Пик нестабильности мы проскочили

– По данным Росреестра, все показатели, характеризующие состояние рынка недвижимости, в плюсе. Продажи у вашего холдинга выросли?

– Да, в первом полугодии 2016-го мы увеличили продажи недвижимости почти в три раза по сравнению с тем же периодом 2015-го. Это в деньгах, а если говорить про метры — в 2,6 раза.

– При этом экономика у нас не то чтобы в плюсе: инвестиции сокращаются, доходы граждан падают, а продажи жилья растут. Есть объяснения этого парадокса?

– Что экономика в целом не ахти — это понятно, но, по крайней мере, пик нестабильности мы проскочили и теперь потихоньку выкарабкиваемся. Мне кажется, сейчас наступил период стабилизации.

– Именно в жилищном сегменте?

– Потому что рынок жилья реагирует на изменения более быстро и четко. В декабре 2014-го — начале 2015-го, когда доллар подпрыгнул и все начали говорить о кризисе, покупатели притаились. Наступил период неопределенности для всех: и для граждан, и для строителей. Он длился примерно полгода. За это время у всех резко упали продажи. Потом спрос начал восстанавливаться: жилье-то надо покупать, дети вырастают и так далее. И сегодня он достиг уровня стабилизации.
Кроме того, процесс создания жилья — это 2,5–3 года. Его вдруг не остановишь. И компании не останавливают строительство, накапливая запас готового жилья, а люди, чтобы снизить риски, предпочитают покупать уже готовые квартиры или в домах высокой степени готовности. Накопились предложения, которые устраивают сегодняшних покупателей.
Кроме того, даже в тот сложный период, когда спрос упал совсем, некоторые все равно как-то покупали. Клиент приходит с юристами по пять-шесть раз, приценивается, торгуется и все-таки заключает договор. А сегодня люди с первого визита оформляют бумаги. Почему? Потому что те компании, которые обманывали или не смогли выполнить свои обязательства, ушли.

– «Петротрест», Группа «Город», Су-155… Это только за последний год.

– Да. Остались только надежные. Конечно, продажи у них увеличились, в том числе за счет выбывших.

– Покупатель стал грамотнее?

– Да, и намного. При выборе объекта на первом месте для него надежность компании. На втором — место будущего жилья и уже на третьем — цена.

– Те меры, которые на последнем заседании приняла Дума, включая пакет поправок в 214-ФЗ, повышают надежность или просто ложатся бременем на себестоимость?

– И до этих поправок все было нормально. Любые ограничения добавляют какие-то проценты к себестоимости. Любые. Кроме того, дольщик имел возможность застраховать свой риск еще десять лет назад.

– Страховщикам верят еще меньше, чем строителям.

– Да. Сейчас, думаю, люди будут больше верить: компенсационный фонд создает государство. Для застройщиков это опять дополнительные расходы. Из ста миллионов выручки я должен отдать миллион, чтобы покрыть убытки недобросовестных компаний.
В нашей отрасли пробовали разные способы регулирования. Был вариант лицензирования — лицензии продавали направо и налево. Потом перешли к системе СРО. К ней тоже есть претензии, но на сегодня это оптимальный вариант.

– Министр Михаил Мень говорит, что СРО совершенно неэффективны…

– Я так не считаю, потому что СРО все-таки функционируют за счет самих строителей.
Лицензии создавали, по сути, запретительную систему. Я уже лет пятнадцать говорю с разных трибун: чтобы убрать административные барьеры, не нужно никаких мероприятий. Нужно просто разрешительную систему заменить на уведомительную. У нас сегодня запретительная система. Лицензия — один из ее видов. Чиновнику не интересно развивать проект. Согласовав проект, он берет на себя какую-то ответственность за его реализацию. Зачем ему это нужно? Чем меньше проектов, тем у него меньше работы и меньше ответственность. Это же понятно.
Я считаю, что чиновник должен материально быть заинтересован в продвижении каждого проекта и получать за это премии. Чем больше у предприятия прибыль, тем больше доход чиновника. Тогда все будет нормально.

– В чем тогда разница между чиновником и предпринимателем?

– Предприниматель действует в рыночных условиях, а чиновник продвигает проект на административном уровне.

– А если, например, ему предложат проект вредного завода с выбросами и прочими гадостями, но дорогой?

– Все предусмотреть невозможно. Ни одно решение все вопросы не снимет, но хотя бы приблизит ситуацию к нормальной…

– В сегодняшнем конфликте, когда пресса обсуждает расторжение контракта с «Трансстроем», вы на чьей стороне? У вас есть свое представление о том, кто виноват? Или оба?

– Я в эти процессы не вмешиваюсь. Там руководит город, и ему виднее…

– Сейчас ваши интересы сосредоточены в основном в жилищной сфере. Как они распределяются между Петербургом и Москвой?

– Примерно 50 на 50. Но считаю, что потенциал Московского региона все-таки больше.

– По числу объектов или по деньгам?

– По всем показателям. В Петербурге у нас ассортимент пошире, но я думаю, в следующем году мы выравняем ситуацию и по географии. В Москве в работе четыре объекта, здесь восемь. Но в Москве до конца года появятся еще две площадки. По продаваемым квадратным метрам наши проекты в двух столицах уже выравнялись.

– По новым правилам в Петербурге почти везде запрещено строить выше 40 метров. Эта норма существенно повлияет на рынок?

– Для нас — никак. А вот многие амбициозные проекты, в которых заявлялось по 40–50 этажей, отпадут. И это, скорее, хорошо, потому что плотность населения на один гектар должна быть пониже. И прекратится создание этих бетонных джунглей, которые понастроили и у нас, и в Подмосковье в избытке. В области земли полно, ну зачем вверх-то лезть?

– «Эталон», кажется, последняя из крупных компаний, у которой нет проектов в Ленобласти?

– Пока нет.

– Почему? Каждые два года я вас об этом спрашиваю.

– Во-первых, нам достаточно участков в Петербурге. Во-вторых, мы строим жилье классов «комфорт» и «комфорт плюс». А в области в основном в ходу «жесткий эконом», самое дешевое жилье.

– Но человек покупает студию в 20 «квадратов» не потому, что у него агорафобия, — просто у него есть, предположим, миллион триста, и больше взять негде…

– Примерно 60% покупателей приобретают эконом-класс. Проходят годы, они накапливают какие-то деньги, продают свою студию, добавляют средств и покупают у нас. Среди наших покупателей есть семьи, которые уже по третьему-четвертому заходу приобретают жилье. Повторные покупки очень важны для нас.

– Аналитики заявляют, что всплеск спроса в первом полугодии связан с ростом приобретений жилья в инвестиционных или сберегательных целях. Чуть ли не 25–30% сделок.

– У нас за первое полугодие по Петербургу этот показатель составляет примерно 8%.

– Доля приезжих велика?

– Примерно 33%. Север, сырьевые регионы. Есть расхожее мнение, что в город приезжают только пенсионеры. Это не так: люди приезжают семьями, в которых 2/3 — трудоспособные граждане. Многие приезжают учиться.

– Главным драйвером рынка эксперты называют ипотеку. В среднем по рынку новостроек — 55–60%. А у вас?

– У нас — 17–21%.

– Какая-то у вас нетипичная компания.

– А мы никогда и не стремились к тому, чтобы доля ипотеки была высокой. Это рискованно. Когда наступает кризис, ипотечная система рушится в первую очередь. Поэтому долю ипотечных сделок мы стараемся держать в пределах 15%. Больше не нужно. Свои рассрочки интереснее.

– Три — пять лет?

– Делаем даже и до десяти лет в некоторых проектах.

– У вас ведь процентная рассрочка, она тоже стоит денег.

– До сдачи дома в эксплуатацию она беспроцентная. Потом 12% в год. Меньше чуть-чуть, чем в банке, и все равно выгоднее, чем ипотека. И для нас она тоже выгодна, потому что сейчас, например, мы разместили облигационные займы под 11,7%…

– Облигационные займы… В 2008-м, если не ошибаюсь, к вам пришел фонд Baring Vostok, купил часть акций компании. А в 2011-м вы вышли на IPO и разместили ценные бумаги на бирже. И теперь у вас акционерное общество, регулярно выпускаете отчетность… Вы создавали компанию под себя, конечно, работала команда, но во главе стоял один всем понятный человек и управлял так, как считал нужным. Теперь появились акционеры. Что изменилось в структуре управления? Труднее ли стало принимать решения? Есть ли у акционеров пожелания, которые расходятся с вашими?

– Есть, конечно. Корпоративное управление все-таки сложнее, чем авторитарное. В публичной компании есть три зоны управления. Первая — это оперативное управление, конкретно направленное на реализацию проекта и получение прибыли. Вторая — это такая штабная зона, предусматривающая четкий, жесткий учет, контроль, информированность внешней среды и так далее… Третья — защита интересов акционеров. В каждой зоне должен быть ответственный управляющий.
Защитой интересов занимаются совет директоров, комитеты, консультационные советы и так далее. И они должны быть абсолютно демократичны. Там нет авторитарного управления, каждый член совета имеет право высказать свою точку зрения. Решение принимается большинством, иногда 2/3 голосов. Но в оперативной зоне должен быть авторитарный стиль. И кстати, с 1 августа я его восстанавливаю. Я вернулся на должность генерального директора Группы компаний, чтобы возглавить оперативную работу.
Конфликт интересов между акционерами и менеджментом — обычное дело. Но если оперативной зоной руководит человек сильный и грамотный, он найдет, как договариваться и с акционерами, и с советом директоров.

– Когда рубль рухнул и валютные курсы резко изменились, фактически были зафиксированы убытки для акционеров. Как они пережили этот момент? Что вы им объясняли?

– Они же понимали, что это результат внешней политики России и позиции мирового сообщества. Что мы находимся в рублевой зоне, и доходность в рублях у нас не упала, а даже чуть-чуть выросла. То есть компания не пострадала и продолжает нормально работать. То, что у некоторых акционеров рубли переводятся в доллары и долларов у них оказалось меньше, это уже не наша вина. Для них ведь важен не краткосрочный доход. Поэтому все спокойно, никто не побежал на выход.

– То есть сброса акций не было?

– Нет, абсолютно.

– Вам 65 лет. У вас, вероятно, достаточно денег, есть где жить, и основные житейские проблемы решены. Где вы находите мотивацию, чтобы возвращаться к оперативному управлению? У вас ведь полно интересных занятий: живопись, книги, благотворительность… Зачем вам эта мясорубка?

– Это очень увлекательно, это затягивает. Для меня работа в управлении — это своего рода спорт. Как в любом спорте, достижение высоких результатов — это цель, и к ней нужно идти. Я как-то на несколько лет притормозил свое развитие в достижении этой цели и заскучал. Считаю, что необходимо брать все в свои руки и достигать рекордных результатов, как и в спорте. Ограничений нет, всегда найдется к чему стремиться.

– Ну, соседи тоже ведь не дремлют.

– Так это еще лучше. На лыжи встаешь — рядом бегут, в спину дышат, или ты их догоняешь. Так же и здесь.

– Как вы оцениваете уровень конкуренции в строительном сегменте в Петербурге?

– Большая конкуренция, но, слава богу, цивилизованная. Один другого не сжирает, это не принято. Строительный сектор имеет такую особенность: если одна компания публично падает — хуже становится всем. И те, кто пытался кого-то сожрать, попадают в ту же воронку.

– Вы за последние несколько лет совсем уже отказались, если не ошибаюсь, от кооперативной схемы, которая раньше активно использовалась, и перешли строго в рамки «долевки». Это минус или плюс, или просто требование государства?

– Я бы, честно говоря, вот так сразу не отбрасывал жилищно-строительные кооперативы, потому что они имели много преимуществ. Например, создание ТСЖ — здесь много нюансов при передаче объекта. Говорят, что там застройщик вообще не должен присутствовать, приходят чужие люди, возможно, вообще профаны в управлении недвижимостью. И начинают управлять этим сложным процессом. А вот когда ЖСК трансформируется аккуратненько в ТСЖ, это происходит плавно, с минимальными накладками. Это один плюс. Второй — в том, что, если объект не достроен, при долевом участии там нет структуры, которая бы защищала интересы дольщика. Нет юридического лица. И чтобы завершить объект, нужно что-то придумывать, идти к администрации. А в схеме ЖСК есть юридическое лицо — правление кооператива. Они остановились, осмотрелись и говорят: «А давайте мы выберем другого застройщика и будем дальше работать». Третье преимущество: в кооперативе каждому принадлежит пай. И когда ты хочешь выйти из проекта, ты не должен расторгать договор, а просто можешь свой пай продать другому человеку.

– ЖСК и сейчас может строить, если у него есть права на землю.

– Как может ЖСК получить права на землю? Чтобы создать ЖСК, должен быть лидер, раньше им был застройщик. А сейчас таких ограничений понаставили… Ну, есть 214-ФЗ, говорят, нужно по нему работать. Мы работаем спокойно, нерешаемых проблем нет.

– То есть приспособиться можно к любым правилам?

– Конечно.

– У вас весьма активно развивается редевелопмент, вы строите в основном на бывших промышленных площадках.

– Чистых-то пятен в городе практически не осталось…

– Много времени уходит на подготовку площадки?

– Половину времени в общей подготовке проекта занимает юридическая расчистка.
От года до двух с половиной лет. Но это абсолютно реальный и правильный путь. Только не надо увлекаться и совсем ликвидировать предприятия в черте города. На волне приватизации заводы в основном акционировались в пользу директоров. А они сейчас достигли уже такого возраста, что интереса восстанавливать какое-то производство у них нет. У них одна задача — продать площадку и получить деньги. Что будет дальше, неинтересно. Теряются рабочие места. В Москве, прежде чем заниматься редевелопментом, сносить что-то, требуют построить объект для предприятия на окраине, чтобы там рабочие места были.

– Из ваших проектов, реализованных за последние десять лет, какой был самым сложным?

– Тяжело получать разрешительную документацию по проекту «Галактика». Четыре года мы не могли оформить разрешение по разным причинам, не от нас зависящим. Там было много городских проблем, которые администрация должна была решить до утверждения проекта планировки. И сейчас ППТ принят, а разрешение мы еще не получили: нет окончательного варианта по строительству социальных объектов. Решено строить их в рамках ГЧП, но точной схемы работы нет. Однако в этом году планируем все же начать стройку.

– Как развивается «Царская столица»?

– Там все хорошо. Фактически мы закладываем новый образ жизни для центра, в плане экономики. Это комфорт-класс, мы цены и не гнали. Хотя можно было чуть-чуть продажи попридержать. Для нас важно, чтобы реализация произошла как можно быстрее.

– Такое комплексное развитие возможно только в бывшей «промке»? Реконструкция, капитальный ремонт такого подхода не предусматривают?

– Нет. Любая реконструкция подразумевает расселение. А этот процесс сегодня не регламентирован законом. Сначала надо дом признать аварийным, провести огромное количество комиссий, обязательно с участием города. А город не очень заинтересован, потому что это трата бюджетных средств. Девелоперам расселить всех жильцов самостоятельно и не из аварийного дома практически невозможно. Непременно найдется тот, кто скажет: «Давайте мне восемь коттеджей за мою маленькую комнатку, иначе я не уеду». И он не уедет, и ничего сделать будет нельзя.

– Тупик?

– Надо создавать ГЧП с городом, писать совместный меморандум: девелоперы, монополисты… Расписывать, кто что должен делать, законом объявлять дома аварийными, подлежащими расселению… И потом ГАРАНТИРОВАННО выполнять свои обязательства.

– А где брать жилье для расселения?

– Должен быть маневренный фонд, и городской, и совместный. Иначе эту задачу не решить.

– Есть перспективные направления, которыми раньше холдинг не занимался? Какие-то новые зоны, которые вы собираетесь осваивать?

– Мы хотели арендным жильем заняться, но сделали пилотный проект и поняли, что сегодня это совершенно нерентабельно.

– А почему у нас такая странная кривая распределения? В Европе в среднем от 30 до 50% жилья в аренде, а у нас 75% — собственность.

– Потому что в Европе дешевые деньги. Девелопер получает кредит под 4,5%, а под социальный проект и под ноль процентов, и рентабельности в 5–6% ему достаточно. Здесь должны быть дешевые деньги, иначе ничего не выйдет. И мы пытались их искать, долго вели переговоры с одним из арабских фондов. Они тоже говорили: «Для нас главное — долгосрочная перспектива. Главное, чтобы это был не краткосрочный проект». А потом говорят: «Ну что вы! У вас только страновой риск 7%. Вы к своей низкой рентабельности прибавьте страновой риск — тогда мы готовы вас кредитовать». И получаются те же 12%.

– Какие-то еще направления рассматриваете?

– Региональное развитие. Города-миллионники. Только там нужно покупать не пятна, а компании.

– Что вы можете показать в Самаре или Екатеринбурге, чего там не знают и не умеют?

– Свои технологии, строительные и управленческие. Наш корпоративный стиль управления. Для них это будет важно. И в Европу планируем выдвинуться.

– Обманутые дольщики у вас есть?

– Скоро 30 лет как на рынке — никогда не было.
В начале деятельности мы собирали свои деньги, чтобы реализовать проект. У меня жена плакала, когда я говорил: «Давай, у нас есть какие-то маленькие накопления, давай снимаем и…»

– У вас ведь первым объектом был какой-то гараж?

– Охранная будка для гаража. Всякое бывало, но выполнять обязательства перед клиентами — это первоочередная задача.

– А сейчас сколько человек работает в холдинге?

– Четыре — четыре с половиной тысячи. Это без подрядчиков. А если с ними считать — около 11 000.

– Как вы оцениваете нынешнее состояние рынка? Это спад или плато какое-то?

– Стабилизация на нижней отметке. Опыт прохождения кризисов у нас есть. К любому кризису нужно спокойно относиться, анализировать и пользоваться ситуацией, вместо минусов получать плюсы.

– Остается время на внуков, на хобби, на живопись, на писательскую деятельность?

– На внуков, конечно, остается, а вот для живописи нужно особое настроение. Его трудно поймать. Книги пишешь, наоборот, на пределе, в нервном таком немножко состоянии…
Лучше всего пишется в самолете. Как ни странно, в самолете время медленно течет. Я вообще все свои книги написал вот на этом телефоне, кроме «Управление проектами».
В самолете пишешь-пишешь — раз, и объявляют: «Самолет приземляется». Еще бы чуть-чуть…

– Вы больше любите выходные или будни?

– А я их как-то путаю, потому что в расписании разницы нет…