Люди перестали опасаться апартаментов

С прошлого года агентство недвижимости Engel & Volkers заметно активизировало сотрудничество с городскими застройщиками. Сейчас компания выступает эксклюзивным продавцом в шести жилых комплексах, а также консультирует несколько дорогих проектов, стартующих в 2014–2015 годах. О причинах изменения тактики, а также о новых тенденциях на рынке дорогого жилья рассказал управляющий партнер компании Александр Беляев.

– Раньше вы больше работали с готовыми объектами. Почему вдруг решили переключиться на новостройки?

– Мы всегда работали и с вторичным рынком, и с первичным, но до 2013‑го готовые объекты у нас преобладали. Кризис 2008‑го, а затем и пертурбации с градрегламентами в центре привели к сокращению числа новых жилых проектов. А полтора года назад начался резкий всплеск строительной активности в этих локациях. Только за последний год на рынок выведено с десяток проектов: «Монферран», One Konyushennaya Square, «Голландия», «Del Arte на Каменном» и др.; началась реализация жилого комплекса «Ховард Палас» с гостиничным сервисом. До конца года появятся еще несколько интересных комплексов. Такого давно не было в элитном сегменте, первичный рынок заметно активизировался, и мы следуем за этим трендом.

– Какие еще заметные изменения произошли на рынке в последние годы?

– Развитие элитного сегмента в Петербурге можно условно разделить на три этапа. Начался он в 1990‑х с расселения «барских хором» в «золотом треугольнике», близ Таврического сада, на престижных набережных. Расселяли в основном только фасадную часть, а «дворовые» квартиры так и остались. Поэтому для таких домов были характерны социальная неоднородность, конфликты (а это вопрос безопасности) и отсутствие паркинга.

Затем начали строить. Стали появляться проекты Корпорации «С», БСК и других: дома на Итальянской, 12, на наб. р. Фонтанки, 1, дом Жако на площади Искусств, ЖК на Каменном и Крестовском островах. Они принципиально отличались тем, что там был единый социум, охрана, парковки, своя территория. Это был второй этап.

Третий начал проявляться год назад. Появился спрос со стороны покупателей, поживших в более комфортных условиях в Москве и за границей, в том числе и в дорогих отелях. Им уже недостаточно однородного окружения, подземного паркинга и консьержа, такие опции сейчас доступны и в типовых домах. У тех, кто сегодня покупает жилье за 1,5–3 млн у. е., как правило, уже есть загородный дом, квартира в столице и еще где-нибудь на Лазурном Берегу. И подбирая недвижимость в Петербурге, они хотят иметь привычный набор услуг в доме: spa, бассейн, фитнес, возможность заказать еду в ресторане, отдать вещи в стирку. То есть им нужны удобства пятизвездочного отеля.

Кстати, этот тренд заметен не только в Москве и Петербурге. В Европе и США подобных объектов уже немало, и они востребованы. Мы это видим, так как активно работаем и с зарубежной недвижимостью. Там распространены так называемые apartment service — комплексы, где на одной территории объединены жилые дома и гостиница. Здесь совпадают интересы обеих сторон: жильцы не тратятся на содержание объектов инфраструктуры, но при этом могут пользоваться ими, отелю же все равно надо иметь определенный набор услуг, а тут он получает еще и дополнительных клиентов. Полагаю, что это наиболее востребованный сегодня формат элитного жилья.

Но такого предложения в Петербурге до последнего времени не было. Что-то близкое есть в «Новой звезде» на Песочной наб., 12.

– А кто покупает объекты этого формата жилья в Петербурге? И много ли покупателей?

– Платежеспособный спрос формируют в основном три категории граждан. В наиболее многочисленную входят представители структур Газпрома и их контрагенты. Как известно, именно «газовые» арендаторы спасли несколько проектов коммерческой недвижимости (бизнес-центры) в городе. Примерно то же происходит и в жилом секторе. Кстати, весной мы подписали договор с одной из структур Газпрома на подбор 30 квартир для ее сотрудников, переезжающих в Петербург. Монополист вынужден переводить существенную часть специалистов из Москвы, так как в Петербурге просто нет таких квалифицированных кадров. «Лахта-центр» должен быть построен к 2018‑му, к этому времени большин-ство специалистов переедет и обустроится здесь.

Другую категорию покупателей составляют владельцы «барских» квартир в старом фонде (расселенных в 1990‑е коммуналок). Сегодня им уже некомфортно. Да и цены на такое жилье упали вдвое. Если два-три года назад мы продавали такие варианты по 100 млн рублей, сегодня — по 35–40 млн. В основном подешевели просторные квартиры (от 200 кв.м). Кроме того, происходит внутренняя миграция: из сравнительно старых элитных зданий («Зеленого острова», домов на улице Рюхина и др.) люди перебираются в новые, хотя во многих из них нет дополнительного сервиса.

К третьей категории можно отнести тех, кто в условиях нестабильности в экономике и на финансовых рынках предпочитает сохранять средства, вкладывая их в недвижимость.

Усиление спроса особенно заметно в этом году, и это уже не разовые покупки, а десятки сделок с большим бюджетом.

Полагаю, что две новые тенденции: увеличение количества новостроек, с одной стороны, и рост спроса — с другой — пока уравновешивают рынок. Однако девелоперы, которые не учтут современные требования, рискуют остаться без покупателей.

– В Петербурге растет число проектов апартаментов. Вы живете в одном из дорогих апарт-отелей на Крестовском. В чем основные недостатки и риски этого формата по сравнению с традиционным жильем?

– Раньше апартаменты воспринимались как нечто непонятное, сегодня люди ментально готовы к новому формату. В Москве апарт-отели занимают около 30% элитного сегмента. Существенная доля проектов, готовящихся к выводу на рынок Петербурга в ближайшие два года, тоже относится к дорогим апартаментам. В первом из них — «Монферране» — за прошедший год продано более 30% номеров, и мы не ощущаем, что покупатели чего-либо опасаются.

Из очевидных и общеизвестных недостатков: отсутствие прописки, более высокие налоги на недвижимость и выше тарифы на «коммуналку». Налоги и тарифы в России довольно низкие, поэтому эти факторы пока несущественны, тем более что некоторые покупатели оформляют апартаменты на юрлицо, чтобы отнести эти расходы к корпоративным затратам. Прописка также не сильно влияет на принятие решения.

Главная проблема — отсутствие законодательного регулирования в этой сфере. В жилых домах отношения собственников регулируются Жилищным кодексом и другими нормативными актами. Но в законодательстве нет порядка принятия решения в апарт-отелях, хотя проблемы схожие. Как следствие — собственники не могут договориться по вопросам, например, оплаты ремонта фасада или замены общедомовых чиллеров. Дело в том, что в элитных домах, как правило, постоянно проживает 30–40% собственников, остальные квартиры пустуют, реже — сдаются в аренду. Интересы владельцев жилья далеко не всегда совпадают. Отсюда и вечная проблема — собрать деньги для тех или иных мероприятий. Это главный недостаток формата, все остальные задачи можно решить.

В новых проектах многое зависит от застройщика: насколько грамотно он сумеет на стадии продаж прописать регламент для будущих жильцов, настолько меньше конфликтов будет у людей в последующем.

– С какими еще компаниями вы работаете?

– В нашем портфеле — шесть эксклюзивных договоров и один ко-эксклюзивный на продажу жилья и апартаментов, расположенных в «золотом треугольнике», на Крестовском и Каменном островах, в Курортном районе. Также мы оказываем услуги консалтинга нескольким проектам на Петроградской стороне, в Сестрорецке, на Безымянном острове и др. Во многих из них заложены требования формата apartment service, где к стандартным опциям прилагается сервис дорогого отеля.

– Сколько проектов таких «обслуживаемых апартаментов» может появиться в Петербурге в ближайшие год-два?

– Мне известны более десяти: «Голландия» на набережной Адмиралтейского канала, «Исаакиевская Ассамблея» в пер. Антоненко, 2, «Невский, 68», два проекта на Каменном острове и один на Крестовском, а также несколько проектов в Курортном районе.

– У вас был эксклюзивный договор на продажу домов в коттеджном поселке «Уварово». Что там происходит?

– Сегодня рынок дорогих коттеджных поселков менее ликвиден, чем городской. Много элитных проектов заморожено. Реальные продажи идут в основном в сданных и завершающихся проектах. В «Уварово» возведены 19 домов, но поселок еще не достроен. Если девелопер найдет возможность завершить работы, объект будет вполне востребован.