НАШ ЦИТАТНИК: «Планы по строительству небоскрёба «Лахта-центр 2» и полному переводу группы «Газпром» в Петербург не могут не сказаться на ценообразовании на рынке жилья. Поэтому ждать падения цен от текущего уровня вряд ли приходится...» Алина Плетцер

16 июня, 08:11

В России лучшие ландшафты используют утилитарно

21 марта 2016 в 02:00
6 547

В России лучшие ландшафты используют утилитарно

Власти Самары собираются превратить депрессивную застройку у слияния Волги и Самары в открытую и активную городскую территорию с эффектными панорамами и достопримечательностями.

Трунова Наталья
генеральный директор
Институт Ленгипрогор

Власти Самары собираются превратить депрессивную застройку у слияния Волги и Самары в открытую и активную городскую территорию с эффектными панорамами и достопримечательностями. О ходе преобразований рассказывает Наталья Трунова, генеральный директор петербургского института «Ленгипрогор», разработавшего проект планировки для стрелки Самары.

– Проект реновации 130-го квартала в Иркутске тоже выполнял «Ленгипрогор». Теперь вы пытаетесь возродить часть исторического центра Самары. Задачи похожие?

– Самарская стрелка намного больше, здесь не шесть, а 120 га, по характеру она тоже другая. В военные годы в Самару перевели множество оборонных заводов. В России вообще не редкость, когда места, очень выигрышные по ландшафтным и видовым характеристикам, используют в утилитарных целях. Стрелка, на которой некогда стояла крепость Самара, частично застроена производственными корпусами и складами. Ценной промышленной архитектуры, которая охранялась бы государством, здесь почти нет. Есть грузовой порт с подходящими к нему железнодорожными путями. До недавнего времени был элеватор. Немного жилой застройки.

Еще одно отличие от Иркутска: 130‑й квартал расположен между городскими магистралями, а стрелка находится в стороне от них, с транспортной точки зрения она не транзитная. Но и пешеходам тут пока делать совершенно нечего, если они здесь не работают или не живут.

Тем не менее тут осталось семь памятников федерального и 37 — регионального значения. Это два квартала старинных купеческих и мещанских особнячков, каменных и деревянных, которые сохраняют аутентичность места, придают колорит. Их стоит открыть для горожан и туристов, сохранив жилую функцию и добавив на первых этажах торговую, ресторанную и развлекательную. С юга к ним примыкает электромеханический завод. В проекте планировки мы предложили сделать фасад заводского корпуса зеркальным, чтобы он не подавлял, а отражал городскую жизнь.

– Как была спланирована территория раньше? Есть ли там площадь, которая может привлечь горожан?

– Самара все-таки находится в России, где площади никогда не формировались по европейскому прототипу. Если город возникал как форпост и центр административного управления территорией (а чаще всего так и было), то и площади служили, скорее, военным плацем. Даже в Петербурге ни одну из них невозможно с ходу приспособить под европейскую тусовочно-кафешечную жизнь. В губернских городах жизнь всегда уходила во дворы, в усадьбы, даже сады не были обращены к улице. В той части центра Самары, с которой мы работаем, есть Хлебная площадь. Сейчас тут конечная остановка общественного транспорта. А в прежние времена здесь торговали зерном, в XIX веке появилось здание Хлебной биржи. Мы предлагаем сформировать вокруг площади общественный центр, провести комплексное обновление исторических кварталов с реставрацией памятников и реконструкцией других зданий в стиле купеческой Самары. Первые этажи нужно отдать под разнообразную коммерцию.

– Но площадь не станет функциональным центром территории?

– Станет, но не единственным. В нашей логике вторым магнитом для горожан должны стать парк на стрелке и пешеходная набережная. Она служит общественным пространством, связывает всю застройку, новую и историческую. В центре парка будет ЗАГС, его проект находится в экспертизе.

– Люди женятся не каждый день. Какие еще функции должны возникнуть, чтобы территория ожила?

– В городе-миллионнике свадеб не так уж мало. Но остается и существующая жилая застройка. Город расселяет только ветхий фонд. В эту ткань добавляются новое среднеэтажное жилье, объекты социальной инфраструктуры, досуговые и торговые предприятия. Ровно столько, чтобы добиться разнообразия, не превращая Самару в подобие Старой Риги, где европейская молодежь буйно веселится до 6 утра. Между жильем и шумными развлечениями должен появиться буфер из деловой недвижимости.

От жилой застройки к парку ведет пешеходная зона, организованная по типу европейской: магазинчики, ресторанчики, центры детского развития, художественные и танцевальные студии, галереи, креативные пространства. По ней можно выйти к большому торговому моллу. Можно подъехать и на автомобиле — территория остается доступной для автотранспорта. Если двигаться мимо молла к парку и к воде, выйдете к конгресс-холлу с концертным залом и парком развлечений, преимущественно детских, который не даст месту пустовать с апреля по октябрь.

– Променад вдоль Волги уже 60 лет — популярнейшее место и визитная карточка Самары. Неужели местный бизнес не воспользуется новым кусочком набережной, чтоб построить здесь дорогое жилье?

– Вдоль набережной действительно отведено место для жилья бизнес-класса. Два комплекса уже проектируются. При этом променад остается открытым, публичным пространством. На первых этажах домов должны появиться рестораны с выходом к воде. Внутренние дворы — другое дело, там полуприватная территория. Наш бизнес-класс не привык и все еще не готов к активному соседству с городом, его средой и жителями. Но когда элитным считается все, что за забором, а безопасность достигается изоляцией от других, это говорит о низком уровне социального капитала. Понятно, что такова реакция людей на отсутствие приватности в советские годы, со временем это пройдет. Рано или поздно наличие услуг и досуга рядом с домом будет добавлять стоимости жилью, как это происходит в Европе. А монофункциональные территории всегда обречены на очень сложную судьбу.

– Какие еще проекты на стрелке нашли своих инвесторов? Местное деловое сообщество предложило оригинальные бизнес-идеи?

– По площадкам под жилье идет работа администрации с инвесторами, по каждому проекту отдельно. Делать все приходится постепенно из-за того, что земли в государственной собственности здесь совсем немного. Приходится договариваться с частными владельцами, причем не обязательно о продаже участков. Им, например, предлагают войти в долю в бизнес-проекте. В нынешней экономической ситуации не приходится ожидать, что на стрелку сразу зайдет пул из 20–25 инвесторов. Конгресс-холл и развлекательный парк, на мой взгляд, — дело отложенного, но не очень далекого будущего. Мы, понимая, что кризис закончится, а другой такой территории в Самаре просто нет, показали, как они могут выглядеть. Пока идеи генерируем мы. Предлагаем их бизнесу, чтобы привести в проект серьезные деньги. Ключевой момент — устройство набережной. Она формирует новую привлекательность места в глазах людей. Но это самая дорогая часть, нужно укреплять берег. Безусловно, это задача государства. Что касается небольших креативных бизнесов, для них все впереди. Они приходят со своими идеями на готовую инфраструктуру.

– Спекулятивный спрос на недвижимость в этом районе вырос?

– Практически нет. В реновацию стрелки не все верят. Плюс плохая экономическая конъюнктура, желание вложить остатки денег во что-то беспроигрышное. А здесь мероприятие хотя и увлекательное, но рискованное. Кроме того, с этой землей слишком много придется сделать, прежде чем удастся ее выгодно продать. Легких денег проект не обещает.

– Власть выполняет свои обязательства по перекладке коммуникаций, изменению транспортной схемы?

– Сейчас главный вопрос — перенос грузового порта. Проект планировки администрация утвердила уже без него. Но найти новое место, спроектировать предприятие и перенести мощности не так просто. По самым оптимистичным оценкам, это займет не меньше трех лет. Модернизация инженерных сетей — дело не быстрое, но решаемое. Понятно, что при нынешней ситуации в экономике и состоянии бюджета проект к 2018 году не завершить. Но проект считается стратегическим для города и, я уверена, будет доведен до конца.

– У вас есть проекты реновации исторической среды и в других городах. Какие из них имеют больше шансов на реализацию?

– В Томске мы разработали детальный мастер-план развития центральной части. Ее площадь составляет 400 га при населении города всего 600 000 человек. Этот проект отличается от других тем, что его инициаторами выступают учреждения высшего образования. Существует концепция инновационного территориального центра «ИНО Томск», одобренная правительством РФ. И мастер-план «Томские набережные» является частью этого мегапроекта.

Мастер-план для Ульяновска мы завершили в начале 2015 года. В зону реновации попал берег Волги, оползневый склон, которому необходима серьезная и дорогостоящая инженерная подготовка. Самый лучший вид из города на реку открывается с этого глинистого косогора. В послевоенные голодные годы землю здесь отдавали под сады. Часть территории занята гаражами. Самые эффектные видовые точки и невероятная заброшенность. Очевидно, что включить эту территорию в город будет трудно и дорого.

Самым реалистичным выглядит проект в Вологде. Мы сделали мастер-план для 60 га в Заречье, напротив Софийского собора. Территория ограничена по площади, понятна по характеристикам и масштабу проблем. Тротуары, нормальные дороги, благоустройство — все это достижимо лет за пять, даже с учетом кризиса. Особенно с помощью федеральной программы по туризму. Мы предложили идею «Кружевного квартала», учитывая особую роль кружевного промысла для города. Здесь можно разместить центр дизайна и устроить торговую улицу, где будут продавать изделия местного производства.

В рамках федеральной программы «Социально-экономическое развитие Крыма» мы взялись за работу в городе Саки. Это бальнеологический курорт. Постоянных жителей в нем всего 25 000, при этом 70 000 туристов в год приезжают на лечение и еще 200 000 отдыхают на море, хотя пляжная зона не организована. По своим ресурсам Саки способен стать одним из основных грязевых курортов в стране. Вложений в его развитие не было с советских времен. Российские города небезупречны с точки зрения благоустройства среды, но в Саки она просто отсутствует. Мы проектируем набережную вдоль лечебного озера, Курортный бульвар, выстраивая красивый променад. В Саки нет исторической части, за которую мы могли бы зацепиться. Это старое греческое поселение Сакрополь, но того, что осталось от древней крепости, недостаточно. Для нас это новая ситуация. И уникальная, потому что позволяет свободнее играть с идеями и пространством.