Наших регионов не видно на международной инвестиционной карте

Екатеринбург, возможно, единственный региональный центр России, где комплексный жилой проект развивается параллельно с индустриальным парком, с нуля рождается город на 325 000 жителей и возникают новые форматы недвижимости. Есть потенциал для развития региона как транспортно-логистического хаба. Ключевая задача — приток инвестиций. Подробностями делится Андрей Бриль, полномочный представитель РГУД по Екатеринбургу и Свердловской области.

– Эксперты считают, что рынок недвижимости Екатеринбурга по объему и развитию — третий после Москвы и Петербурга. Что интересного на нем происходит?

– Рынок действительно очень живой. Есть по-настоящему крупные проекты в сфере жилой недвижимости. Например, район «Академический» компании «КОРТРОС». На мой взгляд, это единственный в стране случай, когда на 2500 га строится новый город, рассчитанный на 13,2 млн кв.м, из которых более 9 млн — жилье.

Интересен пример комплексного освоения территории компанией «Форум-групп». Проект называется «Солнечный», в нем заложено порядка 2,5 млн кв.м жилья. Девелопер организовал освоение 360 га, взял на себя разработку градостроительной концепции, градостроительных норм и правил застройки, сделал зонирование территории, привлек к ее подготовке транспортников, энергетиков, провел работу с администрацией. И сейчас предлагает другим инвесторам выходить на площадку и строить. Уникальный случай, особенно для регионов.

Есть серьезные проекты у «ЛСР-Урал», «УГМК-Холдинга». Последний взялся создать новую среду обитания в городе-спутнике Екатеринбурга Верхняя Пышма. К разработке Генплана привлекали архитекторов мирового уровня. Еще порядка 1 млн кв.м холдинг строит в самом Екатеринбурге.

Компания «Атомстройкомплекс» ведет комплексное развитие города-спутника Среднеуральск в 15 км от Екатеринбурга. Проект концептуально очень грамотный, думаю, вызовет интерес у игроков из других регионов. Современная мало- и среднеэтажная застройка создается одновременно с развитием индустриального парка. Девелопер переносит туда свои производственные мощности и офисы и привлекает пул машиностроительных предприятий. Возможно, эту работу удастся совместить с проектом выноса промзон из центра Екатеринбурга.

Все это проекты, в которых точно продуманы инженерная и транспортная инфраструктура и социальные вопросы. Они определят облик нового города.

– Экономика испытывает трудности, и непонятно, как будет дальше со спросом. Нет опасения, что «миллионные» проекты надуют пузырь на рынке недвижимости?

– Как будет продаваться то, что все мы строим и проектируем, — ключевой вопрос сегодня. Причем продавать придется при отсутствии на рынке «длинных» денег и системы финансирования для проектов со сроком окупаемости от 5 до 15 лет. Растет потребность в качественной аналитике и правильном бизнес-планировании.

– Но рынок открыт для новых игроков?

– Для тех, кто делает проекты профессионально, — да. Например, здесь успешно работает компания «Партнер-Инвест» из Тюмени. То, что они делают в эконом-классе, заслуживает высокой оценки.

– За чей счет новые территории обеспечиваются дорогами, «социалкой»?

– Мы все видим, что происходит в стране с бюджетным планированием, понимаем реальные возможности муниципалитета и региона. Поэтому крупные девелоперы участвуют и в инженерной, и в транспортной подготовке, и в строительстве социальной инфраструктуры, а затем уже передают детсады муниципалитету или продают частникам. В Екатеринбурге есть рынок частных детских учреждений и частной медицины, хотя и не очень большой по объему.

Здесь важно, чтобы и профессиональное сообщество, и власть понимали, какие территории и в какой последовательности развиваются. Планировали создание инфраструктуры. Ориентировали естественных монополистов, потому что большие объемы жилья и коммерческой недвижимости — это их рынок, клиентура, финансовые потоки. У монополистов должны быть гарантии, что все это будет построено, чтобы они вложили деньги в обеспечение территорий энергией, водой и т. д.

Должен сказать, отношениям между бизнесом и властью в Екатеринбурге завидуют коллеги из других регионов. У действующей администрации большой опыт управления агломерацией. Есть внятная градостроительная политика, обеспечена преемственность при смене команды. Ну и площадок для контактов и диалога за последние 20 лет появилось достаточно.

– У вас появились проекты апартаментов. Вы приветствуете их строительство?

– С апартаментами надо наводить порядок. Возможно, разработать для них отдельный стандарт, сформулировать правила. Чтобы никто не пытался строить жилье в упрощенной версии — без всякой инфраструктуры, «убивая» территории. В Екатеринбурге Гильдия объединяет критическую массу игроков рынка. И правила поведения, принятые здесь даже неформально, де-факто становятся законом.

– Что с коммерческой недвижимостью?

– Ритейл чувствует себя очень неплохо. На тысячу жителей в 2013 году приходилось 447 кв.м качественных торговых площадей. За год было введено суммарно около 120 000 кв. м. Рост обоснованный: среднемесячная заработная плата в городе — 35 714 руб. Розничный товарооборот выше, чем в других «миллионниках». Примерно 42% площадей приходится на торговые центры. В городе работают десять ТРЦ.

Чуть медленнее развивается офисный сегмент. В основном достраиваются деловые центры, заложенные до кризиса. Новых проектов не видно. Срок окупаемости в 8–10 лет инвесторам представляется долгим. Деловой центр Екатеринбурга раздвигается, потому что свободной земли под проекты мало. Действующих бизнес-центров — 201. Из них 100 относятся к классу С. Уровню А, по нашей оценке, соответствуют всего пять. Заполняемость сильно зависит от того, как объект позиционируется и управляется. Растет спрос на профессиональные УК.

Самым большим успехом пользуется класс В+, вакансий там всего 2,5%. Несмотря на некоторое снижение активности спроса, которое началось еще в 2013 году, в Екатеринбурге можно заполнять около 70 000 кв.м офисных площадей в год. Из необычного для рынка — первые проекты в формате коворкингов и бизнес-парков.

Гостиничный сегмент понемногу консолидируется. Сейчас 25% номерного фонда управляют международные операторы (Hyatt, Accor, Radisson), а 70% — собственные УК. Поскольку гостиницы без «звезд» не смогут принимать гостей Чемпионата мира по футболу, шесть отелей проходят сейчас реконструкцию и классификацию. Три новые гостиницы (140 номеров) открылись в прошлом году, еще две (229 номеров) введут в 2014‑м. Но номерной фонд загружен только на 60%, и пока не очень понятно, появятся ли у нас проекты крупного международного формата.

– А индустриальные проекты есть?

– Есть интерес к строительству производственных и складских зданий build-to-suit. Но вообще ситуация в этом секторе беспокоит. Недвижимость должен кто-то покупать. Должны появляться рабочие места в промышленности, создающие добавленную стоимость. Но это сложная инвестиционная и инфраструктурная задача, а «длинных» денег в стране нет.

В регионе должны развиваться индустриальные парки. Есть все основания превратить город в транспортно-логистический хаб, сделать логистику одним из градообразующих бизнесов. И вот здесь бизнесу пока не хватает внятной позиции региональных властей. А властям — внятных финансовых возможностей.

Склады, конечно, строятся. В 2013 году было введено более 50 000 кв. м. Несмотря на это, в действующих терминалах всего 3% свободной площади, а в складах класса А вообще нет вакансий. В 2013‑м арендные ставки выросли на 5–15%. Рынок в состоянии поглощать 100 000 кв.м ежегодно. Сейчас строятся пять складских комплексов, третья очередь логопарка «Пышма». В стадии проработки — еще четыре проекта, в том числе логистический центр, который намерена построить Почта России. Но этого недостаточно.

– Гильдия может способствовать привлечению инвестиций в этот и другие сегменты?

– Работа с инвесторами — одно из приоритетных для нас направлений. Надо отдавать себе отчет, что никаких российских региональных центров на карте международного девелопмента и инвестиций нет. Мы стремимся привлечь частные компании из других регионов России и из столицы, страховые и пенсионные фонды. У нас есть определенный план и технологии взаимодействия с ними. Похвалиться серьезными результатами пока не можем, эта работа — не на один день. Но на прошлом Рождественском саммите состоялось подписание стратегического соглашения со Сбербанком о поддержке крупных инвестпроектов. Соглашения с банком подписали члены Гильдии — компании «Форум-Групп» и «Атомстройкомплекс».

– Сколько екатеринбургских компаний в Гильдии?

– Их 16, но среди них — все ключевые девелоперы региона. Их силами строится от 40 до 70% новых площадей по разным сегментам рынка. В Гильдии они состоят с 2009 года, когда возникло региональное представительство. Мы довольно долго воздерживались от приема новичков, считая, что Гильдия должна объединять компании с более или менее одинаковым «весом» на рынке и схожим масштабом задач.

Кроме Гильдии местное сообщество объединяет строительный комитет областного Союза промышленников и предпринимателей, НП «Гильдия строителей Урала» (СРО, в которую входят основные застройщики) и Уральская палата недвижимости. Мы постоянно ведем совместную работу.

– В чем она состоит?

– Во‑первых, в разработке стандартов профессиональной деятельности и стандартизации наших продуктов. Мы первыми сделали классификацию офисной недвижимости. На ее базе позже была составлена классификация РГУД, которой сейчас пользуются по всей стране. В Екатеринбурге постоянно действует экспертный совет, в него входят представители администрации города. Три года назад мы сделали классификацию жилой недвижимости, у нас она работает для новостроек. Еще несколько новых стандартов  в разработке. В частности, для управляющих компаний.

Наши стандарты — это не только набор наилучших практик, но и основа для аналитики, которую мы делаем совместно с Уральской палатой недвижимости. Это хорошее подспорье для бизнес-планирования в любом сегменте недвижимости.

У нас большая программа взаимодействия с деловыми СМИ. И мероприятия, из которых главное — Рождественский саммит. Это всегда событие для регионального рынка, съезжаются и наши коллеги из Перми, Тюмени, Челябинска, Кургана, Оренбурга. Кроме того, проводятся закрытые «круглые столы» на площадке СПП — для членов Гильдии и отдельных партнеров. В основном обсуждаются финансирование проектов, вопросы, связанные с землей.

Актуальная задача — полноценно представить градостроительную отрасль на выставке ИННОПРОМ. Регион и Правительство РФ позиционируют ее как крупнейшую международную промышленную выставку в стране.

Мнения экспертов

Михаил Якубов, заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании JLL:

– Екатеринбург получил значительный импульс от активной экспансии федеральных торговых сетей. Уже сегодня это один из наиболее обеспеченных ритейлом городов в стране: общий объем рынка торговых центров превышает 600 000 кв.м арендуемых площадей, а на тысячу жителей приходится 438 кв. м.

Активное развитие ритейла отразилось на ситуации в складской недвижимости — сложился явный дефицит качественного предложения. По объему современных офисов (около 540 000 кв.м) город лидирует среди «миллионников» (без учета Москвы и Петербурга). Отлично себя чувствует жилой сегмент. Косвенное свидетельство этому: Екатеринбург — единственный рынок за пределами двух столиц, где представлены апартаменты.

Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге:

– Екатеринбург развивается так быстро и стабильно, что большинство сегментов коммерческой недвижимости инвестиционно привлекательны, особенно стрит-ритейл. Практически все сетевики и ритейлоры считают Екатеринбург приоритетным направлением после Москвы и Петербурга. Офисный и складской сегменты постепенно наращивают темпы развития, догоняя торговый по показателям доходности.