Девелоперы не должны загонять горожан в угол

На Охте завершается строительство ЖК «Новый город» — одного из первых проектов комплексного освоения территорий. Он реализуется более десяти лет и пережил смену губернаторов, перманентные реформы в градостроительной политике, два кризиса и обвал рубля. Но дольщики довольны, пострадавших нет, квартал в 4 га компания действительно превратила в уютный городок. О том, почему затянулась стройка на завершающей стадии, что осталось сделать и как изменился рынок, рассуждает генеральный директор компании «Арена» Павел Бондаренко.

– Разрешение на строительство четвертой (завершающей) очереди истекло 17 марта. Придется еще раз продлевать? Что осталось сделать?

– Да, мы продлеваем разрешение. К сожалению, по четвертой очереди есть две проблемные ситуации. Первая — чисто техническая: обанкротили и на бумаге украли имущество квартальной котельной, к которой мы были присоединены. Это была ведомственная котельная «Росатомэнергостроя» которая обеспечивала теплом и горячей водой целый микрорайон: два детсада, ПТУ, жилые дома площадью 1 млн кв.м и др.
В 2013-м я получил «вводную» о том, что по всему нашему комплексу нет тепла, в том числе в домах, где живут люди. Пришлось приостановить стройку, потеряли как минимум полгода. Мы проектировали газовую котельную в четвертой очереди и одновременно судились. В арбитраже доказали солидарную ответственность «Росатомэнергостроя» и принудили его к соблюдению выданных условий. Таким образом привлекли внимание администрации Красногвардейского района и Смольного и фактически силой вытащили объект из судебных дел. Мы с честью вышли из этого положения, даже добились через суд компенсации части наших затрат. Схема присоединения сохранилась, но только теперь не от частной котельной, а от ГУП «ТЭК», которому передадут объект.
Одновременно мы попали в череду кризисов. К августу 2014-го, когда начался обвал рубля, у нас на 80% была завершена строительная часть четвертой очереди. Мы облицевали фасады, привезли дорогущие материалы из Португалии и Дании. Как и все, попали под раздачу конца 2014-го и первой половины 2015-го. Финансирующий нас банк (международный банк «Санкт-Петербург») испытывал катастрофические сложности. Г-н Бажанов вернулся к управлению банком и оживил его. Ну а весь прошлый год мы по-тратили на досрочное возвращение кредитов. Ставка была поднята до 24% в рублях и до 12% в валюте, поэтому нужно было скорее расплатиться. Нет худа без добра: мы частично избавились от дорогих займов, хотя средств на строительство не хватало. Но валютные кредиты еще остаются, поскольку мы строим комплекс высокого класса. Все оборудование у нас — импортное: немецкие лифты, сложные индивидуальные тепловые пункты (ИТП) из Швеции и Норвегии. Все это резко увеличило стоимость проекта в рублях.

– Вы успели закупить импортные материалы и оборудование до скачка курсов валют?

– Успели многое, но не все. К тому же мы оказались в сложном положении: из-за санкций резко возросли риски. Например, закажешь лифты за 90 млн рублей, которые стали стоить 140 млн, и может оказаться, что контракт не исполнят. Мы же маленькая компания, если кто-то из поставщиков решит, что попадаем под какие-нибудь санкции, никто вступаться не будет. В этой неразберихе можно было потерять деньги. К моему удивлению, за это время наладилось производство качественных лифтов и ИТП в Петербурге. Замена появилась, но это тоже заняло полтора года.
Сегодня мы вышли на финишную прямую, готовность — 85%: дома построены и полностью подключены к инженерным сетям, собраны и смонтированы фасады. Сейчас монтируются внутренние сети, осталось купить лифты и другое технологическое оборудование. Даже благоустройство сделано, за исключением улично-дорожной части. Рассчитываем сдать объект осенью. К счастью, наши покупатели, у многих из которых есть свой бизнес, прекрасно понимают, что происходит на рынке, поэтому не предъявляют нам претензий по срокам.
Проект «Новый город» абсолютно ликвиден и не имеет финансовых рисков, только в сроки сдачи мы не уложились.

– Как подорожание импортной составляющей отразилось на стоимости жилья и на вашей марже?

– На нашей марже это сказывается в той пропорции, в которой меняется курс валют. Но это никак не отразится на заключенных контрактах с дольщиками. Нам осталось потратить порядка 20% сметы, но это как раз самая дорогая ее часть. Думаю, маржа уменьшилась процентов на 30 по отношению к предыдущим возможностям. Если пересчитать цены квартир, проданных в 2014-м, в валюте они сегодня стоят ровно вдвое дешевле. Например, если раньше квартира площадью чуть более 100 кв.м продавалась за 15 млн рублей (150 000 рублей за 1 кв.м), то сейчас — за 17 млн (175 000 руб./кв.м). А теперь сравним в валюте: прежде она стоила $440 000, сейчас — $220 000. Вот и вся маржа. Мы же не можем вдвое поднять рублевые цены.
Если говорить о жилье такого качества, мы вернулись к уровню почти десятилетней давности — $2000/кв.м. Даже европейские строительные нормы предполагают себестоимость 1200 евро за 1 кв.м, и у нас она такая же, до скачка курса валют — 70 000 рублей за метр. И это только строительная себестоимость, ну, может, еще с условием содержания небольшой компании, плюс проценты по кредитам, налоги и пр. Когда на хороших проектах декларируют себестоимость ниже 50 000 рублей или продают квартиры дешевле 70 000 рублей за «квадрат», я думаю, это обман, потому что такого просто не может быть.
Мне кажется, отрасль загнала себя в тупик. Когда мы начинали в 2003-м, «Новый город» был одним из самых больших проектов в городе. А сейчас на фоне других он кажется совсем скромным по объему. Даже элитное жилье строят на тысячи квартир, к примеру, огромный квартал у моста Петра Великого или два квартала на Крестовском. Хотелось бы знать, откуда у нас столько элиты.
Я не понимаю компании, которые возводят дома бизнес-класса вдоль загруженных восьмиполосных магистралей, где ни окон не открыть, ни дорогу перейти, а на картинках — «зеленая» идиллия. Желание посадить огромное количество квартир в одном месте порождает скученность. А в некоторых проектах закладывают еще большое число «единичек». Все это искажает заявленные характеристики, да и качество проектов страдает.
Сегодня строится довольно много дорогих комплексов. Как будто никто не учитывает, в каких экономических условиях находятся город и его бюджет, который сравним с бюджетом 2007-го.

– Но бюджет города и доходы элиты мало пересекаются…

– Не вполне соглашусь. Все-таки казна города, как и бюджет государства, генерирует финансовый поток. Кроме финансовой отрасли и «сжимающегося» предпринимательства сегодня зарабатывают те, у кого есть возможность работать с бюджетным заказом, ведь строители продают недвижимость и городу тоже.

– Вы меняли концепцию или квартирографию в связи с кризисом?

– Нет. Мы и на третьей очереди попали в кризис 2008 года, но не заменили ни одного материала. И по четвертой оказались в тяжелейших финансовых условиях, но ничего корректировать не станем: заявленное качество для нас обязательно. Даже лифты, которые начали производить в России, изготавливают по лицензии Mitsubishi или немецкого производителя, основные части делают в Словении, а собирают здесь. Это как с автомобилями. Просто будет другой поставщик. Кстати, в Словении мы нашли хороших поставщиков лифтов и раздвижных оконных систем.

– Были какие-то пожелания от собственников первых корпусов?

– Нет. Под проект у нас отведена территория 4 га, где всего будет чуть больше 550 квартир. А иные на участке 0,25 га строят по 500 квартир. Только четвертая очередь займет почти гектар, а там предусмотрено всего 140 квартир (наземная часть — 16 000 кв.м). Если учесть, что между нашим комплексом и парком нет границы (дороги), то фактически жильцы имеют двор без машин (все они под землей), благоустроенный парк, храм и комплекс зданий банка «Санкт-Петербург». После 18 часов в банке никого нет, зато есть зона повышенной безопасности, так как объект хорошо охраняется. Получается замкнутый квартал, ограниченный со всех сторон дорогами, с обширной внутренней инфраструктурой. И нет скученности и техногенных помех.
Мне хотелось бы, чтобы наши жильцы знали друг друга и общались между собой, хочется воссоздать эту добрую традицию.
Квартал действительно получается уютным во всех смыслах. Кстати, один корпус (овальной формы) в четвертой очереди — уникальный. Он внутри фантастический, там столько окон в каждой квартире!..

– Овальная форма не очень удобна, особенно при расстановке мебели. У фирмы «Л 1» есть дома-«лодочки», где в квартирах практически нет ни одного прямого угла…

– У нас внутри все стены прямые, и только одна с изгибом и огромными окнами в пол. В доме всего одна парадная и 46 квартир. Люди будут видеть друг друга и знать. Это очень важно, даже с точки зрения безопасности и простого общения в лифте. В некоторых комплексах по полчаса можно ждать лифт, да еще разругаться с кем-нибудь. А здесь я ни разу не слышал от жильцов, что есть конфликты с соседями. Я сам работаю тут и сижу за стеклянной стеной, ко мне может прийти любой собственник. Покажите мне хотя бы еще одного гендиректора, к которому жильцы могут так же спокойно попасть.

– Осталась ли у вас долговая нагрузка?

– Да, мы перешли в другой банк («Объединенный капитал») и спокойно ее обслуживаем.
Сегодня ставки, конечно, поменьше, но все равно это «удушающие» проценты. Сами банки это понимают, но держат их. А перекредитоваться в нашей жизни вообще невозможно. Я не слышал про такие случаи, но надо отдать должное команде этого банка, которая старается идти нам навстречу.

– Всего в комплексе 570 квартир. Сколько из них остается в продаже?

– Порядка 75. В первых двух очередях все реализовано, в третьей остается восемь квартир. И еще у нас 600 мест в подземных паркингах, что немаловажно, а свободны чуть менее ста.

– Во второй очереди было предусмотрено шесть «особенных» квартир с теплыми зимними садами. Продукт — на большого любителя. Вы их продали? Как можно использовать эти площади, если не нужен зимний сад?

– Да, квартиры с зимними садами нашли своих покупателей. Как собственники их используют, не знаю, мы не можем заглянуть внутрь. Там большие (свыше 200 кв.м) видовые квартиры. И к теплой стеклянной конструкции прилагаются открытые террасы, вместе они образуют прогулочную зону на крыше. Люди поставили там барбекю, столики, получилось симпатично. Еще две подобные квартиры есть в продаже в четвертой очереди. Это уникальные апартаменты с шикарными видами на Неву, мост Александра Невского, Лавру и даже на Исаакиевский собор.

– Два корпуса четвертой очереди спроектировали известные архитекторы. Это важно для покупателей?

– Не знаю, по-моему, это не играет никакой роли. Конечно, я безумно благодарен и Евгению Герасимову, и Сергею Чобану за их творческий подход. Мы провели фантастический эксперимент. В этих зданиях единственный раз в Петербурге использованы такие редкие облицовочные материалы. Это вечная история: жильцам не надо будет думать о капитальном ремонте фасада ни через 20, ни через 50 лет. В фасаде первого корпуса использована новейшая португальская керамика — 28 цветов, которые плавно переходят от глубокого коричневого до светло-бежевого по всей высоте здания.
Она тяжеленная, и для нее разработаны специальные крепления из нержавеющей стали. У нас даже есть сертификат о проведенных взрывных испытаниях: конструкцию мы испытывали на полигоне на воздействие ударной волны.

– Зачем?

– А как иначе сымитировать ураган или сильный порыв ветра? Испытывали на максимальную нагрузку.
Интересен также облицовочный материал во втором здании. Это прессованная минеральная вата Rockwool с ламинированным покрытием, имитирующая дерево. Она изготовлена в Дании, где такой же влажный климат, ее применяют даже в высотном строительстве. Мы первые в России использовали этот материал. Он тоже долговечен.

– Цены на места в паркинге у вас заметно выше, чем в домах подобного уровня (2,5–2,9 млн рублей), хотя года два назад было 1,8 млн. Покупают?

– На разных этапах строительства цены были разные. Вначале, будучи неопытными, мы продавали дешево, на мой взгляд.

– 1,8 млн — это дешево?

– Все объясняется себестоимостью. В третьей очереди мы отказались от двухуровневого паркинга, поскольку системы пожаротушения, доступа и дымоудаления делают его катастрофически дорогим. Это не только условные 20 кв.м на одно место, но и пути эвакуации, разъезды, выезды, места хранения, необходимая высота по вентиляции и дымоудалению, системы перекрытия пожарных отсеков. Паркинг нельзя рассматривать просто как место для хранения машин. Технически он намного сложнее, чем жилье. Мы испытывали систему пожаротушения вместе с МЧС. Когда видишь, как автоматика начинает орошать лишь те отсеки, где начался пожар, а остальные при этом не страдают, то понимаешь, что это стоит определенных денег. Это не просто крытый ангар, а серьезное инженерное сооружение.
Поэтому мы уверены в справедливой цене, тем более что это дефицитный продукт. Машин становится больше, а парковочных мест не хватает. В первом паркинге из 270 мест остается восемь, в третьем из 130 мест — 30. И потом это ликвидный товар. Можно объявить акцию «Паркинг в подарок», как декларируют некоторые коллеги. Но паркинг в подарок никто не даст, как и рассрочку без процентов. Если предлагают, значит, эти преференции уже учтены в цене квартиры. А мы честно выкладываем цены и всегда находим компромисс.

– Встроенные помещения продаете или сдаете в аренду?

– И то и другое. Вообще не хотелось бы их продавать, но это необходимо для выполнения финансовых обязательств. Рано или поздно продаешь. Однако стараемся регулировать функционал, выбирать то, что, на наш взгляд, необходимо для комплекса. У нас работают магазин премиум-класса «Лэнд», VIP-отделение Сбербанка РФ (Сбербанк № 1), ресторан, медицинская клиника, детский клуб и т. д. В четвертой очереди будет бассейн со spa, чаша уже готова. Хотим привлечь еще московскую фирму, которая выпускает натуральную косметику.

– Вы считаете свой комплекс элитным или бизнес-класса?

– Мне не нравится это деление. На мой взгляд, это современное и качественное жилье. И от очереди к очереди качество только повышается, так как появляются новые материалы и технологии. Стройиндустрия развивается семимильными шагами.

– Что изменилось за последние 15–20 лет на рынке недвижимости?

– Мне кажется, чрезмерные затраты на облагораживание входных групп сегодня не очень оправданны, за исключением суперэлитных проектов. Большинство жильцов поднимается в квартиру на лифте из паркинга, минуя парадный вход.
Важно, что сохранились почти все архитектурные мастерские Петербурга. Они имеют возможность проектировать лучше, так как набрались опыта, программного обеспечения, много ездят по миру. И если не заставлять их рисовать высотные «муравейники», они способны выдавать хороший продукт.
Думаю, нужно вернуть статус Градсовета, который был при Олеге Харченко. Считаю, что это была последняя золотая эпоха.

– Сейчас вроде все к тому и идет: застройщики обязаны согласовывать внешний облик зданий…

– Но за это время «напахано» столько, что неизвестно, сколько будем все это разгребать. Есть несколько строящихся объектов бизнес-класса, рассчитанных на тысячи квартир, и непонятно, как оттуда выбираться. Я спрашиваю у руководителя: «Как будут люди въезжать в ваш комплекс, а главное — выезжать из него?» Он отвечает: «Зачем ты задаешь неудобные вопросы?» Получается, если ты не выехал до восьми часов утра, лучше иди пешком. А случись что, не дай бог, пожар или другая беда? Строители (девелоперы) не могут и не должны загонять город и его жителей в угол. Мне казалось, что капиталисты — люди рациональные, и они должны строить так, как строили бы для себя.
А что творится вокруг КАД? У некоторых проектов на расстоянии 200 м от Кольцевой уже все деревья погибли, про здоровье жителей и думать страшно.
Есть много исследований, в том числе и зарубежных, доказывающих, что горизонтальное и вертикальное строительство требует примерно одинаковых затрат, и точно такие же площади теряются на создание необходимых дорожных и инженерных сетей. Конечно, если учитывать необходимое количество инфраструктуры. А когда на небольшом пятне строишь высотку без учета требуемой улично-дорожной сети и социальных объектов, тогда получается выгодно. И можно продавать квартиры по 1,2 млн рублей.
Сегодня возможности огромные, много профессиональных строителей и подрядчиков разного профиля, огромный выбор материалов и технологий. Если их использовать разумно, то и обслуживание, и содержание домов, и внешний вид не будут обременительны для кошелька граждан.

– Вы завершаете проект. Что собираетесь делать дальше?

– Мы выиграли торги на расселение аварийных домов в Юкках. На месте старых будем строить новые малоэтажные (до трех этажей) многоквартирные дома. Они уж точно будут современными.