Вопрос с регистрацией в апартаментах пока не решен

Апартаменты перестали быть экзотикой: их привычно строят, без особого напряжения продают и покупают. Но вот управление комплексом апартаментов — особая статья. Здесь много скрытых сложностей, «подводных камней». О тонкостях процесса и о возникающих проблемах рассуждает Светлана Сердюкова, управляющий комплекса апартаментов «Салют».

– Какая схема выбрана для управления комплексом?

– У нас создано товарищество собственников недвижимости (ТСН), оно  объединяет собственников помещений в двух сданных корпусах, третий на подходе, новые будут к нам присоединяться.

– Вроде бы предполагалось, что один корпус будет гостиницей…

– Это в будущем. А дом, который должен запуститься в этом году, такой же, как и тот, в котором мы беседуем.
Сам продукт уникальный, потому что получился микст отеля и жилого дома. Общий портрет покупателя составить сложно: у всех разные обстоятельства. Часть собственников проживает самостоятельно, они для этого и приобретали апартаменты. Кто-то покупает для своих детей, которые здесь учатся. Одни переселяют сюда родителей, им не нужна постоянная регистрация. Другие отселяют повзрослевших детей. Есть молодые семьи, для них важно, что эти помещения стоят меньше, чем стандартное жилье.
По способу использования апартаментов покупатели делятся на три примерно равные группы: те, кто будет сам здесь жить; люди, которые хотят сдавать самостоятельно (для них это бизнес); те, кто практически сразу был готов сдавать через управляющую компанию (доход ниже, но хлопот меньше, это уже не столько бизнес, сколько рента).

– Получается ли держать арендные ставки выше рынка?

– Мы проводили серьезный мониторинг, у нас есть сравнитеьная таблица ставок. Мы ведь еще должны учитывать, что объект новый, здесь еще идет строительство, рядом возводят развязку с Дунайским проспектом.
Сначала, когда мы только начинали, у нас вообще очень низкие цены были. А потом, когда поняли, что конкурентоспособны, немного их повысили. Долгосрочная аренда 26-метровой студии с лоджией обходится в 26 000 в месяц. «Единичка» (они у нас разные) — от 30 000 до 34 500 рублей. В эти суммы уже включены коммунальные платежи, кроме расчетов по индивидуальным приборам учета.

– На аренду более просторных апартаментов тоже есть спрос?

– Да, причем он выше, чем на студии. На двухкомнатные видовые апарты (от 50 до 55 кв.м), расположенные по торцам здания, спрос сейчас превышает предложение.

– И почем?

– Сорок тысяч. Это в среднем. Мы работаем с собственниками, индивидуально назначаем цену с учетом уровня комфорта: посудомоечная машина, духовой шкаф, качественная мебель…

– С чем связан такой интерес? Я считал, что самый ходовой товар — это «единички», обычно они в дефиците.

– Двухкомнатные — это семейный формат размещения.

– А нам девелоперы объясняют, что семейные люди апартаменты не любят, что с детьми здесь жить неудобно.

– Очень любят. Я несколько лет работала в апартамент-отеле «Шарф». Там всего 25 апартаментов, и основные потребители — как раз семейные люди. При этом у них, как правило, есть и другая недвижимость. Например, дом в пригороде. Но если глава семьи работает в городе, порой для жизни выбирают апартаменты поближе к работе.

– В чем заключается главное различие между жилым домом и апартамент-комплексом?

– Возможность получить услуги, причем качественные. Если житель обыкновенного дома заказывает себе ту же уборку, он хочет быть уверен, что придет профессионал, что дома ничего не пропадет, что человеку можно доверить ключ. Такого работника еще придется поискать, и гарантий никто не даст. Здесь проблем с этим не возникает. Люди приходят на ресепшн, оставляют заявку. Есть профессиональные горничные, они работают по строгим регламентам.

– В новом доме, как правило, много недоделок, постоянно возникают технические проблемы. Как с этим?

– Обращений много. Но застройщик серьезно подошел к этим вопросам, на объекте работают бригады, которые устраняют недочеты.
У нас есть техническая служба, есть управляющий эксплуатацией. Все вопросы, все заявки оформляются в электронном виде, на объект отправляется технический специалист, он составляет акт выявленных дефектов и определяет на месте — это заявка по гарантии или текущее обслуживание, бесплатно или по прайсу. С подрядчиками собственник не общается вообще. Все делается только через нас.
У нас заключены договоры с подрядными организациями на техническое обслуживание, клининг и охрану.

– Из чего складывается рабочий день барышни, которая сидит на ресепшене? С чем к ней подходят?

– Их обязанность — прямые контакты с собственниками. Они принимают заявки на техобслуживание, обрабатывают их, отправляют в техническую службу или службу клининга, контролируют исполнение. На них также рассылка квитанций, всевозможные объявления, предупреждения (отключаем воду, отключили отопление, получите квитанцию, пожалуйста, оплатите).

– Каков средний размер платежа по квитанции?

– Студия — около 2000. Тариф у нас 79 рублей 80 копеек за квадратный метр. Плюс то, что оплачивается по приборам учета.

– Тарифы на коммунальные ресурсы сильно отличаются от тех, что для жилья?

– Не сильно. У нас было 3.20 за киловатт-час, 3.98, 3.70 — в зависимости от месяца.
Всего получается примерно 2800 рублей за 28-метровый апартамент в месяц.

– А если я попрошу убрать номер?

– 30 рублей за квадратный метр. 780 рублей за студию. Изначально было дешевле, но это было спецпредложение; когда мы поняли, что услуга востребована, то подняли ее стоимость.

– Общее собрание собственников уже проводили?

– Еще впереди. Я думаю, физически собрать собственников вместе — нереально, скорее всего, будем решать вопросы заочным голосованием. Сейчас наши специалисты готовят полный финансовый отчет, мы его разместим на доступных ресурсах, чтобы люди ознакомились.

– Получается, в одном корпусе собраны разные по интересам группы: человек, который сам здесь живет, собственник, который сдает в долгосрочную аренду… Еще есть те, кто предпочитает посуточных или краткосрочных арендаторов. Здесь изначально заложен конфликт, разве нет?

– Конфликты случаются, но, как правило, с теми арендаторами, которым помещения напрямую сдают собственники.

– У вас налажена служба временной регистрации?

– Конечно, мы обязаны это делать. Для тех арендаторов, которые приходят через УК. Собственники разбираются сами. Некоторые меняют решение, понимают, что много хлопот, и приходят к нам. У нас есть рычаги воздействия на арендаторов, есть контролеры, операторы видеонаблюдения. У девушки на ресепшене есть тревожная кнопка, если что — приедет группа быстрого реагирования. И наша служба безопасности постоянно контактирует с участковым. Так что в целом здесь спокойно.

– Нет попыток использовать помещения под офисы, например?

– Под офис используют. Но без потока посетителей. Насколько я понимаю, собственники заинтересованы в том, чтобы не было проходного двора и чтобы не было сильного износа помещения. У нас есть один представительский офис: руководителю сложно работать в шумной общей конторе, и он здесь сидит.

– Управляющая компания, которая занимается обслуживанием по договору с ТСН, и УК, которая занимается сдачей в аренду, — разные фирмы?

– Формально разные, но это подразделения одной управляющей компании. Арендными отношениями занимается «МТЛ-апарт». Управлением в части эксплуатации - ООО "МТЛ".
Мы заключаем агентский договор с собственником на управление его апартаментами, находим арендатора, сдаем помещение и выплачиваем владельцу арендное вознаграждение за вычетом нашей комиссии.

– Стоимость аренды называет собственник или вы?

– Мы. В типовых апартаментах нужен стандарт. Мы указываем, что нужно докупить, чтобы номер был меблирован и укомплектован по нашему стандарту. У нас разработана тарифная сетка, и на этих условиях мы сдаем.

– Сколько составляют ваши комиссионные?

– 10%. И мы не являемся налоговым агентом, налоги собственник уплачивает сам — 2% от кадастровой стоимости. Но эти налоги еще не взимались, поэтому сложно сказать, какие будут суммы, как это повлияет на арендную плату.

– Спрос на аренду понемногу снижается, медленнее, чем рынок продаж, но все-таки тоже падает. На позиции собственника как-то это сказывается?

– Большинство собственников, конечно, хотят получать гарантированный стабильный доход. С учетом того, что у нас есть посуточная аренда, мы можем в определенной степени компенсировать простой.

– А как находят клиентуру на посуточную сдачу?

– Продвижение в Интернете, Booking, другие консолидаторы предложений по гостиницам.
Но в долгосрочной перспективе попробуем отказаться от Booking, перейти на прямые продажи, чтобы не переплачивать комиссионные.

– А что за народ снимает посуточно, с какими целями?

– В основном туристы, иногородние. Аэропорт рядом. Сейчас развивается внутренний туризм, к нам едут из стран ближнего зарубежья: Казахстана, Белоруссии, Украины.

– И сколько стоит посуточная аренда?

– От 2250 рублей в сутки в низкий сезон. Сейчас, в средний сезон — 2650. На пике — 3000, но это в белые ночи, в дни Экономического форума…

– Какая у вас загрузка?

– Сейчас около 72%. Ниже 70% она не опускалась.

– Гарантировать собственнику какую-то доходность вы можете?

– Нет. Мы обеспечиваем равномерное заполнение апартаментов, чтобы у всех был более-менее ровный уровень дохода. Собственник в среднем получает около 30 000 рублей в месяц.

– Отслеживаете ли вы изменения, которые происходят в нашем законодательстве и в позиции первых лиц? Главный архитектор Владимир Григорьев твердо решил, что апартаменты надо приравнивать к жилью…

– Гостиницей может быть только нежилое помещение. Если ты хочешь организовать хостел или мини-отель, ты должен свою недвижимость перевести из жилого фонда в нежилой. Для собственников было бы очень серьезным и положительным шагом, если б апартаменты признали жильем.

– А для застройщика — отрицательным, потому что его заставили бы строить детский сад и инфраструктуру. А как семьи с детьми, которые у вас живут, решают проблемы с садиками, со школами?

– Буквально позавчера у меня была собственница, которая сказала: «Как хорошо, нас взяли в садик, открывшийся через дорогу». Правда, они зарегистрированы в доме, стоящем по соседству.

– Сколько семей с детьми в общем составе собственников?
 

– Процентов 20. Но мы можем судить об этом чисто визуально, по тому, сколько людей выходит в парк погулять с детками. Вопрос с регистрацией очень серьезный, и он пока не решен. Есть временная регистрация, которую может получить человек, арендующий жилое помещение. Это форма № 3 — свидетельство о временной регистрации, которую выдают территориальные пункты отделения УФМС. У нас есть здесь территориальный пункт № 51, который нашим собственникам в регистрации отказывает, потому что помещения у нас нежилые.

Управляющая компания не обладает полномочиями отделения УФМС, мы не можем сделать регистрацию по форме № 3 никак. Мы можем зарегистрировать человека по форме № 5. Это гостиничная форма. У «МТЛ-апарт» есть договор с федеральным гостиничным сервисом о предоставлении такой услуги.

– То есть арендатор может получить временную регистрацию, а собственник — нет?

– Именно так. Мы направили запросы в УФМС и в администрацию города, чтобы нам подсказали, как разрешить эту коллизию. Это очень серьезный вопрос