НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

22 мая, 20:30
26 июня 2016 в 18:50

Введение все новых ограничений — неправильная политика

Компания «Дальпитерстрой» осваивает территории, которые другие девелоперы считают проблемными: Шушары, дальнее Парголово… Это, конечно, бескомпромиссный эконом-класс, в том числе и в силу удаленности. Проблемы, с которыми сегодня сталкивается строительный комплекс, масс-маркет чувствует в первую очередь. О том, что будет с рынком и справятся ли строители с очередной волной заботы властей, мы беседуем с генеральным директором СК «Дальпитерстрой» Аркадием Скоровым.

Скоров Аркадий Анатольевич
Скоров Аркадий Анатольевич
генеральный директор
СК «Дальпитерстрой»

Компания «Дальпитерстрой» осваивает территории, которые другие девелоперы считают проблемными: Шушары, дальнее Парголово… Это, конечно, бескомпромиссный эконом-класс, в том числе и в силу удаленности. Проблемы, с которыми сегодня сталкивается строительный комплекс, масс-маркет чувствует в первую очередь. О том, что будет с рынком и справятся ли строители с очередной волной заботы властей, мы беседуем с генеральным директором СК «Дальпитерстрой» Аркадием Скоровым.

– Аналитики говорят о спаде в строительстве, о росте долгов строительных компаний. Это кризис или так выглядит новая реальность?

– Это цикличность. «Американские горки». Спад сменяется подъемом, так уже было не раз, и еще не раз мы это увидим.

– А за счет чего будем расти?

– Нефть, нефть и еще раз нефть, конечно. Вот вы идете по улице — «Жигули» или «Москвич» уже не часто увидишь, согласны? Это все нефть, она обеспечила приток денег в экономику, позволила поднять благосостояние граждан, через развитие инфраструктуры и рост доходов дала мощный стимул жилищному строительству. У нас налог на добычу полезных ископаемых — самый большой в мире. Вся «нефтянка» работает на Россию. Последние годы, конечно, стало заметно труднее. Но давайте все же раздвинем перспективу, сравним с тем, что было в 1990-х, с чего начинали. Сейчас говорят: плохая дорога связывает Дальний Восток со страной. Но ведь ее вообще не было! Вспомните: в Петербурге не было Кольцевой, фуры через город шли…
Государства по-разному распоряжаются сырьевой рентой. Например, у нас есть контракты в Туркменистане. Там сумасшедшие деньги вкладывают в инфраструктуру, в дороги. Можно только позавидовать. Китайцы построили в Туркменистане трубопровод — 7000 километров, за два года!

– Нефтяная рента… Вы поэтому прикупили несколько месторождений?

– Отчасти. Удачно получилось: пробурили первую скважину — нефть пошла. Через полгода начали добычу.

– Эти бизнесы у вас разделены?

– Да, абсолютно.

– То есть дольщики не могут надеяться, что средства от «нефтянки» будут подпитывать их объекты?

– Могут. Но не в текущем режиме, это подушка безопасности, на крайний случай. Резервный ресурс. Сегодня он есть.

– Вернемся к проблемам в отрасли. Росстат утверждает, что доходы населения падают, уже полтора года. На спросе в ваших проектах это тоже отражается?

– Конечно. Но Росстат видит не все. Будем все же реалистами: с поставки в сто тысяч рублей менеджер пять забирает себе. Это откат, «неучтенка», с этим явлением нужно бороться, но глупо не признавать, что оно существует.
У нас работают тридцать проектировщиков. Подойдешь — а на компьютере чей-то другой проект, не мой. Конечно, если бы он только моими проектами занимался, эффективность была бы выше. Но я хочу сказать о другом: в кризис люди больше начинают крутиться, договариваются о каких-то подработках. Думаю, реальное снижение доходов, по крайней мере в мегаполисах, существенно меньше, чем получается по данным статистики. В регионах, в провинции — другое дело. Там меньше вариантов, и все печальнее.

– Да и в мегаполисах не то чтобы все радужно. Что капельки нефти превращаются в «мерседесы» — как раз понятно. Но они не превращаются в мозги. Молодые, умные уезжают. С этим что делать?

– В науке тоже есть свои волны, циклы. Этим сложно управлять, можно только обеспечивать возможности, создавать инфраструктуру. В этом плане мы здорово отстаем. В Советском Союзе денег на науку вроде бы не жалели, а результаты (кроме «оборонки») неоднозначные. Если говорить о нашей отрасли, о строительстве — конечно, нам нужна развитая химия, те же краски, специальные добавки.

– Может ли жилищное строительство стать тем локомотивом, который потянет за собой другие отрасли, в том числе и наукоемкие?

– Это постепенно уже и происходит. Даже не из-за санкций, а из-за валютных курсов: все больше важных компонентов мы производим сами.

– Как вы относитесь к очередным новациям в 214-ФЗ, к идее создания компенсационного фонда, в который надо будет отчислять процент с оборота?

– Посмотрим, как это будет выглядеть на практике. Пока все предыдущие идеи: страхование ответственности, создание ОВС — работали плохо. В какой-то момент рынок просто встал.
Мы идем по тому же пути, по которому шли и другие государства, делаем свои ошибки, учитываем чужие. Я встречался с испанцами, они удивляются: «Как это вы сами проектируете, сами строите, сами продаете? У нас так было во времена Франко, сейчас все иначе, специализация выгоднее». А мы боимся отпустить контроль. Но придем к международной практике, несомненно. Просто это может занять много времени, отстанем в мировой конкуренции, потеряем позиции на внешних рынках.

– Те ограничения, которые накладывают новые поправки: требования к прозрачности, к размеру собственных средств — приведут к серьезным изменениям в работе компании? Или это все уже привычно?

– В общем — ничего нового. Банки даже более жестко контролируют строителей, чем чиновники. Есть риски, есть ресурсы. Мы работаем в эконом-сегменте, здесь маленькая маржа, зарабатывать можно только на обороте. А себестоимость примерно одна и та же, что в Купчино, что на проспекте Просвещения, что в Шушарах. И здесь кроется большая угроза: очень ограничены возможности для маневра. С ростом себестоимости резервы для сокращения издержек минимальны. Придется смещаться в бизнес-сегмент, в комфорт-плюс. При росте себестоимости и увеличении продажной цены жилья неизбежно сокращение объемов реализации. Этот «пузырь» непременно лопнет, будут стоять десятки недостроенных жилых комплексов. В первую очередь из областных проектов люди уйдут, и область останется без источников дохода, без новых точек развития.

– На ваших проектах это тоже скажется? На сроках?

– Бюджетный проект в Парголово к концу года сделаем. Сроки, конечно, плывут. Не только у нас, у всех.

– Схлопывание «пузыря» — это будет медленный процесс или обвал?

– Скорее, обвал.

– И какие меры нужны, чтобы этого не произошло?

– Я не думаю, что административными рычагами здесь можно что-то сделать. Это большие экономические процессы, в них втянуты огромные массы людей. Но я уверен, что практика введения все новых ограничений в этой ситуации в принципе неправильная. Наоборот, нужны какие-то послабления, чтобы и бизнес, и обычные граждане могли проявлять активность, находить новые варианты.
Это касается не только массового строительства, но и, например, ситуации в историческом центре.
Я хотел купить дом на Лиговском проспекте, переделать, приспособить его под коммерческое использование. Мне говорят: хорошо, но чтобы как было три этажа, так и осталось. Экономика из проекта исчезает, а зачем мне три этажа? Под личный особняк?
В Петербурге в ходу какой-то избыточно суровый «фасадизм». ТЦ «Галерея» ругают, а мне, как и многим горожанам, важно, что нормальная парковка появилась в зоне вокзала.
Какие-то надуманные эстетические критерии применяют, забывая при этом об интересах рядовых граждан.

– В чем это выражается?

– Давайте вместе посмотрим. Какая самая главная задача ставится перед российскими властями? На мой взгляд, повысить численность народонаселения. Главнее цели нет. А как это сделать? Целый перечень факторов. И на одном из первых мест — жилье и «социалка». И кто это должен делать? Мне говорят — строители! Как будто мы марсиане, прилетели с марсианской валютой и должны все построить.
Чиновники отчитываются: ах, детских садов в Петербурге стало больше. Сегодня в основном — за счет бюджета. Но все чаще звучат голоса, что это надо строить на средства девелоперов, то есть — за счет тех же дольщиков, Саши и Маши. А они и так еле тянут, на однокомнатную едва наскребли. Если еще детский сад в затраты включать — на вторую комнату им точно не хватит, где уж там второго ребенка заводить.
В России сейчас, если верить демосчетчику, население сокращается. Минус триста человек в день! Кто бы что ни говорил о геополитике, самое важное — минус триста в день!
У китайцев — плюс 20 миллионов в год. Им захватывать ничего не надо, просто приедут с матрасами на Дальний Восток и останутся жить. Никаких пограничников не хватит выгонять…
Строить детские сады, школы, поликлиники — прямая задача государства. Ладно, пока работает схема: мы построили — у нас из средств бюджета выкупили. Но каждый раз — тревога и риск, те же «американские горки»: а вдруг не выкупят?
Областные власти тоже говорят: «В «красной зоне», вблизи Петербурга стройте «социалку» сами». Раньше лимит вводили, искусственно ограничивали приток новых жителей, теперь того же достигают возведением экономических барьеров, искусственным завышением цены жилья.
Прирост населения будет там, где есть хоть какие-то условия. Люди поедут и на Дальний Восток, если создавать преимущества: считать стаж год за полтора, надбавки… Стройка ведет за собой всю экономику, только дайте возможность работать!