Экономика качественных малоэтажных проектов в Ленобласти чудовищна

Компания «Северный город» (входит в холдинг RBI) в конце прошлого года завершила первую очередь малоэтажного комплекса Mistola Hills. Это пилотный проект застройщика в Ленобласти. По ходу его реализации возникло много непредвиденных проблем. В итоге компания остается в убытке.

О перипетиях девелопмента в пригороде, а также о городских проектах рассказал президент холдинга Эдуард Тиктинский.

– Аналитики уверены, что малоэтажная застройка в пригородах предпочтительна. По вашему опыту, как должна развиваться территория на стыке города и области?

– Решения, которые кажутся очевидными, не всегда просто реализовать. Хочется сказать, что эта зона должна быть малоэтажной, но низко-плотная застройка — большой вызов.

– Большой вызов — это большие деньги?

– Да. Самое затратное — создание инженерной и транспортной инфраструктуры. На мой взгляд, пригород должен быть не выше девяти этажей. Это здания до 30 метров, а дальше — игра пропорциями, расстояниями между домами, зонированием, благоустройством. По исследованиям, которые проводили и мы, и другие организации, в такой среде люди чувствуют себя соразмерно и комфортно. Мы периодически опрашиваем жильцов наших домов и видим, что при одинаковом сервисе и качестве домов удовлетворенность разная. Это вопрос тонких энергий: удалось ли девелоперу создать среду, в которой человеку хорошо.

– Вы считаете, что развитие малоэтажных проектов тормозит дороговизна их реализации?

– Экономика качественных малоэтажных проектов в Ленобласти чудовищна, там совсем нет маржи.

– Как же выкручиваются другие девелоперы?

– Вопрос в качестве.Например, в ходе строительства Mistola Hills мы провели восемь километров водовода. Мы его тянули через 60 участков, которыми распоряжаются три уровня власти. Еще около 40 принадлежали частным собственникам. С каждым нужно было договариваться, и каждый начинает разговор с $1 млн. Что делать? Можно наложить сервитуты и на десять лет уйти в судебные тяжбы, но есть сроки по проекту. На согласование водовода мы потратили пять лет, а построили его за пять месяцев. В результате — задержка сроков сдачи на три месяца, колоссальные расходы, не учтенные в первоначальном бюджете…

– Поэтому задержали сдачу первой очереди Mistola Hills?

– Не только. Например, соседнее ДНП на полгода остановило нам стройку. Они посчитали, что проезжающая техника слишком шумит, и блокировали проезд. Переговоры шли полгода. Другая история — с Кузьмоловскими очистными сооружениями. После реконструкции они должны были обеспечить наш поселок питьевой водой в определенный срок. Мы заключили договор с Единой службой заказчика от администрации района, выполнили по нему все финансовые обязательства, но реконструкция не случилась. Никаких внятных объяснений мы не получили, как и вложенных денег. В итоге за свой счет поставили станцию доочистки воды на своей территории, потеряли еще полгода.

– До начала стройки проблемы с водой были неочевидны?

– Нет. Работать с «Водоканалом» в городе значительно проще: если у тебя есть подписанный договор, то он исполняется. В области все иначе.

– Почему вместо одного из запланированных паркингов появился жилой дом? Некоторые дольщики считают, что мест на всех не хватит, и люди будут ставить машины у домов. То есть нарушена заявленная концепция экопоселка. Какой коэффициент парковочных мест получается в итоге?

– Себестоимость места в «этажерке» (многоэтажном паркинге) — около 0,5 млн рублей. Мы спросили у наших клиентов, готовы ли они за такие деньги купить парковочное место. Большинство отказалось. Многие решили, что разумнее сэкономить деньги и оставлять машину у своего дома, чем идти пять — семь минут до паркинга в другом квартале. Наша задача — обеспечить норматив (325 машиномест на 1000 жителей), на практике получается больше. Помимо открытых стоянок и парковочных мест вдоль дорог мы купили дополнительный гектар земли, где организована еще одна охраняемая стоянка. В результате на каждую квартиру будет по месту для машины. Для нас это исключительный случай за 23 года работы компании. Очень надеюсь, что впредь ничего подобного не будет. Мы больше не стремимся к таким проектам в пригороде. Мягко говоря, на Mistola Hills мы ничего не заработали и не заработаем.

– Вы зареклись строить малоэтажку в пригороде?

– Сейчас мы хорошо понимаем экономику такого проекта. Если есть подведенная инженерия и дороги, а также возможность реализовать жилье на старте по 90 000 рублей за метр, тогда можно думать о чем-то. Или строить домики, как Ниф-Ниф и Наф-Наф. Но это не наш путь.

– Какие из заявленных объектов инфраструктуры появятся в первой очереди, а какие перенесены на следующие?

– В первой очереди к лету заработают магазин, кабинет семейного врача, а с осени — частный детсад. Остальные объекты, в том числе и муниципальный детский сад на 95 мест, появятся на втором этапе. Мы также вложили 30 млн рублей в развитие соседней кузьмоловской школы. Деньги потрачены на строительство стадиона для учащихся, ремонт здания и создание интерактивного компьютерного класса. Эмоционально я понимаю клиентов. Сдвиги по срокам сдачи, небольшая корректировка проекта — это обманутые ожидания. Но, с другой стороны, нужно оценивать готовый продукт, а не промежуточный итог. Летом мы соберем журналистов и все покажем, чтобы каждый мог увидеть и оценить готовый микрорайон.

– На открытии шоу-рума журналистам показали нормальный качественный дом. А в акте госстройнадзора перечень дефектов и замечаний занял 18 страниц. Один из серьезных пунктов — нарушение гидроизоляции: «Во многих цокольных этажах — вода». Один из покупателей считает даже, что стал жертвой маркетинга «Северного города». Вы плохо контролировали работу подрядчиков?

– Во-первых, нас сильно подвели и проектировщик, и подрядчик. У нас много вопросов, и мы будем с них спрашивать, используя все законные возможности. Во-вторых, в любом акте госкомиссии всегда много замечаний. Но за комиссией идут строители и исправляют выявленные недоделки. Иначе объект не сдали бы в эксплуатацию. Наконец, довольно сложным оказалось управление таким проектом. Одно дело — управлять строительством дома на 30 000 кв.м, совсем другое, когда те же 30 000 кв.м разбросаны на 54 здания на территории 7,5 га. Это разные сущности. Поэтому мы удвоили команду проекта, изменили подход к взаимодействию с подрядчиком, ведем постоянный диалог с дольщиками. Во второй очереди поменяли и подрядчика, и проектировщика.

– Сколько непроданных квартир остается в домах первой очереди и каковы цены на них?

– Чуть больше 60 из 540 квартир, то есть порядка 12%. Разброс цен — от 80 000 до 120 000 руб./кв.м, в среднем — 100 000.

– Будете ли корректировать концепцию второй очереди?

– Нет. Там будет более разнообразная продуктовая линейка, а также «сблокированные» решения, когда четыре-пять сити-вилл объединены в одно здание. Это обусловлено особенностями рельефа. Мы стараемся максимально занять те плоскости, которые есть, не травмируя рельеф. Все самое тяжелое позади. Вторая очередь проще и понятнее, осталось только дома построить. Подведенных и подключенных мощностей хватит, а канализационно-очистными сооружениями мы обеспечим еще несколько проектов наших коллег-застройщиков. И дорогу коллеги могут использовать. Для нас это важно, потому что затраты были колоссальные, и мы будем рады разделить их с теми, кому эта инфраструктура пригодится.

– Теперь о городских проектах. Почему на Петровском острове не стали закладывать более дорогой объект? Место вроде позволяло.

– Проект был задуман два года назад, когда перспективы Петровского были весьма туманны. То, что остров практически «распечатан», стало очевидным только сейчас.

– Не хотите ли купить еще один участок в этом анклаве?

– Мы, безусловно, заинтересованы в новых проектах на Петровском острове, у него большой потенциал, но сейчас нет интересных предложений, устраивающих нас по ценам. Будут таковые — с удовольствием рассмотрим. Мы готовы рассчитываться и деньгами, и долей в проекте, но деньги — только против ясных документов, градплана, разрешения на строительство. Долевых сделок сейчас немало, а мы хорошо себя чувствуем на этом рынке. Имея репутацию, легко разговаривать с собственниками земли.

– На 2-й Советской улице вы заявили необычный формат — арт-пространство. Кто купит столь нестандартный продукт? Какой бизнес можно открыть, чтобы окупить вложение в разумные сроки?

– Я не оперирую термином «бизнес».

– Но если это не жилье, то это коммерция…

– Нет, и большинство людей оказываются в плену того же стереотипа, что и вы. У нас много состоятельных горожан, которые занимаются каким-то хобби: рисуют, фотографируют, поют, лепят. Сейчас многие из них ищут, как творчески реализовать себя. Они не должны ничего «отбивать», это инвестиции в себя. Когда вы это делаете в месте, где есть творческая аура, это прекрасно. Вы можете выставить свои работы, скульптуру или картины. Есть востребованный художник, который ищет место для студии с большими окнами. Моя жена занимается фотографией, арендует студию в допотопном советском учреждении, а хочет работать в нормальных условиях. Мои знакомые просили зарезервировать помещение. Одним словом, такие клиенты есть, и это натолкнуло на мысль о создании подобного пространства.

– Когда откроются продажи в проектах на 2-й Советской и на Полтавской?

– В арт-пространстве — в 20-х числах мая, а в доме на Полтавской — в июне.

– Какие новые участки под застройку вы недавно приобрели, собираетесь покупать или, может, нашли собственника земли, который готов отдать ее за долю в проекте?

– Три участка под проекты бизнес-класса и «элиты» в центральных районах закреплены предварительными соглашениями, но мы ничего об этом не говорим, пока у нас не появятся твердые права на землю. А в переговорах всегда есть десяток наделов. Нам особенно интересны участки 7–10 га для проектов комфорт-класса, а также небольшие пятна под объекты более высокой категории, т. е. в тех сегментах, которые мы хорошо знаем и где умеем создавать высокую добавленную стоимость.

– Как вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка дорогого жилья и его перспективы на ближайшие год-два?

– Некачественные проекты сейчас не будут покупать вообще: клиенты очень требовательны. Число непроданных квартир в готовых домах растет. А в плохих проектах их настолько много, что вложенные деньги не будут возвращены. И это миллиарды в бетоне. Но перспективы для хороших проектов есть.