще до второй волны девальвации и ценового скачка закупили на все стройки импортную продукцию: оборудование, инженерию и т. п. Мы обычно не делим доходы, пока не сдадим объект. Осенью перевели средства на валютные счета, чтобы наши проекты были полностью обеспечены финансированием. Мы закончим их, даже если у нас больше не купят ни одной квартиры. Поэтому в будущее смотрим спокойно. Главное, что мы обеспечены работой. А доходы просто отложатся на более поздний срок.