НАШ ЦИТАТНИК: «Нам надо заставить человека купить квартиру. И уже 25 лет девелоперы дружно используют одни и те же приёмы: подорожает, кончится… Если мы не можем поднимать цену естественным путём, придумываем или берём из инфополя событие, стимулирующее спрос...» Всеволод Глазунов

19 сентября, 18:02

Нам нужна четкая классификация жилья

21 апреля 2014 в 04:00
4 618

Нам нужна четкая классификация жилья

Среди молодых членов Российской гильдии управляющих и девелоперов — тюменская компания «Партнер-Инвест» (входит в холдинг Brusnika). За 10 лет работы девелоперы ответили на сложные для рынка вопросы: возможен ли комфорт в эконом-классе и окупается ли хорошая архитектура в спальных районах? Со временем компания вышла на рынки Екатеринбурга и Новосибирска. Подробности раскрывает исполнительный директор ООО «Партнер-Инвест» Александр Щиголь.

Щиголь Александр
исполнительный директор ООО «Партнер-Инвест»

Среди молодых членов Российской гильдии управляющих и девелоперов — тюменская компания «Партнер-Инвест» (входит в холдинг Brusnika). За 10 лет работы девелоперы ответили на сложные для рынка вопросы: возможен ли комфорт в эконом-классе и окупается ли хорошая архитектура в спальных районах? Со временем компания вышла на рынки Екатеринбурга и Новосибирска. Подробности раскрывает исполнительный директор ООО «Партнер-Инвест» Александр Щиголь.

– Какими были ваши первые проекты?

– Холдинг, в составе которого в августе 2004 года возникла компания, строил жилье, но это была точечная застройка. Первым проектом комплексного освоения территории стал 3-й Заречный микрорайон. Мы работали над ним около шести лет и завершили в 2011 году. До этого в Тюмени практиковалась в лучшем случае квартальная застройка.

В 3-м Заречном «Партнер-Инвест» построил 18 жилых дома — почти 200 000 кв.м жилья. Мы хотели привлечь к микрорайону экономически активное население и создать комфортный город в городе. Сразу были запроектированы места для спорта и отдыха, для прогулок и игр детей разных возрастов, встройка для небольшого детсада, полуподземный паркинг на 126 машин, на крыше которого разместилась детская площадка. Мы также размежевали и подготовили участки под школу и детский сад, которые затем передали муниципалитету.

Запроектировали торговую галерею площадью порядка 3000 кв.м, два торговых центра с продуктовыми супермаркетами и кафе в разных концах микрорайона. Предусмотрели подъездные пути для грузового транспорта, которые не пересекались с пешеходными потоками, дебаркадеры для разгрузки. Пространство надо было наполнить магазинами, аптеками, парикмахерскими в той пропорции, которая необходима для нормальной жизни в микрорайоне.

– Вы оставили эти объекты в своем управлении?

– Компания нуждалась в финансах, чтобы строить, поэтому их пришлось продавать. Коммерческая служба искала предприятия, делала адресные предложения и наполняла микрорайон коммерцией. Инвесторы получали помещения уже с арендаторами, то есть как готовый бизнес с гарантированным доходом. По сути делался двойной брокеридж, причем практически безвозмездно, потому что модель для нас была оптимальной.

– Все это вы осуществили в рамках эконом-класса?

– «Партнер-Инвест» строит только доступное жилье. Но компания искала свою нишу. 3-й Заречный — «эконом» с улучшенными характеристиками. Мы сдавали жилье, подготовленное под отделку. Фирменная концепция «комфортный дом» включала ровные полы и стены, стеклопакеты в деревянных рамах по финской технологии, комплексное остекление балконов, сейфовые входные двери, медную разводку (теперь это стандарт, а тогда было нашей инициативой) и много других полезных вещей.

Мы разработали несколько форматов жилья. Были квартиры серий «стандарт», «комфорт», «люкс». От студий площадью 32 кв.м до двух-уровневых вариантов в 125 «квадратов». Был один дом повышенной комфортности — первая в Тюмени 24‑этажная высотка «Северная жемчужина». Мы охватили сразу несколько целевых групп.

Ваши проекты побеждали в архитектурных конкурсах «Золотая капитель», «Рука мастера». С какими студиями и бюро вы сотрудничаете, и когда это началось?

- Началось, когда на аукционе мы получили право на освоение участка через дорогу от 3-го Заречного. Там была деревянная застройка, которую мы взялись расселить, чтобы создать новый микрорайон «Европейский». Мы пригласили к сотрудничеству архитектурное бюро OSA из Екатеринбурга. «Золотая капитель», «Рука мастера» — их заслуга.

Нам уже хотелось создавать не просто добротное жилье с продуманными отдельными элементами, как в 3-м Заречном, а реализовать концепцию, в которой все элементы - человек, его дом и среда — были бы лучше интегрированы. Нас теперь интересовали не только квартиры, но и подъезды, дворы, общественные пространства. В центре застройки была задумана круглая площадь с фонтаном и выходящими на нее торговой галереей площадью более 2 тыс. кв.м, школой и детским садом.

Получилось место, где проходят выставки, праздники, зимой ставится елка и заливается каток. Кроме главного центра досуга, есть несколько субцентров — детские и спортивные комплексы, размещенные между пятью очередями строительства - с травмобезопасным покрытием, тренажерами, спортивными снарядами. Запроектировано более 5 км велосипедных дорожек, отрегулированы подъемы-спуски.

Мы делаем преимущественно монолитно-каркасные дома с использованием технологии «теплый фасад», что не только ускоряет строительство, но и позволяет воплощать нестандартную архитектуру, играть цветом. В «Европейском» много внимания уделяется освещению дворов, дорожек, у нас появилась архитектурная подсветка жилых домов, торговой галереи. Следующие наши микрорайоны: «Novin», «Видный» — проектировало международное архитектурное бюро AEDAS, знаменитое проектами аэропорта в Гонконге, метро в Дубаи.

– Яркая архитектура востребована потребителем? Или вы его воспитываете?

– Процесс воспитания — взаимный. Мы, конечно, изучаем опыт Восточной Европы и более развитых стран, ищем тренды, закономерности, которые будут работать завтра, компании, с которыми можно реализовать передовые идеи у нас в стране. Не все беремся воплотить, потому что в Тюмени другой менталитет, другие климатические условия, другой ландшафт. Например, в Европе многое связано с водой, а у нас нет водоемов в таком количестве. Но лучшее мы адаптируем к условиям Сибири, Урала.

Некоторые решения сегодня не совсем понятны и близки покупателю, но через пять — семь лет, а именно столько строится микрорайон, они будут продаваться. Уже очевидно, что люди ищут безопасности, приватности. Комплексная система видеонаблюдения, ограничители, мешающие парковать автомобили на тротуарах, приватные зоны во дворах с системой магнитного допуска, с домофоном — все это будет востребовано.

Под брендом Brusnika мы строим не только в Тюмени, но и в Екатеринбурге, Новосибирске. В качестве перспективных для нас городов рассматриваем Сургут, Ставрополь. Но во всех наших проектах (в градпланах, в архитектуре, в подходах к продукту) есть определенная преемственность, узнаваемые черты.

Более того, решения, которые внедряли мы, люди спрашивают теперь с других застройщиков: велодорожки, цветные фасады. Наконец-то девелоперы стали уделять внимание детским площадкам, делать их с учетом разного возраста детей, которым надо расти и развиваться.

– И во что все это обходится потребителю?

– Средняя цена квадратного метра в Тюмени — около 57 000 руб. Жилье от «Партнер-Инвеста» стоит от 58 000 до 80 000 за «квадрат» в зависимости от того, где оно находится.

Дороже стоит метр в «Novin квартале» - он находится в центре и имеет ряд особых решений: в каждой очереди полностью закрытая территория с магнитной системой допуска, турникетами для пешеходов и автомобилистов, подземные парковки с лифтами к квартирам, соответственно, дворы без машин. Во дворах малые архитектурные формы с элементами геопластики, продуманный ландшафтный дизайн, Wi-Fi. На верхних этажах — пентхаусы (мы в первый раз используем такой формат).

В квартирах панорамное остекление, производитель окон — компания Shcuco. Немецкое качество говорит само за себя – я не знаю прецедента, когда такие окна ставились бы в жилых домах. Лифты KONE.

«Видный» — просто хороший спальный микрорайон в восточной части Тюмени. Эта территория застраивалась с 1990‑х, там много панельного жилья, развитая инфраструктура. Наш проект для тех, кто хотел бы улучшить жилищные условия, не меняя район. Там ценник ниже. Это всем понятный «эконом плюс».

У нас есть много способов сделать жилье доступным, не теряя в качестве. Мы создаем сбалансированную квартирографию, что влияет на среднюю стоимость метра. Большой объем строительства позволяет давать преференции покупателям. В том числе обменивать их жилье на новое, платить комиссию за тех, кто приходит через агентство, договариваться о специальных условиях с банками. Мы строим быстро, у клиентов сокращается срок аренды временного жилья. Они экономят на отделочных работах и на доставке стройматериалов, потому что грузовые лифты включены с первого дня заселения. И если сложить все эти виды экономии, цена окажется на уровне средней по городу.

- Фонтаны, газоны, велодорожки, ландшафтный дизайн — дорогостоящие вещи в холодном климате. Кто за этим следит, и сколько это стоит в содержании?

- Если жилье, которое мы строим, не обслуживать по высоким стандартам, оно быстро потеряет все свои «изюминки». Поэтому у нас своя управляющая компания. А у жителей всегда есть выбор — платить за видеонаблюдение, за уборку территории, за вывоз снега или нет. Навязать эти опции мы не можем. Но те, кому все это не нужно, к нам не придут. У нас покупают те, кто путешествует, что-то повидал, стремится к цивилизованной, безопасной и комфортной жизни. И готов платить за это.

– Что вы намерены предпринять в рамках Гильдии?

– Прежде всего участвовать в разработке четкой классификации жилья. Пока даже мы сами в профессиональном кругу вынуждены уточнять понятия. Нет базы, которая позволяла бы говорить на одном языке, четко ориентировать покупателя в продуктах, не вводить его в заблуждение. Чтобы, выбирая квартиру, он рассматривал проекты, которые можно корректно сравнивать по нескольким показателям.

Нам в Тюмени также важно  силами Гильдии  добиться от официальных органов прозрачной статистики по количеству сделок, которые регистрируются в области. В регионе очень хорошие показатели ввода жилья. За прошлый год сдано в эксплуатацию 1,5 млн кв.м, в самой Тюмени — 894 000 кв. м. Примерно по метру на одного жителя. Но чтобы мы могли делать адекватный мониторинг, понимать тенденции, строить прогнозы, надо знать, сколько объектов на рынке, сколько сделок происходит, с каким типом жилья, с использованием каких финансовых инструментов. Пока же у нас нет объективной картины рынка жилой недвижимости.