Конкуренция между индустриальными парками серьезная

Премию Сommercial Real Estate Federal Awards 2014 в категории «Индустриальная недвижимость» получил казанский технополис «Химград». За небольшое время управляющая компания сумела привлечь сюда 230 предприятий. В 2013‑м резиденты произвели продукции на 14,6 млрд руб. и выплатили государству 1,8 млрд руб. налогов. Секретами успешного развития индустриальных площадок делится Алексей Грушин, управляющий технополисом и генеральный директор ОАО «УК «Идея Капитал».

– К развитию этой площадки команда «Идеи Капитал» приступила, уже имея опыт работы с технопарком «Идея». Это был частный или государственный проект?

– Акционеры инновационно-производственного технопарка «Идея» — инвестиционно-венчурный фонд Республики Татарстан, «Татнефтехиминвестхолдинг» и корпорация «Роснано», которая открыла здесь один из наноцентров. Он начал работу в 2004 году с открытия бизнес-инкубатора.

Концепцию парка сформулировала власть — он должен был стать площадкой для небольших компаний, которые занимаются инновационными проектами, прежде всего для нефтегазохимического комплекса. УК «Идея Капитал» — частная компания, которая по результатам тендера в 2007 году получила на 10 лет право развивать государственную индустриальную площадку.

– Какой объем недвижимости в итоге оказался под управлением «Идеи Капитал»?

– Там было 28 000 кв.м производственных площадей — весь комплекс, который принадлежал бывшему заводу «Свияга». Большинство помещений были в непригодном для нормальной эксплуатации виде и почти все «заточены» под определенный технологический процесс. Площадка была реконструирована практически на 100% современные площади, преимущественно — офисные.

Мы работаем с технопарком по агентскому договору: подбираем арендаторов, координируем работу служб охраны, клининга, эксплуатации сетей за определенный процент от арендных сборов. С государством у нас абсолютно рыночные отношения, наша деятельность не субсидируется.

– Но технопарк предоставляет длительные льготы по аренде для инновационных бизнесов, бесплатно оказывает услуги по «упаковке» стартапов. За счет чего?

– Технопарк призван решать государственные задачи, в данном случае они обеспечиваются работой бизнес-инкубатора и бизнес-центра. Поэтому маржинальность проекта была сознательно понижена. Стартапы могут пользоваться существенными льготами один — три года за счет финансовых поступлений от крупных компаний, которые располагаются в технопарке: Bosch, Panasonic, Yokogawa Electric, GE Money Bank и др.

Цель была — создать экосреду для бизнеса, в которой, с одной стороны, был бы обеспечен достаточно высокий уровень услуг для «якорных» брендов, с другой — хорошие условия для тех, кто предоставляет резидентам услуги B2B: банкинг, маркетинг, страхование, подбор персонала. С третьей — стало бы возможным размещение малых компаний, которые учатся у крупного бизнеса, подпитывают его идеями, выполняют для него на аутсорсинге какие-то работы. Разумное сочетание разных форматов дает синергетический эффект. Объем произведенной продукции составляет более 7 млрд руб. Годовой совокупный объем налоговых отчислений уже к 2010 году отбил все вложенные республикой деньги.

– Сколько площадей целесообразно сдавать по льготной ставке, а сколько должны приносить доход?

– Примерно треть комплекса занимает бизнес-инкубатор, еще треть — крупные компании, остальные площади — мелкие и средние арендаторы. Аренда стоит от 650 за кв.м в месяц. Парк заполнен на 100%.

– Когда вы взялись за технополис «Химград», что изменилось в условиях задачи?

– Это совершенно разные проекты. «Химград» — типичный браунфилд заводской территории, которая существует с 1933 года. Это бывший Завод № 8 по производству фотопленок, впоследствии — производственное объединение «Тасма».

Технополис сохранил статус производственной площадки, перенастроенной под новые проекты.

– Кто собственник площадки?

– ОАО «Химград» на 100% принадлежит государству в лице Министерства имущественных отношений Татарстана. Фактически государство вошло в уставный капитал имуществом, которым республика владела на территории завода «Тасма» до 2006 года, когда был создан технополис. Это участки земли, производственные корпуса, сети, дороги и т. д. Мы участвовали в оптимизации производства и провели редевелопмент территории. Если раньше «Тасма» занимала порядка 88 000 кв.м, то сейчас ее мощности расположены на 30 000 кв.м, а вот объем продукции вырос с 200 млн до 400 млн руб.

– Управляющая компания вкладывала в обустройство технополиса собственные деньги или вы выступаете только агентом по привлечению частных инвестиций в проект?

– Прежде всего, «Химград» участвовал в федеральной программе создания индустриальных парков в сфере высоких технологий, которую курирует Министерство коммуникаций и связи РФ. По ней в 2007–2010 годах мы получили порядка 1400 млн руб., половину из которых выделил федеральный бюджет, а вторую — республиканский. На эти деньги мы выполнили первый этап проекта — привели в порядок дороги, коммуникации, построили главную понижающую подстанцию «Магнит», водоочистную станцию, заменили несколько десятков километров водопроводных, тепловых и электрических сетей, канализации. Потому что на некоторых участках сетей потери ресурсов доходили до 70%, степень износа была почти 100%.

Частные инвестиции, которые мы привлекли от компаний-резидентов, составили по итогам 2013 года 10,6 млрд руб., сейчас они приближаются к 12 млрд. То есть коэффициент-мультипликатор уже около 7. По западным меркам, если на 1 евро вложенных инвестиций удалось привлечь 3–4, проект считается успешным.

Что касается инвестиционного участия нашей УК, то мы реализовали совместно с Газпромбанком проект расширения бизнес-инфраструктуры. Нам предоставили кредитную линию на 630 млн руб., и мы реконструировали и построили порядка 50 000 кв.м производственных и офисных помещений. Это коммерческая часть проекта, она не предполагает государственной поддержки. Для 2011 года, когда мы все это затеяли, это была уникальная история. Российские банки крайне неохотно вкладывались в индустриальную недвижимость. Теперь действует программа Сбербанка «Новая индустриализация» с интересными условиями и для УК, и для резидентов.

– А зачем был этот проект? Вы увидели дополнительный спрос на аренду производственных площадок?

– Конечно. Нашу деятельность мы планируем так, чтобы полностью окупать затраты. Мы обнаружили потребность в помещениях такого класса, какого на рынке Казани не существовало. Было много предприятий, которые предлагали в аренду старые площади, в лучшем случае в категории С, а то и D.

Мы предложили арендаторам модульные корпуса. Пришлось учесть несколько составляющих. В первую очередь — себестоимость строительства. Она должна быть невысокой, чтобы мы, сдавая помещения по среднерыночной ставке, могли окупить проект в сроки, оговоренные бизнес-планом, и вернуть кредит. При этом ставка должна покрывать затраты на текущую эксплуатацию. И здесь очень важны и конструкции зданий, и качество коммуникаций. Нам удалось выстроить бизнес-процесс, уложившись в 320–350 рублей на кв. м.

– Резиденты могут выкупить участок и построить здание build-to-suit?

– Можно взять участок и самостоятельно реализовать на нем проект, а можно обратиться к нам, у нас есть опыт создания промышленной недвижимости. Например, в сентябре будет введен производственный корпус, который мы построили для Air Liquid — французской компании, одного из мировых лидеров по производству промышленных газов.

Участки свободно не продаются. Мы не заинтересованы в том, чтобы землю скупали для капитализации и спекулятивных сделок. Смысл существования технополиса — максимальное заполнение площадки действующими производствами. Инвестор приходит с бизнес-планом, и, если проект соответствует критериям, заложенным в регламенте (это абсолютно открытый документ), мы заключаем договор аренды земли на весь срок строительства и запуска производства — до его выхода на проектную мощность.

Все это время инвестор вносит арендную плату, равную ставке земельного налога, т. е. около 6 руб./кв.м в месяц. Если проект реализован в срок, у резидента есть преимущественное право выкупа участка по 1200 руб./кв. м. Все это время цена остается фиксированной. Рыночная стоимость аналогичных участков — 3500–4000 руб. за «квадрат».

Более того, мы предоставляем резидентам бесплатное присоединение ко всем инженерным сетям. Средняя компания может сэкономить на этом до $2–3 млн.

– Как удалось договориться с монополистами?

– Благодаря хорошим отношениям с республиканскими властями. Они закрепили эти условия со всеми сетевыми компаниями.

– Все жалуются на рецессию, говорят, что невозможно заполнить индустриальные парки новыми производствами. Все-таки чего на рынке больше — спроса или предложения?

– Предложения больше. Конкуренция между индустриальными парками идет серьезная, даже внутри одного региона. Инвестор может выбирать. Правда, его выбор ограничен, во‑первых, отраслевой спецификой площадки. Во‑вторых, важно, «заточена» площадка под крупные предприятия, под иностранные компании, которые локализуют свои производства в России, или под малый и средний бизнес. Если речь идет о таких брендах, как Air Liquid, BASF, борьба за них идет на уровне услуг, которые предоставляет управляющая компания. У таких резидентов серьезные требования.

Но если управляющим кажется, что инвесторов мало, есть смысл разобраться, правильно ли определен сегмент рынка, под который готовилась площадка, грамотно ли выстроена работа с резидентами, весь ли спектр услуг обеспечен, быстро ли решаются проблемы.

– А кто пришел в «Химград»?

– Резидентов свыше 230. При этом крупных российских и международных брендов не больше 10%. Остальные известны либо в рамках регионального рынка, либо в пределах Поволжья. Порядка 20 компаний иностранные, 15–20% — российские фирмы из других регионов. Остальные — местные.

– Для иностранных компаний всегда критично, как скоро они смогут приступить к выпуску продукции. Какой у вас средний срок от подписания договора до открытия производства?

– Небольшая компания, которая арендует готовые производственные помещения, может сделать это за месяц. Мы тщательно блюдем принцип «единого окна», опять-таки не надо тратить время на переговоры с монополистами.

Если речь о реализации инвестпроекта на территории технополиса, сроки зависят только от специфики предприятия. Как правило, от года до пяти лет. Мы заинтересованы в том, чтобы инвестор выполнил свой бизнес-план. Помогаем согласовать проектную документацию с надзорными органами. Весной, когда произошли резкие колебания курса валюты (большая часть производств зависит от поставок оборудования из-за рубежа), мы шли резидентам навстречу, сдвигая сроки.

– «Химград» уже заполнен?

– Далеко не заполнен! Еще много объектов простаивает, их невозможно реконструировать по современным нормам. Площадка огромна. Третьим этапом развития технополиса будет строительство 65 000 кв.м помещений на месте старых корпусов. Его стоимость — около 1 млрд руб., мы ведем переговоры с банками.

– Можно создать индустриальный парк без участия государства?

– Для частной компании фактически невозможно окупить вложения в инфраструктуру. Только если в ее руки попадает сформированная площадка браунфилд, где эти проблемы уже решены. Должны сложиться какие-то уникальные условия.

Вообще-то индустриальный парк — не самоцель, смысл в том, чтобы обеспечить выгодные условия для инвестирования.