2014‑й станет фильтром для девелоперских проектов

Финансово‑строительная корпорация «Лидер» вступила в Российскую гильдию управляющих и девелоперов в 2013‑м, и ее представители практически сразу приняли участие в разработке классификации жилой недвижимости, которая, по их мнению, необходима рынку. О проектах ФСК «Лидер» и ее планах, касающихся работы в ГУД, рассказывает коммерческий директор корпорации Григорий Алтухов.

– «Лидер» основан восемь лет назад. До 2007‑го ФСК преимущественно занималась инвестиционными сделками на «первичке», а затем приступила к развитию собственных проектов. Первыми стали жилой комплекс бизнес-класса «Зодиак» в Москве и коттеджный поселок Vita-Verde в Подмосковье на Дмитровском шоссе. ЖК «Зодиак» в 2011‑м получил премию Urban Awards в области жилой недвижимости.

Постепенно корпорация перешла к комплексной застройке, принимаясь за проекты микрорайонов в ближнем Подмосковье. В Балашихе «Лидер» приобрел незавершенный проект «Солнцеград» и превратил его в комфортный микрорайон «Новое Измайлово». В первых двух домах, строительство которых мы завершили, поселились более 700 обманутых дольщиков. Таким образом, компания получила право на дальнейшее развитие проекта на свободном участке.

Сейчас уже сдано шесть корпусов, два планируем завершить в 2014‑м и еще два - в 2015-м. В «Новом Измайлове» строится жилье эконом-класса. Кроме того, здесь появятся детские сады, школа, медицинский центр. Когда мы начали реализацию квартир, квадратный метр стоил от 60 700 рублей. Но в 2013‑м он подорожал на 10,6%. Хотя в проектах без собственной инфраструктуры, где стоимость растет только благодаря повышению строительной готовности, цена увеличилась лишь на 3–4%.

– Многие девелоперы говорят о том, что настоящая конкуренция за клиента начинается только сейчас. Они дорабатывают концепции, стараясь угадать и даже опередить потребительский интерес. У «Лидера» есть проект, меняющий представления о качестве жизни в новостройке?

– В портфеле корпорации есть, например, жилой комплекс «Западное Кунцево». Мы собирали предложения от потенциальных покупателей и обкатывали идею UP-квартала, который предлагает современное качество жизни в сегменте комфорт-класса, доступного многим. Высота зданий в «Западном Кунцево» не превышает 5–6 этажей. Дома свободно расположены на большой территории (около 16 га), плотность застройки невысокая. Архитекторы предложили красивые вентилируемые фасады. Внутри — качественная инженерная «начинка», например горизонтальная разводка отопления, лифты LG Sigma.

Отдельно разработана концепция комплексного благоустройства. Дома опоясывают велосипедные дорожки со специальной разметкой, покрытием и т. д. Выезд из подземного паркинга замаскирован так, что с другой стороны он образует террасы, на которых можно отдыхать летними вечерами. Уже привычные детские площадки и площадки для отдыха взрослых оснащены оборудованием от лучших мировых производителей, в частности — уличными тренажерами. Есть место для паркура и роллердром. Оборудование для них — заводского изготовления, спроектированное с соблюдением норм безопасности.

– Потребитель на ваши идеи откликается?

– Да. Мы хотели предложить нечто более интересное, чем просто квадратные метры. Видимо, нам это удалось, потому что цены на квартиры в комплексе заметно растут. За 2013‑й стоимость 1 кв.м увеличилась на 13,5%. В декабре мы получили разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди «Западного Кунцево». Вторая будет сдана во втором квартале 2014 года. Сегодня 90% запланированного уже воплощено. К концу 2013‑го мы реализовали более 80% выставленных на реализацию квартир, в шести корпусах продажи уже закрыты.

При этом проект нельзя назвать дешевым, он в рынке. Более того, в ЖК «Западное Кунцево» мы решили сразу две взаимосвязанные проблемы: пустующий паркинг при большом количестве припаркованных во дворах машин. Мы привязываем машиноместа к квартирам. Общая сумма сделки становится несколько выше, но объемы продаж тем не менее не падают.

До кризиса такого отклика на качество не было.

– Концепция UP-квартала будет тиражироваться?

– Да, мы намерены развивать ее. Новый проект «Лидера» — «Новое Тушино» — в полной мере ей соответствует. Мы не стремимся поразить покупателя чем-то особенным: суперсовременной инженерией, инфраструктурой или архитектурой фасадов. Скорее, делаем так, чтобы покупателю было удобно здесь жить. Во‑первых, концепция предполагает удобное местоположение — не далее 5 км от МКАД, не более 15 минут общественным транспортом до станции метро. Рядом с каждым из наших комплексов есть выезд на Кольцевую, который не проходит через крупные города-сателлиты и не связан с серьезными пробками.

Второе — качественная инженерия. Третье — вопросы безопасности. Думаю, акцент на ней станет в ближайшее время трендом в девелопементе, это вполне конкретная потребность покупателей. Люди хотят быть «у себя», даже выходя во двор. Мы проектируем комплексы с огороженной охраняемой территорией, с видеонаблюдением и профессиональной охраной.

– Каковы ваши прогнозы на 2014 год? Вы предвидите трудности с реализацией жилья?

– Год для всех строящихся и запланированных к выходу проектов станет своеобразным фильтром. В 2013‑м, несмотря на замедление роста среднерыночных цен, квартиры в наиболее удачных проектах стабильно дорожали на 1–1,5% в месяц. Эта ситуация сохранится.

Трудностей нам не стоит бояться. В 2009 году «Лидер» был одной из немногих компаний, которые активно строили, выполняли все обязательства. Это помогло сохранить достаточный уровень спроса, продолжать развитие и выйти с новыми посткризисными проектами. Кроме того, в массовом сегменте спрос падает меньше, чем в других, а рынок восстанавливается быстрее.

В радиусе 10 км от Москвы сейчас ощущается дефицит земли по адекватным ценам. Большинство участков разобрано, хотя есть предложения о переуступке. Но стоимость такова, что девелопер, входя в проект с длительным сроком и принимая на себя все риски, должен смириться с тем, что получит доход не выше, чем у генподрядчика.

Поскольку найти экономически интересный участок в ближнем Подмосковье трудно, девелоперы один за другим уходят за 20–40 км от МКАД. Там растет конкуренция. Кроме того, в ближнем поясе цены начинаются с 80 000 рублей за квадратный метр. Между тем часть спроса ориентирована на суммы 60 000–70 000 за метр.

– Какие у вас планы относительно деятельности в РГУД?

– Гильдия — одна из профессиональных организаций, которые постоянно предлагают рынку нечто новое. Возможно, мы откроем для себя интересные возможности в процессе общения с коллегами внутри РГУД.

Нам уже удалось поучаствовать в разработке классификации объектов недвижимости. Она позволяет систематизировать рынок и нужна не только риэлторам, но и девелоперам. Все мы немного устали от несоответствия того, что декларируется, тому, что строится, от противоречий в наименованиях, от непонятных ожиданий клиентов.

Очень подкупило то, что обсуждение было толковым, продуктивным и профессиональным. Работой над классификацией занимались люди, заинтересованные не только в продвижении собственных проектов, но и в упорядочивании рынка. Чтобы продукт стал безупречным, его предстоит несколько лет тестировать. Важно, чтобы классификацию приняли все участники рынка, а не только члены РГУД. Качество документа, на мой взгляд, этой задаче соответствует.